부동산의 취득가액(기각)

대차대조표상 주유소 건물가액을 임의로 계상하였다고 주장하나, 기장사업자로서 감가상각비를 필요경비에 계상하여 왔고 취득가액도 신빙성이 있으므로 이를 실지취득가액으로 본 것은 타당함

1. 처분개요

청구인은 2003.10.28. OOO OOO OOO OOOOO 외 5필지 토지 667㎡ 및 그 지상건물 399.3㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고·납부하면서, 취득가액은 실지거래가액을 알 수 없다 하여 환산가액으로 하여 양도차익을 산정하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산 중 건물 269.75㎡에서 주유소를 운영하면서 동 건물을 대차대조표상 사업용자산으로 등재하여 감가상각비를 계상한 사실을 확인하고, 대차대조표상 가액에서 감가상각비를 제외한 금액을 주유소건물의 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 2004.12.15. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 243,695,100원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.2.16. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 대차대조표상 토지 543,001,160원과 건물 165,069,290원이 계상되어 있으나, 장부당시 OOO OOO OOO OOOOOO 토지 외에는 실지취득가액을 알 수 없어 다른 필지의 토지는 임의로 평가한 가액을 취득가액으로 계상하였고, 건물가액도 임의로 평가하여 계상하였다. 실지취득가액인 북변동 665-13 토지의 평당가액이 2,019,643원인데 도로가 포함된 다른 필지의 평당가액이 2,863,464원으로 기장된 것으로 보더라도 임의평가한 것이 분명하고, 또한 1993년 건축한 주유소건물의 평당 기장가액은 2,022,907원으로 현재 평당 2,000,000원이면 건물을 신축가능하므로 임의평가된 것임을 알 수 있는 바, 이 건의 경우 실지취득가액이 불분명하므로 환산가액으로 하는 것이 타당하다.

(2) 쟁점부동산 중 주택건물 129.55㎡ 및 그 부수토지는 1세대1주택으로 비과세대상임에도 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 장부상 취득가액에서 감가상각비로서 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액을 공제한 금액을 취득가액으로 하는 것이므로 이 건 과세처분은 정당하다.

(2) 쟁점부동산 중 주택은 고가주택으로서 6억원 초과분만 과세하였으므로 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점부동산 중 주유소건물에 대하여 대차대조표상 가액을 실지취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부

(2) 쟁점부동산 중 주택건물 및 그 부속토지가 양도소득세 비과세대상인지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

(2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고·납부하면서 양도가액은 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 실지거래가액을 알 수 없다 하여 환산가액으로 하여 양도차익을 산정하였는 바, 이에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 쟁점부동산은 주유소건물 269.75㎡ 및 그 부속토지 345.8853㎡, 주택건물 129.55㎡ 및 그 부속토지 166.1147㎡, 도로 155㎡로 이루어져 있음이 신고서에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 위 주유소건물 및 그 부속토지를 사업용자산으로 하여 OO주유소라는 상호로 주유소를 운영하였는 바, 2003년도 대차대조표상 동 주유소건물은 165,069,290원으로 계상되어 있다.

(4) 주유소건물에 대하여 청구인은 취득가액을 환산가액인 857,824,570원으로 산정하였으나, 처분청은 대차대조표상 가액을 실지취득가액으로 보고 감가상각비 30,878,768원을 제외한 134,190,522원으로 산정하였음이 조사복명서 및 결정결의서에 의하여 확인된다.

(5) 주택건물 및 그 부속토지에 대하여는 청구인은 동 주택이 1세대 1주택으로 실지양도가액(738,120,265원)이 6억원을 초과한다 하여 그 초과분에 대하여 양도차익을 산정하였으며, 처분청은 이를 정당한 것으로 인정하였음이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(6) 쟁점(1)에 대하여 본다. 청구인은 대차대조표상 주유소건물가액을 임의로 계상하였다고 주장하나, 청구인이 기장사업자로서 동 건물가액에 의하여 감가상각비를 계상하여 필요경비로 산입해 왔고 평당가액도 2,022천원으로 신빙성이 있으므로 처분청이 이를 실지취득가액으로 본 것은 잘못이 없다고 하겠다. 그러하다면, 소득세법 제97조 제2항에 의하여 위 가액에서 감가상각비를 공제한 금액을 취득가액으로 하여 주유소건물에 대한 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 정당하다고 판단된다.

(7) 쟁점(2)에 대하여 본다. 1세대 1주택에 해당된다 하더라도 양도가액이 6억원을 초과하는 경우 고가주택에 해당되어 그 초과분에 대하여는 양도소득세가 과세되는 바, 청구인은 쟁점부동산 중 주택과 관련하여 6억원 초과분에 대하여만 양도차익을 산정하였고 처분청도 이를 인정한 것으로 확인되므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.