관리처분계획인가서상 권리가액으로 상속재산을 평가하여 과세한 처분의 당부

상속재산은 향후 건축될 시설 등의 분양대상자로 선정된 지위(권리)에 해당하는 점, 관리처분계획인가신청 당시 조합이 최종 확정한 조합원의 권리가액이 존재하므로 이를 기준으로 상속재산을 평가함이 합리적이라고 보이는 점 등에 비추어 볼 때 이 건 과세처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2011.7.24. 배우자 김OOO(이하 “피상속인”이라 한다)가 사망함에 따라 재산을 상속받고 2012.1.31. 총 상속재산가액을 OOO만원, 상속세과세가액을 OOO만원으로 하여 상속세를 신고하면서 상속재산인 OOO 토지 149.8㎡로부터 기인한 권리(이하 “쟁점토지”라 한다)를 기준시가로 평가OOO하였다.

나. 처분청은 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여 쟁점토지를 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 보고 OOO주변 제4구역 도시환경정비사업조합(이하 “정비사업조합”이라 한다) 관리처분계획인가 당시(2008년 5월경)의 추정비례율 등을 감안하여 평가한 가액 OOO만원(이하 “쟁점권리가액”이라 한다)으로 하여 2013.9.6. 청구인에게 2011.7.24. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.12.2. 이의신청을 거쳐 2014.3.27.. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

피상속인은 1992.7.21. 쟁점토지를 취득하여 보유하던 중 OOO 주변 제4구역 재개발사업 시행으로 2007년 5월 정비사업조합 측에 제공하고 2008년 5월 관리처분계획에 따라 이주비 OOO만원을 수령하여 인근에 살던 중 2011.7.24. 사망한 것으로 국내 경제여건 및 부동산경기침체로 사업시행인가일 이후 현재까지 약 6년여 간 사업시행이 이루어지지 않아 나대지 상태로 방치되어 있는 실정에 있으며 지가폭락으로 재산적 피해가 큰 상황(2013.11.4. 비례율 57.9%을 반영한 관리처분계획변경안을 시공단에 제시하였으나 시공단은 57.9%의 비례율도 과다평가 되었다하여 수용을 거부함)인데, 처분청은 정비사업조합이 산정한 권리가액을 기준으로 평가하였는바, 이는 「상속세 및 증여세법」제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 등에 규정된 상속재산 평가방법을 배제하고 객관성·합리성이 결여된 추정치에 불과한 권리가액을 인용하여 평가한 것 으로 상속재산평가방법을 유추·확장 해석한 것으로 부당한 처분이다.

나. 처분청 의견

쟁점토지는 2008년 5월경 OOO구청장으로부터「도시 및 주거환경정비사업법」에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 후 약 3년이 경과한 2011.7.24. 청구인 등이 상속받은 것으로 이는 부동산이 아닌 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당되고, 「상속세 및 증여세법」제61조 제3항 같은 법 시행령 제51조 제2항에서 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 규정하고 있고, 상속개시 당시 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 쟁점토지는 관리처분계획인가 신청당시 정비사업조합이 최종 확정한 조합원의 권리가액만이 존재하고 매매사례가액이 없어 그 시가를 확인하거나 프레미엄을 산정할 수 없고 추가불입액도 확인되지 아니한다. 따라서, 부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리는 그 구분을 명확히 하여 부동산을 취득할 수 있는 권리인 상태가 되었다면, 그 자산의 종류, 위치, 면적이 종전의 부동산 상태와 동일하지 아니하므로 부동산에 적용하는 기준시가를 적용할 수 없는 것이며, 위 규정에 따라 관리처분 당시 정비사업조합이 최종 확정한 조합원의 권리가액으로 상속재산을 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 관리처분계획인가일 이후에 상속받은 쟁점토지에 대하여 관리처분계획인가서상의 쟁점권리가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조(부동산 등의 평가) ⓛ 부동산의 평가는 다음 각호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가. (단서 생략)

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등)

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월 로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. 제51조(지상권 등의 평가)

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한 다. 다만, 당해 권리에 대하여 「소득세법 시행령」제165조 제8항 제3호의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 상속세 결정결의서 및 상속세 조사복명서(2013.6.)등을 보면, 청구인은 상속세 신고 시 쟁점토지의 가액을 기준시가에 의해 평가하였고, 처분청은 쟁점토지가 「상속세 및 증여세법」제60조 , 제66조 및 제61조 제7항에 따른 시가확인이 불가하고, 임대료 환 산가액 등에 해당 없으며, 정비사업조합에 의해 관리처분인가를 득하였다 하여 쟁점토지를 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 보아 아래 <표1>과 같이 평가하여 상속재산가액에 가산한 것으로 나타난다. <표1> 쟁점권리가액 평가액

○○○

(2) OOO구청의 사업시행변경인가 공문을 보면, 쟁점토지를 포함한 ‘OOO주변 제4구역’은 2008.5. 사업시행인가가 이후 2013.5. 사업시행변경인가가 났을 뿐, 이전고시는 아직 행해지지 아니한 것으로 나타난다.

(3) 정비사업조합이 처분청에 회신한 쟁점토지 감정평가 및 권리가액 내역(2013.4.5.)을 보면, 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지 감정평가 및 권리가액 내역

○○○

(4) 쟁점권리가액은 정비사업조합이 OOO감정평가법인의 평가액 OOO과 OOO평가법인 평가액 OOO의 평균액인 OOO만원에 추정비 례율 132.09%를 적용하여 OOO만원으로 평가한 것으로 심리자료에 나타난다.

(5) 연도별 쟁점토지의 개별공시지가 변동내역은 아래 <표3>과 같고, 쟁점토지 위의 건축물대장(지층 85.68㎡ 근린생활시설, 1층 74.46㎡ 소매점, 2층 74.46㎡ 주택, 3층 65.26㎡ 주택)을 보면, OOO호에 의거 건축물대장이 말소된 것으로 나타난다. <표3> 연도별 쟁점토지의 개별공시지가

○○○

(6) 살피건대, 쟁점토지는 2008년 5월경 OOO구청장으로부터 관리처분계획의 인가를 받은 후 2011.7.24. 상속된 토지이므로 피상속인이 종전에 보유하였던 토지가 아닌 앞으로 건축될 건축시설 등의 분양대상자로서 선정된 지위(권리)에 해당하고, 「상속세 및 증여세법」제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항에서 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것으로 규정하고 있는 점, 상속개시당시 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당하는 쟁점토지는 관리처분계획인가신청당시 조합이 최종 확정한 조합원의 권리가액만이 존재하고 평가기준일(상속개시일) 현재의 매매사례가액이 없어 그 시가를 확인하거나 프리미엄을 산정할 수 없고, 이후 추가불입액도 확인되지 아니하므로 조합원의 쟁점권리가액으로 쟁점토지를 평가함이 합리적이라고 보이는 점 등에서 쟁점토지를 기준시가로 평가·적용하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려워 보인다. 따라서, 처분청이 쟁점토지 에 대하여 쟁점권리가액으로 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.