토지의 양도(양도지분 7/8)에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제한 처분의 당부(취소)

거주자가 1세대 1주택 비과세요건을 충족하고 지분이 양도되는 경우에는 지분양도 후에도 1주택에 불과하므로 비과세 대상이 됨.

1. 처분개요

청구인은 69.12.6 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOO에 소재하는 대지 472.7㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 취득하고, 76.4.3 청구인 남편 청구외 OOO은 쟁점토지 위에 주택 1동(1층 100.86㎡, 2층 52.37㎡, 지하실 11.37㎡ : 이하 ‘쟁점건물’이라 한다)을 신축하여 76.4.30 소유권보존등기를 하였다.(이하 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 ‘쟁점주택’이라 한다) 청구인은 95.7.12 ‘쟁점토지’의 7/8은 OOO외 6인에, 1/8은 청구인 남편 OOO에게 각각 양도하고, OOO은 쟁점건물의 7/8은 OOO외 6인에게 양도하였다. 처분청은 위 청구인의 ‘쟁점토지’의 양도(7/8지분양도)에 대하여 96.4.16 기준시가에 의거 양도소득세 284,194,750원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.6.13 심사청구를 거쳐 96.9.5 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 양도당시 1세대 1주택이면 양도소득세가 비과세되는 것이고 양도한 후에 ‘다른 주택’을 취득하였다 하여 양도소득세가 부과되는 것이 아니다.

나. 국세청장 의견 ‘쟁점주택’ 양도일 현재 청구인 및 남편 OOO 명의로 가등기권리가 설정된 ‘타 주택’ 6건이 존재하고 있고, 또한 청구인 소유의 ‘다른 주택’(서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 소재 단독주택 101.97㎡, 대지 164.2㎡)이 있어 ‘쟁점주택’의 양도에 대하여는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도(양도지분 7/8)에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제한 처분의 당부 나. 관계법령 소득세법 제89조 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주 또는 5년 이상 보유하는 경우에는 양도소득세를 비과세하도록 규정하고 있고, 소득세법 시행령(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제155조 제1항 및 부칙 제8조 제2항에서 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세하도록 규정하고 96.1.1이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제6조 제2항 후단에서 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

1) 청구인은 69.12.6 ‘쟁점토지’를 취득하고 청구인 남편 OOO은 76.4.30 ‘쟁점토지’위에 ‘쟁점건물’을 신축하였으며, 청구인과 남편 OOO은 95.7.12 ‘쟁점주택’을 OOO외 7인(청구인 남편 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO)에게 소유권을 이전하였으며, 또한 OOO외 7인은 95.7.12 동 일자로 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO(이하 ‘다른 주택①’이라 한다)의 소유권을 취득하였으며(‘다른 주택①’의 계약서는 제출하지 아니함), 이와는 별도로 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO(이하 ‘다른 주택②’라 한다)을 95.7.22 취득(검인계약서상의 잔금지급일은 95.7.20)한 사실이 제출된 등기부등본에서 확인되며, 청구인은 위 주택 외에는 다른 주택을 소유한 사실은 없으며 이에 대하여는 처분청과 다툼이 없다. 한편 청구인 남편 OOO이 95.7.12 ‘다른 주택①’을 공유취득(OOO 지분 1/8)한 것으로 등기된 사실에 대하여, 청구인은 단지 등기과정에서 등기를 대행한 법무사의 착오로 OOO가 취득한 것을 OOO명의로 잘못 등기되었기 때문이라고 주장하며 그 입증자료로서 법원 판결문(서울지방법원 96가합OOOOO 인락조서)과 96.5.2 OOO지분(1/8)을 OOO로 이전한 소유권이전 등기부등본을 제시하고 있다. 이에 앞서 청구인 및 남편 OOO 명의로 6건의 주택에 대한 가등기가 설정되어 말소된 사실이 국세청 자료에서 확인된다(부산광역시 OO동 OOOOO 소재 주택은 아직까지 가등기가 말소되지 아니함).

2) 국세청장 및 처분청은 ‘쟁점주택’ 양도일 현재 청구인 및 남편 OOO 명의로 가등기권리가 설정된 ‘타 주택’ 6건이 존재하고 있고, 또한 청구인 소유의 ‘다른 주택’(서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO소재 단독주택 101.97㎡, 대지 164.2㎡)이 있어 ‘쟁점주택’의 양도에 대하여는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 없으며, 또한 청구인이 쟁점주택을 양도하고 취득한 ‘다른 주택②’을 95.6.16 가 등기한 후 95.7.22 본 등기한 것으로 보아 1세대 3주택에 해당한다고 판단하였으나, 위 관계법령에서 본 바와 같이, 비과세대상인 1세대 1주택에 해당하는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하여야 할 것이며, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도한 경우에는 이를 1세대 1주택으로 비과세 되어야 할 것이다. 청구인의 경우 95.7.8 ‘쟁점주택’을 양도(검인계약서상 잔금청산일은 95.7.10)한 후인 95.7.22 ‘다른 주택②’을 취득하였으며(검인계약서상 잔금청산일은 95. 7.20), 또한 매매계약서가 제출되지 아니한 ‘다른 주택①’의 취득일이 ‘쟁점주택’의 양도일보다 앞서서 일시적으로 ‘쟁점주택’ 양도일 현재 1세대 2주택이 되었다고 추정하더라도, ‘다른 주택①’을 취득한 날로부터 1년 이내에 ‘쟁점주택’을 양도하였으며, 또한 가등기는 채권보전을 위한 방편 등으로 이용되고 있는 현실을 감안할 때, 타주택에 가등기가 설정이 되어 있다 하여 구체적인 입증 없이 그 주택을 소유하고 있는 것으로 보기는 어렵다 할 것이므로 이 건의 경우에는 비과세 대상인 1세대 1주택에 해당된다 할 것이다.

3) 한편 청구인은 남편 OOO이 「다른 주택①」은 취득한 사실이 없으며 단지 등기과정에서 매수인의 착오로 OOO로 이전하여야 할 것을 OOO 명의로 지분이전등기가 되었다고 주장하고 있는 바, 설사 이러한 청구인의 주장을 인정할 수 없다 할 지라도, 청구인은 95.7.12 ‘쟁점토지’를 양도한 후 95.7.20 ‘다른 주택②’을 취득하였으므로 ‘쟁점토지’의 양도는 1세대 1주택으로 비과세 된다 할 것이다.

4) 처분청은 이 건 쟁점토지가 지분 양도된 것이라 하여 과세하였으나, 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도하는 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 1세대 1주택으로 보지 아니하나( 소득세법 시행규칙 제6조 후단 참조), 거주자가 1세대 1주택 비과세요건을 충족하고 지분이 양도되는 경우에는 지분양도 후에도 1주택에 불과하므로 비과세 대상이 된다 할 것이다.(대법원 93누3202, 93.8.24 등 같은 뜻.

라. 결론 위와 같은 이유로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.