상속당시 근저당설정채무의 양도가액계산시 필요경비 산입여부(기각)

상속받은 부동산의 경우 상속세법에 의하여 평가한 가액을 취득당시 실거래가로 보는 것이므로 상속받을 당시 설정된 근저당설정채무를 필요경비에 산입할 수 없는 것임.

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.3.30.OOOOO OOOO OOO OOOOO 대지 139㎡, 근린생활시설(이하 “건물”이라 한다) 163.03㎡, 주택 66.79㎡(이하 건물과 주택을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 상속을 원인으로 취득하여 2006.1.13. 김OO에게 5억원에 양도하고 2006.3.3.비과세대상인 주택의 양도가액을 2억9천만원으로, 과세대상인 건물의 양도가액을 2억1천만원으로, 그 취득가액을 168,048,940원으로 계산하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 주택의 양도가액과 건물의 양도가액이 구분되지 아니하고 청구인이 이를 임의로 기재하여 신고하였다 하여 법령에 따라 쟁점부동산의 양도가액 5억원을 양도당시 건물 및 주택의 기준시가로 안분 계산하여 건물의 양도가액을 370,454,690원으로, 그 취득가액을 183,376,340원으로 계산하여 양도차익을 경정하고 2006.7.11. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 47,474,010원을 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.24. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2004.3.30.남편 이OO으로부터 쟁점부동산을 상속받은 후 2006.1.13. 김OO에게 5억원에 양도하고 주택 및 건물의 양도가액을 양도당시 임대현황 및 사용현황에 따라 주택 2억9천만원과 건물 2억1천만원으로 안분 계산한 것임에도 처분청이 일방적으로 양도가액을 주택과 건물의 양도당시 기준시가로 안분 계산한 것은 잘못이며, 쟁점부동산을 상속받으면서 그 당시 부동산에 설정된 남편 이OO의 근저당설정 채무 1억3천만원을 승계받았으므로 이를 양도자산의 필요경비로 인정하여야 하고, 설사 이를 받아들이지 않는다면 처분청이 건물의 양도가액을 기준시가에 의해 환산한 것처럼 취득가액도 실지거래가액인 건물의 양도가액을 양도당시 및 취득당시의 기준시가로 안분한 환산가액을 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점부동산 매매계약서의 양도가액 5억원의 경우 매수인 및 공인중개사가 제출한 매매계약서를 확인한 바, 주택의 가액과 건물의 가액을 구분하여 계약하지 않고 전체가액을 평가하여 산정한 것임이 확인되므로 청구인이 임의로 기재한 건물의 양도가액은 신뢰할 수 없고, 법령에 따라 양도가액 5억원을 양도당시 주택 및 건물의 기준시가로 안분하여 건물에 대한 양도가액을 계산한 것은 적법하며, 청구인이 쟁점부동산을 상속받을 당시 설정된 근저당설정채무 1억3천만원은 건물의 양도가액에서 차감할 필요경비에 해당되지 아니하고,소득세법 시행령 제163조제9항에서는 상속받은 자산에 대한 취득가액을 적용함에 있어서 상속개시일 현재상속세 및 증여세법 제60조내지 제66조(재산의 평가)의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시 실지거래가액으로 본다고 하고 있으므로 이 건 건물의 취득가액 산정에는 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점부동산의 주택과 건물의 양도가액이 구분되지 않은 경우로 보아 건물의 양도가액을 양도당시 주택과 건물의 기준시가로 안분 계산하여 과세한 처분의 당부와 상속받은 재산에 설정된 근저당설정채무를 양도자산의 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

(2) 상속받은 건물의 양도가액이 실지거래가액으로 확인되고 그 취득가액이 실지거래가액으로 확인되지 않는 경우, 취득가액을 상속당시 기준시가로 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(괄호생략)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(1-1)소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

(2)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(2-1)소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(괄호생략)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다(단서생략).

(3)소득세법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(괄호생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(괄호생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분 계산한다(이하생략).

(4)소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다(단서생략).

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(괄호생략) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.(4-1)소득세법 시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(괄호생략)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액(산식) = (양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가) / 양도당시의 기준시가(이하생략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다(단서생략).

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

【쟁점(1)에 대하여】

(1) 쟁점부동산의 매매계약서 내용을 보면, 매매가액은 5억원이며, 매수인이 근저당설정채무(대출금) 1억5천만원과 임대보증금 2천만원을 승계한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점부동산의 소유권 이외의 권리사항을 보면, 2004.3.30. 상속당시 근저당설정채무(채무자 청구인의 남편 이OO)에 대한 채권최고액은 1억3천만원(대출금 1억원)이며, 매수자는 2005.12월 당시 근저당설정채무(채무자 청구인, 대출금 1억5천만원)를 승계한 것으로 나타난다.

(3) 처분청은 매수인이 제출한 쟁점부동산 매매계약서와 OOOOOOO 한OO가 제출한 쟁점부동산 매매계약서에도 주택과 건물의 양도가액이 구분되어 있지 않고, 쟁점부동산의 매매가액 5억원은 주택과 건물을 개별적으로 평가하지 않았으며 전체를 일괄하여 평가한 것임이 확인된다 하여 청구인이 주택 및 건물의 양도가액을 임의적으로 계산하여 양도소득세를 신고한 것으로 판단하고 있다.

(4) 처분청이 건물에 대한 양도차익을 계산한 내역을 보면,

① 양도가액=(전체 양도가액×양도당시 건물에 대한 기준시가)/양도당시 건물 및 주택에 대한 기준시가의 합계=5억원×224,768,780원/303,368,780원=370,454,690원,

② 취득가액(상속에 의한 취득)=취득당시 건물의 기준시가+부수토지의 기준시가=45,322,340원+138,054,000원=183,376,340원으로 나타난다.

(5) 청구인은 쟁점부동산의 주택 및 건물의 양도가액을 양도당시 임대현황 및 사용현황에 따라 안분 계산한 것이므로 처분청이 양도당시 기준시가로 안분 계산한 것은 잘못이라 하고, 쟁점부동산을 상속받으면서 근저당설정채무를 승계하였으므로 이를 양도자산의 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다.

(6) 살피건대,소득세법 제100조(양도차익의 산정) 제2항에서는 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가로 안분 계산하도록 하고 있으므로 쟁점부동산의 양도가액을 양도당시 임대현황 또는 사용현황에 따라 안분 계산하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없고,소득세법 시행령 제163조제9항에서는 상속받은 부동산의 경우 상속세법에 의하여 평가한 가액을 취득당시 실지거래가액으로 본다고 하고 있으므로 쟁점부동산을 상속받을 당시 설정된 근저당설정채무를 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장 또한 받아들일 수 없다고 판단된다.【쟁점(2)에 대하여】

(1) 처분청이 이 건 심리자료로 제출한 건물의 취득가액 산정내역을 보면,소득세법 시행령 제163조제9항에 따라 상속개시당시 건물의 기준시가와 부수토지의 기준시가로 계산하였음이 확인된다.

(2) 청구인은 실지거래가액인 건물의 양도가액을 양도당시 기준시가에 의해 안분 계산한 것처럼 건물의 취득가액도 실지거래가액인 건물의 양도가액을 양도당시 및 취득당시의 기준시가로 안분 계산한 환산가액을 적용하여야 한다고 주장한다.

(3) 살피건대, 상속받은 부동산의 경우상속세 및 증여세법 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에 의해 상속세를 납부하게 되며,소득세법 시행령 제163조제9항에서 상속세법에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으므로 처분청이 건물의 취득가액을 상속개시일 현재 상속세법에 의하여 평가한 가액으로 적용한 데에는 잘못이 없다고 판단된다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOO OOO O OO OO OO).

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.