취득가액 및 양도가액 산정의 당부

이 건은 이중계약서가 존재하고, 매매대금

○○○

만원이 기재된 계약서는 중개인 없이 쌍방합의로 작성되었으며, 청구인이 예정신고시 제출한 매매계약서에는 매매대금이 ○○백만원으로 기재되어 있는 점, 청구인이 취득자금을 조달한 사실이 확인되지 아니하고 ○○종합개발이 대신 지급한 사실이 나타나고, 영수증 외에

○○○

백만원을 청구인이 지급한 사실을 입증할만한 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하는 점 등에 비추어 청구인의 쟁점부동산 취득가액을

○○○

백만원으로 보기 어려운 측면은 있으나, 일반적으로 재건축이 예정되어 있는 토지의 매매가액은 기준시가보다 높게 형성되고, 쟁점부동산의 양도가액 대비 양도차익이 과다하며, 쟁점부동산에 설정된 근저당권설정액보다 훨씬 낮은 금액을 취득가액으로 보기 어려운 점, ○○종합개발이 청구인 대신 지급한 사실이 통장거래내역에 나타나고 일부 금액을 대출을 받아 변제한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 제출한 금융 증빙 등 객관적인 증빙을 근거로 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 보이나, 쟁점부동산 양도가액은 실제 매매대금인 4억원으로 보는 것이 타당하다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO를 2005.11.22. 취득하여 2008.11.11. OOO에게 양도하고, 양도가액을 OOO, 취득가액을 OOO으로 하여 2009.2.2. 양도소득세 OOO을 예정신고 및 납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도 당시 이중계약서를 작성한 것으로 보아 양도가액을 OOO으로 하여 2015.1.7. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.3.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 실제 취득 및 양도가액은 모두 OOO으로 양도차익이 없는 거래에 해당되어 이 건 양도소득세의 부과처분은 취소되어야 한다.

(2) 쟁점부동산 취득 당시 취득가액을 OOO으로 하여 매매계약을 체결하고, 그 금액을 지급하였으나, 쟁점부동산의 전소유자 정상훈의 요구로 매매가액을 OOO으로 하여 이중계약서를 작성한 것이며, 실제 취득가액이 OOO이라는 사실은 매매계약서, 영수증, 통장거래내역 및 여신거래조회서 등에 의하여 확인할 수 있다. 쟁점부동산의 매매대금은, 2005.7.26. 계약당시 계약금 OOO은 재개발시행사에서 전소유자인 정OOO에게 선지급하게 하고, 2005.11.8. 자기앞수표 1매로 변제하였으며, 중도금 OOO은 2005.10.21. 재개발시행사에서 선지급하게 하고 2006.1.19. 청구인이 쟁점부동산을 담보로 OOO을 대출받아 재개발시행사에게 지급하는 방법으로 지급하였으며, 잔금 OOO은 2005.11.22. 재개발시행사에서 선지급하게 하고 2006.1.23. 잔금 OOO과 나머지 중도금 OOO을 변제완료(예금인출 금융거래내역서)하였던 것이다. 그리고, 쟁점부동산이 소재지에는 총 5세대의 다세대 주택이 있었고, 그 중 B01호, B02호 및 202호 모두 OOO의 매매가액으로 거래되었다는 점과 법원 판결서의 부동산 매매내역표 순번 22, 23 및 40에도 OOO이라고 기재되어 있는 사실을 통해 알 수 있다.

(3) 양도가액의 경우 양도 당시에도 청구인은 매매대금이 OOO으로 기재되어 있는 매매계약서와 매매대금이 OOO으로 기재되어 있는 매매계약서를 작성하였는바, 이는 실제 매매대금은 OOO이었으나 매수자인 OOO의 결정에 따라 조합원의 부담금 등을 줄일 목적으로 매매대금을 OOO에 신고하기 위해서였다. 그런데, 지주조합원들의 토지매입대금과 관련하여 매수인인 OOO과 시행사인 OOO 간의 소송에서 OOO법원은 “예산초과부동산에 관한 이 사건 각 매매계약은 OOO에 대하여 그 효력이 없다”라고 판결하였는바, 매수자인 OOO은 청구인의 부동산 매입비용으로 OOO의 예산을 책정하였으나 실제로는 OOO에 매수하였으므로 매매계약서상으로는 매매대금이 OOO이라고 할지라도 OOO이 예산으로 책정한 OOO을 초과하는 부동산 매매계약은 무효가 되는 것이고, 실제 예산으로 책정된 토지매입대금으로 정산해야 하고 예산초과금액인 OOO은 잔금청산을 하지 않아도 되는 상황이므로 양도가액은 OOO이 아닌 OOO이 사실상 예산으로 책정한 OOO으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 취득가액의 경우 청구인이 취득가액으로 주장하는 OOO에 대하여 처분청은 조사기간 동안 처분청에 방문한 세무대리인에게 직접 및 공문으로 수차례 소명요구를 하였으나 청구인은 취득가액이 사실과 다른지 여부를 확인하지 않았고, 구체적인 입증자료도 제시하지 아니하였으며, 매매대금이 OOO으로 기재된 계약서는 중개인이 없고 전소유자도 사망하여 확인할 수도 없는 등 정당한 계약서로 보기 어렵고, 청구인이 금융증빙 등 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하므로 청구인 스스로 신고한 취득가액을 실지거래가액으로 본 것은 정당하다.

(2) 양도가액의 경우 청구인은 양도 당시 이중계약서를 작성한 사실은 자인하면서도 OOO과 OOO 간의 소송에서 OOO이 “예산초과부동산에 관한 이 사건 각 매매계약은 OOO에 대하여 그 효력이 없다”라고 판결OOO하였으므로 양도가액은 OOO이라고 주장하나, 동 소송은 OOO이 2014.12.2. 대법원에 상고함으로써 현재까지 소송이 진행중인바OOO, 후발적 경정은 거래 또는 행위 등이 그에 관한 소송에 대한 판결에 의하여 다른 것으로 확정됨으로써 최초의 신고 등이 정당하게 유지될 수 없는 경우에 한하는 것이고, 이 건은 고등법원 판결이 아직 확정되지 아니하였으므로 양도가액은 OOO으로 보는 것이 정당한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 양도소득세 취득가액 산정의 당부

② 양도소득세 양도가액 산정의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산 취득에 관한 진정한 매매계약서라고 주장하면서 매매대금이 OOO으로 기재되어 있는 매매계약서를 제출하였는바, 이 계약서에는 공인중개사의 중개 없이 쌍방합의로 작성되었고, 양도 당시 매매계약서에 날인한 인장과 다른 인장(막도장)이 날인되어 있다. (나) 청구인은 매매대금의 지급 증빙으로 영수증 3매OOO와 부동산 매매내역이 첨부된 OOO 판결의 판결서를 제시하였으나, 영수증 및 OOO의 통장거래내역서는 제시하였으나, 청구인의 금융증빙 등은 제시하지 아니하였다. (다) 처분청은 청구인의 쟁점부동산 취득가액 조사내역이 기재된 “양도소득세 조사종결 복명서”를 제출하였는바, 동 복명서에 의하면 전소유자는 사망하였고, 청구인이 신고한 취득계약서OOO상 특이한 점이 발견되지 아니하여 정상거래가액으로 판단된다고 기재되어 있으며, 쟁점부동산에 대한 신고 및 경정내역은 다음 ＜표＞와 같다.

OOO (라) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 OOO의 통장거래내역 등의 금융증빙에 의해 쟁점부동산의 실지 취득가액이 OOO으로 확인된다고 주장하는 반면, 처분청은 매매계약서상 매매가액이 OOO으로 기재되어 있고, OOO에 대한 청구인의 취득자금을 확인할 수 없으므로 취득가액을 OOO으로 보아야 한다는 의견인바, 이 건은 이중 계약서가 존재하고, 매매대금 OOO이 기재된 계약서는 조사 당시에는 제출되지 아니하였던 것으로 중개인 없이 쌍방합의로 작성된 점, 청구인이 예정신고시 제출한 매매계약서에는 매매대금이 OOO으로 기재되어 있는 점, 청구인이 취득자금을 조달한 사실이 확인되지 아니하고 OOO이 대신 지급한 사실이 나타나는 점, 영수증 외에 OOO을 청구인이 지급한 사실을 입증할 만한 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하는 점 등에 비추어 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 OOO으로 보기 어려운 측면이 있다 하겠다. 그러나, 일반적으로 재건축이 예정되어 있는 토지의 매매가액은 기준시가OOO보다 높게 형성되는 점, 쟁점부동산의 양도가액OOO 대비 양도차익OOO이 과다한 점, 쟁점부동산에 설정된 근저당권설정액OOO보다 훨씬 낮은 금액OOO을 취득가액으로 보기 어려운 점, OOO이 청구인 대신 지급한 사실이 통장거래내역에 나타나고 일부 금액을 대출을 받아 변제한 것으로 보이는 점, 처분청이 전소유자의 사망을 이유로 취득가액에 대한 사실조사를 소홀히 한 점 등에 비추어 청구인의 취득가액을 OOO으로 보기도 어려운 측면이 있으므로, 청구인이 제출한 금융증빙 등 객관적인 증빙을 근거로 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

(2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 OOO과 시행사인 OOO 간의 소송에서 OOO은 “예산초과부동산에 관한 이 사건 각 매매계약은 OOO에 대하여 그 효력이 없다”라고 판결하였다고 하면서 OOO 판결의 판결서를 제출하였는바, 동 판결의 구체적인 내용은 조합의 예산매입대금을 초과하는 매매계약은 조합 규약상의 “예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약”에 해당하므로 조합장에게는 예산을 초과하는 매매대금으로 매수할 권한이 없고, 따라서, 총회의 의결을 받지 아니한 예산초과부동산에 관한 매매계약은 OOO에게 효력이 없다는 것이다. (나) 이에 대하여 처분청은 OOO과 OOO 간의 토지매입대금반환청구소송이 대법원 계류중으로, 법원 판결이 아직 확정되지 아니하였으므로 양도가액은 OOO으로 보아야 한다고 하면서 대법원 OOO 사건에 대한 사건진행내용을 제출하였고, 동 사건진행내용에 의하면 2014년 12월 원고와 피고가 모두 대법원에 상고하여 2015년 4월 현재 대법원에 상고이유서와 답변서만 제출되어 있는 상태로 나타난다. (다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 주장하는 OOO 판결은 OOO이 2014.12.22 대법원에 상고함으로써 이 건 심리일 현재 그 판결이 확정되지 아니하였고OOO, 청구인은 쟁점부동산을 OOO에 양도한 것이어서 청구인의 쟁점부동산 양도가액이 이들 OOO과 OOO간의 소송에 대한 법원 판결 결과와 관련이 있다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 청구인의 쟁점부동산 양도가액은 실제 매매대금인 OOO으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 , 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 일부개정되기 전의 것) 제96조(양도가액)

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 제97조(양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 ＜2000.12.29.＞

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

(2) 소득세법 시행령(2008.11.28. 대통령령 제21138호로 일부개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비)

⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

1. 거주자가 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시 제169조 제1항 제1호 마목에 따른 인감증명서를 제출하는 방법

2. 거주자가 부동산 취득시 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격( 「주택법」 제80조의2 에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.