주택의 양도를 1세대 3주택자의 양도로 보아 양도소득세 과세한 처분의 당부(기각)

등기부등본상 주택의 실질적인 대금청산일로 보아 쟁점주택을 양도할 당시 다른주택1과 다른주택2를 소유하고 있어 1세대3주택자에 해당되므로 양도소득세를 중과세한 처분은 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 1988.5.31. OOOOO OOOO OOOO OOOOOOO 대지 99㎡를 취득한 후 1993.2.4. 다가구주택(건물면적 150.93㎡, 지하 53.39㎡, 지상 1,2층 각 48.77㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축하여 14년 이상 소유하다가 2007.11.14. OOO에게 소유권이전등기(양도)를 하고도 이에 대한 양도소득과세표준 및 세액을 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 청구인 세대는 쟁점주택의 양도당시(2007.11.14.) 청구인의 배우자 OOO이 2006.12.7. 취득한 주택(OOOOO OOO OOO OOOOOO 다세대주택 301호, 이하 “다른 주택1”이라 한다)과 청구인이 2007.11.1. 취득한 주택(OOOOO OOOO OOOO OOOOOOO OOOOO OOOO OOOOO, 이하 “다른 주택2” 이라 한다)을 소유한 1세대 3주택자임에도 쟁점주택의 양도에 대한 과세표준 및 세액을 신고하지 아니하였다 하여 2008.10.29. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세를 부과할 예정이라고 과세예고통지를 하였다.

다. 청구인은 2008.11.19. 처분청에 쟁점주택의 양도는 부동산등기부등본 기재내용과 달리 1세대 1주택의 양도에 해당한다고 소명하였다.

라. 처분청은 쟁점주택의 양도를 1세대 3주택자의 양도소득으로 보아 양도소득세의 세율 60%를 적용하여 2008.12.5. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 122,939,860원을 고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.10. 이의신청을 거쳐 2009.2.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 다른 주택1과 다른 주택 2를 취득한 과정을 보면, 다음과 같다. 청구인 세대는 1993년에 청구인 명의로 쟁점주택을 신축하여 그곳에서 거주하다가 2006.12.7. 청구인의 배우자 OOO 명의로 다른 주택1을 취득하였지만 그곳이 재개발 및 재건축지역이어서 거주할 수 없어 일시적으로 2주택을 보유하던 중 2007.9.18. 쟁점주택의 양도에 관한 매매계약을 체결하고 2007.9.27. 다른 주택2의 취득에 관한 매매계약을 체결하였다. 그런데, 청구인의 자금사정 때문에 쟁점주택의 매수자인 OOO으로부터 중도금과 잔금을 수령하여 다른 주택2의 매도자인 OOO에게 중도금과 잔금을 지급할 목적으로 쟁점주택 및 다른 주택2의 매매계약서상 중도금 및 잔금의 지급예정일을 같은 날로 기재하였고, 다른 주택2의 매도자인 OOO은 자녀가 대학입학시험을 준비한 관계로 새로운 집으로 빨리 이사를 가고 싶으므로 잔금지급예정일(2007.11.19.)보다 빨리 지급하여 줄 것을 요청하여 청구인은 하는 수 없이 2007.11.1. 다른 주택2의 잔금을 지급하고 청구인 앞으로 소유권이전등기를 하게 되었다.

(2) 쟁점주택의 매매계약서상 대금지급조건을 보면, 다음과 같다. 청구인은 매매대금 345,000,000원 중 계약금 35,000,000원은 계약시에, 중도금 100,000,000원은 2007.10.18., 잔금 210,000,000원은 2007.11.19. 각각 지급받기로 약정하였고, 잔금 210,000,000원은 매수자인 OOO이 쟁점주택에 담보되어 있는 은행대출금 90,000,000원과 전세보증금 120,000,000원을 승계하여 대체하기로 하였다.

(3) 부동산등기부등본상 1세대 3주택을 소유한 것으로 나타날 수밖에 없는 불가피한 사정을 보면, 다음과 같다. 청구인은 쟁점주택의 양도에 대한 세금혜택을 받기 위하여 쟁점주택의 양도계약을 체결하고 나서 다른 주택2의 취득계약을 체결하였고, 청구인의 자금사정 때문에 쟁점주택과 다른 주택2의 중도금지급예정일을 2007.10.18.로, 잔금지급예정일을 2007.11.19.로 같게 작성하였으며, 다른 주택2의 매도자인 OOO의 불가피한 사정 때문에 청구인이 잔금지급예정일(2007.11.19.)보다 빠른 2007.11.1. 잔금을 지급하고 청구인 앞으로 소유권이전등기를 함에 따라 3주택을 소유하게 된 것이다.

(4) 위와 같은 곤란한 사정을 감안하면, 쟁점주택의 실질적인 대금청산일은 중도금지급일인 2007.10.18.이고, 이 경우 청구인은 쟁점주택을 먼저 양도하고 다른 주택2를 나중에 취득(2007.11.1.)한 경우이므로 처분청이 쟁점주택의 양도를 1세대 3주택자의 양도소득으로 보아 양도소득세를 중과세한 처분은 위법·부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점주택의 매매계약서 및 특약사항에는 잔금 210,000,000원을 2007.11.19. 지급받기로 하면서 이 중 은행대출금 90,000,000원은 매수자인 OOO이 잔금지급시 승계하며 전세보증금 120,000,000원도 매수자가 잔금지급시 승계하여 매매대금에서 공제한다고 약정되어 있다. 청구인은 OOO이 쟁점주택의 중도금지급일(2007.10.18.)에 쟁점주택에 설정된 근저당채무와 전세보증금을 실질적으로 인수하였으므로 이 날을 양도시기로 보아야 한다고 주장하지만, 매매계약서에는 그와 같은 내용이 기재되어 있지 아니하고 OOO이 쟁점주택에 설정되어 있는 근저당채무를 승계한 날도 2007.11.14.이므로 쟁점주택의 실질적인 대금청산일을 2007.10.18.로 하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점주택의 양도를 1세대 3주택자의 양도소득으로 보아 양도소득세를 중과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(괄호생략)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(괄호생략)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 대하여는 대통령령으로 정한다. 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 <양도소득과세표준> <세 율> 1천만원 이하 : 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 : 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 : 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 : 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2의

3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(괄호생략) : 양도소득과세표준의 100분의 60

(2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호생략)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(괄호생략)를 한 경우 에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 OOO이 2007.9.18. 체결한 쟁점주택의 ‘매매계약서’에는 청구인이 매매대금 345,000,000원 가운데 잔금 210,000,000원을 2007.11.19. 지급받기로 하면서 매수자 OOO(이하 “매수자”라 한다)이 잔금지급시 쟁점주택에 담보되어 있는 은행대출금(90,000,000원)과 전세보증금(120,000,00원)을 승계하기로 특약한 사실이 나타난다. 한편, 청구인이 2007.10.18. 중도금 100,000,000원을 지급받은 사실에 대하여는 당사자 간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점주택의 ‘등기부등본’에는 매수자가 2007.11.14. 쟁점주택에 대한 소유권이전등기를 하였고, 매수자가 같은 날 쟁점주택에 담보되어 있는 근저당채무(채권자 답십리새마을금고, 채권최고액 117,000,000원, 대출원금 90,000,000원)를 인수한 사실이 나타난다.

(3) 다른 주택1과 다른 주택2의 ‘등기부등본’에는 청구인의 배우자 OOO이 2006.12.7. 다른 주택1에 대한 소유권이전등기(취득)를 하였고, 청구인이 2007.11.1. 다른 주택2에 대한 소유권이전등기(취득)를 한 내용이 확인된다.

(4) 청구인 및 다른 주택2의 전소유자인 OOO의 ‘주민등록표’에 는 OOO이 2007.11.2. 다른 주택2에서 OOOOO OOO OOOO OOOOO OOOO OOOO로 주소지를 변경하였고, 청구인은 2007.11.8. 쟁점주택에서 다른 주택2로 주소지를 변경한 것으로 나타난다.

(5) 처분청의 양도소득세 ‘경정결의서’에는 쟁점주택의 양도가액을 345,000,000원, 취득가액을 174,873,862원, 양도차익을 167,236,918원, 과세표준을 164,736,918원, 산출세액을 98,842,150원, 고지세액을 122,939,860원으로 계산하여 양도소득세를 부과한 사실이 나타난다.

(6) 위 사실관계와 관련 법령을 바탕으로, 쟁점주택의 양도를 1세대 3주택자의 양도소득으로 보아 양도소득세를 중과세한 처분이 적법한지를 살펴본다. (가) 「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항에서는 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도 또는 취득시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날로 하고, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 부동산등기접수일로 하며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 부동산등기접수일로 한다”고 규정하고 있으므로 부동산을 양도하면서 양수자가 양도자의 채무를 인수하기로 한 경우, 채무인수일이 분명하면 그 날을 실질적인 대금청산일로 인정할 수 있지만 채무인수일이 불분명하거나 부동산등기접수일보다 늦 으면 부동산등기접수일을 양도시기 또는 취득시기로 인정하는 것이다 . (나) 청구인은 쟁점주택의 매수자가 중도금지급일인 2007.10.18. 중도금 100,000,000원을 지급하고 같은 날 쟁점주택에 담보되어 있는 근저당채무(은행대출금 90,000,000원)와 전세보증금(120,000,000원) 채무를 승계하여 중도금지급일(2007.10.18.)을 실질적인 대금청산일로 보아야 한다고 주장하지만, 쟁점주택의 등기부등본에는 매수자가 2007.11.14. 근저당채무를 승계한 것으로 나타나고 있는 점, 청구인이 2007.11.1. 다른 주택2의 대금을 청산하였다고 인정하고 있는 점, 다른 주택2의 매도자인 OOO이 2007.11.2. 다른 주택2에서 다른 곳으로 주소지를 이전한 점 등을 감안하면, 쟁점주택의 실질적인 대금청산일은 2007.11.14.로 인정되는 반면, 중도금지급일(2007.10.18.)을 실질적인 대금청산일로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

(다) 그렇다면, 청구인은 쟁점주택을 양도할 당시 다른 주택1과 다른 주택2를 소유하고 있어 1세대 3주택자에 해당한다. (라) 따라서, 처분청이 쟁점주택의 양도를 1세대 3주택자의 양도소득으로 보아 양도소득세를 중과세한 처분은 적법하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다 .