겸용주택 전체를 고가주택으로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부(기각)

겸용주택의 주차장은 실지 사용하는 용도에 따라 판단되는 것이나 그 사용용도가 명확하지 아니한 경우 주택과 주택이외의 면적의 비율로 안분하여 계산하는 것임

1. 처분개요

OOO는 1977.6.17. OOO 대지 153.7㎡, OOO(이하 OOO와 OOO를 “청구인”이라 한다)는 1988.4.21. 동 소재지 514-19 대지 194.7㎡를 취득하여 각각 보유하던 중 1997.7.3. 위 514-19 지상위에 건물 4층(주차장 132㎡, 근린생활시설 154.51㎡, 주택 227.43㎡, 옥탑 12.96㎡로서 이하 “쟁점겸용주택”이라 한다)을 신축하여 각각 1/2지분을 소유하고 있다가 2002.8.29. 쟁점겸용주택을 1,070,000천원에 양도하고 결정세액을 1,645,704원으로 하여 2004.7.28. 양도소득세를 신고하였으나, 2005.12.29. 동 쟁점겸용주택에 대하여 주택부문은 실지거래가액, 상가부문은 기준시가로 양도차익을 계산하여 결정세액을 38,669,590원으로 수정신고하였다.처분청은 쟁점겸용주택의 주택면적(227.43㎡)이 주택이외의 상가면적(154.51㎡)보다 크고 주차장면적(132㎡)을 안분계산한 결과 주택면적(306.03㎡)이 상가면적(207.91㎡)보다 크므로 쟁점겸용주택 전체를 고가주택으로 보아 2006.11.16. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 31,606,600원(OOO 19,902,090원, OOO 11,704,510원)을 경정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2007.2.6. 이의신청을 거쳐 2007.6.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점겸용주택에서 음식점을 경영하면서 주택 2세대가 주차할 수 있는 차량 2대의 면적(23㎡)이외는 음식점경영에 필요한 주차장으로 사용하였으므로 주차장 132㎡중 차량 2대가 주차할 수 있는 면적 23㎡는 주택으로 편입하고 나머지 109㎡는 상가용으로 편입하면 주택외의 상가면적(270.15㎡)이 주택면적(256.74㎡)보다 큼에도 불구하고 쟁점겸용주택 전체를 고가주택으로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 제시하는 차량 2대의 면적 23㎡는 주차장의 주차단위구획을 백색실선등으로 표시하는 방법으로 대당 넓이와 길이를 규정한 것이지 주차장 설치기준을 정하는 규정은 아니며,소득세법시행령 제154조제3항에 의하면 겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같은 경우에만 주택이외의 건물은 주택으로 보지 아니하는 것이고, 겸용주택의 주차장은 실지 사용하는 용도에 따라 판단되는 것이나 그 사용용도가 명확하지 아니한 경우 주택과 주택이외의 면적의 비율로 안분하여 계산하는 것(소득세법기본통칙 89-19, 국심 OOO, 2001.7.7. 같은 뜻)이어서 전체를 고가주택으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점겸용주택의 주차장으로 사용한 면적(132㎡)을 주택과 상가 로 안분계산한 후 전체를 고가주택으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제89조(1999.12.28 법률 제6051호로 개정된 것) 【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세 ”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득소득세법 제96조(2000.12.29. 법률 제6292호로 개정된 것)【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우(2)소득세법 시행령 제154조(1999.12.31. 대통령령 제16664호로 개정된 것)【1세대 1주택의 범위】

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.소득세법시행령 제156조(2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정된 것)【고급주택의 범위】법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택 ”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 것가. 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것(3)주차장법시행령 제6조【부설주차장의 설치기준】①법 제19조제3항의 규정에 의하여 부설주차장을 설치하여야 할 시설물의 종류와 부설주차장의 설치기준은 별표 1과 같다. 다만, 다음 각호의 경우에는 특별시.광역시.시 또는 군의 조례로 시설물의 종류를 세분하거나 부설주차장의 설치기준을 따로 정할 수 있다.

(4)주차장법시행규칙 제3조【주차장의 주차구획】

① 법 제6조제1항의 규정에 의한 주차장의 주차단위구획은 주차대수 1대에 대하여 너비 2.3미터 이상, 길이 5미터 이상(경형자동차전용주차구획의 주차단위구획은 너비 2미터 이상, 길이 3.5미터 이상)으로 하고, 지체장애인의 전용주차장의 주차단위구획은 주차대수 1대에 대하여 너비 3.3미터 이상, 길이 5미터 이상으로 한다. 다만, 평행주차형식인 경우 주차단위구획은 주차대수 1대에 대하여 너비 2미터 이상, 길이 6미터 이상(주거지역의 보도와 차도의 구분이 없는 도로에서는 너비 2미터 이상, 길이 5미터 이상, 경형자동차전용주차구획의 주차단위구획은 너비 1.7미터 이상, 길이 4.5미터 이상)으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 주차단위구획은 백색실선(경형자동차전용주차구획의 주차단위구획은 청색실선)으로 표시하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 등기부등본 및 건축물관리대장에 의한 쟁점겸용주택의 건축물현황은 아래〈표〉와 같다.〈표〉쟁점겸용주택 현황(단위 :㎡)

층별

구 조

용 도

면 적

비 고

1층

철근콘크리트

주차장 132

근린생활시설 3.96

135.96

2층

〃

근린생활시설

150.55

3층

〃

주택

150.55

4층

연와조

주택

76.88

5층

연와조

근린생활시설

12.96

창고(옥탑)

계

526.90

(2) 청구인은 음식점을 경영하면서주차장법시행규칙 제3조에 근거하여 주택 2세대가 주차할 수 있는 차량 2대의 면적(23㎡)이외는 음식점경영에 필요한 주차장으로 사용하였으므로 주차장면적 132㎡ 중 23㎡는 주택면적으로, 나머지 109㎡는 상가로 하여 계산하면 주택면적은 250.43㎡(227.43㎡+23㎡), 상가면적은 263.51㎡(154.51㎡+109㎡)이어서 상가면적이 주택면적보다 크므로 주택이외의 건물(상가)에 대하여는 기준시가로 계산하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 처분청은 주차장 전체면적 132㎡를 주차장이외의 주택과 상가의 면적비율로 안분계산한 결과 주택면적은 306.03㎡(227.43㎡+78.6㎡), 상가면적은 207.91㎡(154.51㎡+53.4㎡)이어서 주택면적이 상가면적보다 크므로 전체를 고가주택으로 보아 양도소득세를 과세한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(4) 쟁점겸용주택의 건축물대장에 의하여 주차장면적을 구분하는 경우주차장법시행령 제6조(주차장설치기준)에 의하면 쟁점겸용주택의 주택면적(227.43㎡)의 주차장 설치대수는 1.77대〔1+(시설면적-150㎡)/100㎡〕이고, 근린생활시설면적(154.51㎡)의 주차장 설치대수는 0.77대(시설면적/200㎡)이어서 주택에 부수되는 주차장의 면적비율은 69.7%, 주택이외의 부수되는 주차장의 면적비율은 30.3%로서 주택의 면적비율이 근린생활시설의 면적비율보다 큰 사실이 확인된다.

(5)소득세법 시행령 제154조제3항에 의하면 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보되, 다만 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다고 규정되어 있다.

(6) 살피건대, 청구인은주차장법시행규칙 제3조에 근거하여 주택 2세대가 주차할 수 있는 차량 2대의 면적(23㎡)이외는 음식점경영에 필요한 주차장으로 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 위 시행규칙 제3조는 주차장의 주차구획표시방법이어서 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

따라서, 겸용주택의 주차장은 실지 사용하는 용도에 따라 판단되는 것이나 그 사용용도가 명확하지 아니한 경우 주택과 주택이외의 면적의 비율로 안분하여 계산(소득세법기본통칙 89-19, OOO, 2001.7.7. 같은 뜻)하여 쟁점겸용주택 전체를 주택으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.