임대건물의 양도를 토지만 양도하였다는 주장의 당부(기각)

매매계약 당시 건물을 철거하지 아니한 이상 당사자간에 건물의 양도가액은 없는 것으로 약정하였다 하더라도 철거되지 아니한 쟁점건물에 대한 과세표준을 안분계산한 것은 정당함

1. 처분개요

가. 청구법인은 2007.3.16., 2007.3.28. OOOOO OO OOO OO 외 4필지 토지 100.9㎡ 및 지상 건물(점포) 431.2985㎡(이하 “쟁점건물”이라 하며, 토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 건물의 가액은 없는 것으로 특약하고 토지가액(양도가액)을 1,028,000천원으로 약정하여 주식회사 OOOOOO 외 7인에게 양도하고 해당 부가가치세는 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액 1,028,000천원에는 토지가액뿐만 아니라 건물가액이 포함되어 있으나 그 구분이 불분명한 것으로 보아 「부가가치세법 시행령」제48조의2 제4항 제1호에 의하여 기준시가로 안분계산하여 건물분 부가가치세 과세표준을 141,422천원으로 산정한 후 2009.8.19. 청구법인에게 2007년 제1기 부가가치세 22,271,170원을 경정·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2009.11.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

쟁점건물은 노후한 건물이며 재개발이 추진된다고 하므로 그에 따라 건물을 철거하면 가치가 전혀 없게 되기 때문에 매수인의 요청에 따라 매매계약서에「건물에 대한 매매대금은 없다」는 내용의 특약을 명시한 결과 당사자간에 건물분 재화의 공급은 없었음에도 처분 청이 쟁점건물의 양도에 대하여 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점건물은 매매일부터 2년이 경과한 심판청구일 현재까지 철거되지 아니하였고, 쟁점건물에는 청구법인 외 6개 업체가 사업을 영위하고 있는 것으로 나타나며, 입주업체 중 형제농산은 임대료 1,000천원의 부가가치세를 신고한 사실이 확인되는 점 등을 감안하면, 쟁점건물은 재산적 가치가 없다는 청구법인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 보이고, 매매계약 당시 건물을 철거하지 아니한 이상 당사자간에 건물의 양도가액은 없는 것으로 약정하였다 하더라도 철거되지 아니한 쟁점건물에 대한 과세표준을 안분계산하는 것이 타당(OO OOOOOOOOO, 2004.12.23. 같은 뜻)하므로 그와 같이 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점부동산을 양도하면서 건물의 양도가액은 없는 것으로 하고 전액 토지의 양도가액으로 약정한 데 대하여 토지 및 건물의 기준시가에 의하여 건물분 부가가치세 과세표준을 안분계산한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

(2) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. (단서 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 쟁점건물은 1971.7.17. 사용승인을 받은 후 38년이 경과하여 심각하게 노후화된 건물이고 재개발이 된다고 하여 매수인의 요청에 따라 건물대금은 없는 것으로 특약하고 토지와 함께 양도하였음에도, 처분청이 토지와 건물의 기준시가로 안분계산하여 쟁점건물의 양도에 대하여 부가가치세를 과세한 처분은 위법·부당한 것이라고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다.

(2) 청구법인은 쟁점부동산을 주식회사 OOOOOO 외 7인에게 매매대금 1,028,000천원에 양도하였고, 청구법인과 주식회사 OOOOOO이 2007.3.16. 체결한 쟁점부동산의 매매계약서를 보면 일시금으로 259,000천원을 지불하는 것으로 하고 있으며 특약사항에「건물에 대한 매매대금은 없는 것으로 하며, 따라서, 그에 대한 부가가치세는 없는 것으로 한다」고 기재되어 있다

(3) 쟁점건물은 심판청구일 현재까지도 철거되지 아니한 사실 및 쟁점건물의 임차인들이 쟁점부동산에서 계속하여 사업을 영위하고 있는 사실 등이 심리자료에 나타나며, 국세청 전산자료에 의하여 확인한 쟁점건물의 임대차계약현황을 보면 아래〈표〉와 같다. 〈표〉쟁점건물의 임대차계약현황 (OO O OO)

(4) 토지 및 건물을 양도함에 있어 나대지의 상태로 양도하는 것을 원칙으로 하고 건물을 철거하지 아니한 경우, 건물의 양도가액은 없는 것으로 계약을 하였다 하더라도 양도당시 건물은 철거하지 아니 하였다면 건물에 대한 부가가치세 과세표준은 토지와 건물의 기준시가에 의하여 안분계산한다(OO OOOOOOOOO, 2004.12.13. 같은 뜻).

(5) 따라서, 쟁점부동산 중 건물의 양도가액이 없다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없으며, 쟁점부동산의 매매계약서에 기재된 양도가액이 실지거래가액이지만 토지와 건물의 가액을 구분하지 아니하고 있으므로, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산하여 산정한 건물의 공급가액을 과세표준으로 하여 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.