1주택을 공유지분으로 소유한 경우 1주택 소유자인지 여부(기각)

1주택을 여러 사람이 공동소유하고 있는 경우에는 각 공유자가 각각 1주택을 소유한 것으로 보는 것임

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.7.29. OOO OOOO OOO OOO OO OOOOOO OOOOOOOOO(대지 61.39㎡, 건물 162.454㎡이며, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도하고, 양도일 현재 거주 중인 청구인의 남편 이OO 소유인 OOOOO OOO OOO OOOO OO OOOOOOO OOOOOOOO(대지 74.5㎡, 건물 103.54㎡이며, 이하 “현재거주주택”이라 한다)와 함께 1세대2주택을 보유한 것으로 보아 취득당시 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도소득세 17,520,830원을 신고납부하였다.

나. 처분청은 쟁점주택 양도당시 청구인의 남편 이OO이 현재거주주택 이외에 OOOOO OOO OOO OOOOO외 1필지 소재 OOOOOOO OOOOOOOOO(대지 33.89㎡, 건물 84.95㎡이며, 이하 “OOOOO”이라 한다)의 지분 100분의 4.98(이하 “쟁점지분”이라 한다)을 보유한 사실을 확인하고, 이를 1주택으로 보아 1세대3주택에 대한 양도소득세 중과규정을 적용하여 2007.10.4. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 102,957,740원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.31. 이 건 심판청구를 제기하였다 .

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점지분이 청구인의 남편인 이OO의 소유로 등재된 사실을 모르고 있다가 처분청의 통지를 받고 알아 본 바, OOOOO은 청구외 김OO에게 분양된 것으로 김OO이 분양대금 162백만원을 전액 납부하였고, 이OO은 쟁점지분을 분양받은 사실이 없음에도 OOOOO이 재개발되기 전에 이OO이 동 토지상에 무허가건물 46.28㎡를 보유한 사실이 있어 주택재개발조합에서 이를 6,359,335원으로 평가하여 쟁점지분을 이OO의 소유로 잘못 소유권 보존등기를 한 것으로 쟁점지분은 이OO의 소유가 아니므로 청구인이 쟁점주택 양도당시 1세대3주택을 보유하였다고 본 것은 부당하다.

(2) 설사, 쟁점지분을 이OO의 소유라고 보더라도, 주택법 제2조 에서 ‘주택이라 함은 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물’이라 하였는데, 쟁점지분은 OOOOO의 100분의 4.98 지분으로 약 4㎡에 불과하여 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 없는 구조로서 주택에 해당된다고 보기 어려운데도 처분청이 이를 1주택으로 본 것이므로 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점지분을 이OO의 소유가 아니라고 주장하나, 주택재개발조합에서 작성한 분양예정조서상 이OO 소유이던 무허가 건물에 대한 평가액(635만원)에 대하여 따로 보상받은 사실이 없음이 확인되고 있고, OOOOO의 등기부등본에 의하면, 청구인이 2005.7.29. 쟁점주택을 양도하기 3개월 전인 2005.4.29. OOOOO의 100분의 4.98인 쟁점지분이 이OO의 명의로 소유권 보존등기된 사실이 확인되며, 청구인은 쟁점지분이 이OO의 소유가 아님을 입증할 객관적이고 신빙성있는 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 쟁점지분을 청구인의 남편 이OO의 소유로 보아 과세한 처분은 정당하다.

(2) 또한, 1주택을 여러사람이 공동으로 소유하는 경우 각각 개개인이 1주택을 소유하고 있는 것으로 보는 것이 타당한 바, 쟁점지분을 주택으로 볼 수 없다는 청구주장도 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점지분이 청구인의 남편 소유인지 여부

(2) 1주택을 공유지분으로 소유한 경우 1주택 소유자인지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의

3. 대통령령이 정하는 1세대3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60

(2) 소득세법시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것) 제167조의3 【1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조제1항제2호의3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항·제4항의 규정에 의한 읍·면 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률·주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다.

1. 다가구주택 : 제155조제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다.

2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.

(3) 민법(2005.12.29. 법률 제7765호로 개정되기 전의 것) 제262조 【물건의 공유】

① 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.

② 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.

(4) 주택법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "주택"이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

(5) 부동산등기법(2005.12.29. 법률 제7764호로 개정되기 전의 것) 제131조 【건물의 보존등기】 미등기건물의 소유권보존등기는 다음 각호의 1에 해당하는 자가 이를 신청할 수 있다.

1. 건축물대장등본에 의하여 자기 또는 피상속인이 건축물대장에 소유자로서 등록되어 있는 것을 증명하는 자

2. 판결 또는 기타 시, 구, 읍 면의 장의 서면에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자

3. 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택을 2005.7.29. 양도하였는 바, 쟁점주택 양도당시 청구인 및 청구인의 남편 이OO의 주택 보유현황은 아래 <표>와 같다. OOOOOOOOO OOO O OOOO OO OOOO

(2) 청구인이 쟁점주택 양도당시 이OO이 쟁점지분(OOOOO의 지분 100분의 4.98)을 보유하게 된 경위는 아래와 같다. (가) 위 OOOOO은 당초 OOOOO OOO OOOO OOOO OOOOOOO(이하 “재개발조합”이라 한다)에서 재개발을 한 후, 각 분양자 명의로 소유권 보존등기를 한 것으로, 이OO은 주택 재개발사업 추진 이전에 OOOOO 소재지인 OOOOO OOO OOO OOOOOOOOO 소재 김OO 소유의 토지 위에 무허가 건물 46.28㎡를 보유한 사실이 있다. (나) 재개발조합에서는 위 김OO의 토지를 133,215천원으로, 이OO의 건물을 6,988천원으로 각각 평가하고, 토지의 기준가액 121,225천원, 건물의 기준가액 6,359천원을 적용하여 재건축 후의 OOOOO을 토지 소유자인 김OO에게 분양대금 162,000천원에 분양하면서 김OO으로부터 분양대금과 기준가액과의 차액인 청산금 40,775천원을 징수하였으나, 청구인에게는 청산금을 지급하지 아니하고, OOOOO의 지분 100분의 4.98을 청구인 명의로 소유권 보존등기 한 것으로 확인된다.

(3) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점지분을 이OO이 분양받은 사실이 없는데 재개발조합이 이OO도 모르게 쟁점지분을 이OO의 명의로 소유권 보존등기를 한 것임을 주장하면서, 그 근거로 재개발조합과 김OO간에 체결된 OOOOO의 분양계약서와 재개발조합의 사실확인서를 제출하였는 바, 재개발조합과 김OO간에 1999.8.23. 체결된 OOOOO의 분양계약서상 쟁점지분을 이OO의 소유로 한다는 내용은 없으나, 재개발조합의 사실확인서(2005.8.22)에는 “재개발조합의 분양처분 고시 및 등기부에 위 OOOOO의 소유자가 김OO외 1인으로 되었으나, 현재 김OO 단독 명의로 정리 중이며, 조속한 시일내에 정리하여 김OO의 권리행사에 차질이 없도록 조치할 예정”이라는 취지의 확인내용이 기재되어 있다. (나) 쟁점지분은 2005.4.29. 이OO의 명의로 소유권 보존등기가 된 이후 처분청의 조사일(2007.

6) 현재까지 이OO의 소유로 되어 있는 것으로 확인된다. (다) 살피건대, 청구인은 이OO도 모르게 재개발조합에서 쟁점지분을 이OO의 명의로 소유권 보존등기하였다고 주장하나, 재개발조합의 분양처분 고시에 분양자가 김OO외 1인으로 기재된 점, 건물이나 주택의 지분을 특정인의 명의로 소유권 보존등기를 하기 위하여는 그 특정인의 동의, 인감증명서 및 인감도장 등이 필요하므로, 재개발조합이 이OO의 위임이 없거나 이OO도 모르게 쟁점지분의 소유자 명의를 이OO으로 소유권 보존등기한 것으로 보기 어려운 점, 쟁점지분이 2005.4.29.부터 처분청의 조사일 현재까지 2년이상 청구인의 명의로 소유권 보존등기가 된 상태에 있었던 점을 감안할 때 쟁점지분이 이OO의 소유가 아니라고 보기는 어려운 것으로 판단된다.

(4) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점지분이 OOOOO의 100분의 4.98 지분으로 약 4㎡에 불과하여 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 없으므로 주택으로 볼 수 없다고 주장하나, 수인이 공동소유하고 있는 건축물이 주택인지 여부는 각자의 소유지분의 활용가치를 따져서 판단하는 것이 아니라, 그 건축물 자체가 주거용으로 사용할 목적으로 신축되었거나 사실상 주거용으로 사용하고 있는지 여부를 기준으로 판단하여야 할 것인 바, 쟁점지분이 주택인지 여부도 쟁점지분 자체의 활용가치가 아니라 OOOOO 전체의 활용목적을 기준으로 판단하여야 할 것으로 판단된다. (나) 또한, 수인이 공동소유하고 있는 주택의 지분을 각각 별개의 주택으로 볼 것인지 여부 등은 입법정책의 문제로 소득세법에서는 1세대3주택에 대한 양도소득세 중과규정을 적용함에 있어 다가구주택이나 공동상속주택 등에 대하여 주택수 계산의 예외를 인정하고 있을 뿐( 소득세법시행령 제167조의3 제2항 참조), 일반적인 주택은 예외를 인정하고 있지 아니하므로 1주택을 여러 사람이 공동소유하고 있는 경우에는 각 공유자가 각각 1주택을 소유한 것으로 보는 것이 타당하다 하겠다(소득세법기본통칙 89-4 참조). 따라서, 쟁점지분이 1주택이 아니라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한 다.