쟁점건물 2층 및 부속사를 주택으로 보아 쟁점부동산(겸용주택) 전부에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

쟁점부동산의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.1.14. OOO 소재 대지 330㎡ 및 2층 건물 198㎡(1층은 제2종 근린생활시설, 2층은 주택이며, 이하 “쟁점건물”이라 한다)와 부속사 66㎡(쟁점건물 및 부수토지와 통칭하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다), 같은 동 100-24 등 인접토지 5필지 476㎡를 OOO에 수용을 원인으로 OOO에 양도하고 쟁점부동산을 1세대1주택인 고가주택으로 보아 양도차익 등을 계산하여 양도소득세 OOO을 신고?납부하였다.

나. OOO지방국세청장은 처분청에 대한 종합감사를 실시하고, 쟁점건물 2층과 부속사를 포함한 쟁점부동산 전체를 근린생활시설 및 그 부수토지로 보아 양도소득세를 경정하도록 처분청에 처분지시 하였고, 처분청은 2020.1.6. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 경정?고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.4.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 1996년 9월경 쟁점건물 및 부속사를 신축하였는데, 쟁점건물 1?2층 및 부속사에는 별도의 출입문과 화장실이 설치되어 있고, 쟁점건물 2층은 건물 외부에 설치된 계단을 통하여 출입이 가능하며, 1층과 달리 주택분 재산세가 부과되고, 전기 및 상하수도 요금도 1층과 별개로 부과되는 독립된 구조이다.

(2) 청구인은 2011.10.18. 쟁점건물 등이 OOO에서 시행하는 OOO로 편입되어 수용될 것이라는 소문을 듣고 쟁점건물 1층과 함께 일반음식점으로 임대하던 쟁점건물의 2층 99㎡와 부속사 66㎡를 주택으로 용도변경하였으며, 당시 쟁점건물 등을 임차하여 음식점OOO을 운영하던 OOO과 임대차계약을 갱신하면서 2층 및 부속사는 주택 용도로만 사용할 것을 약정하였다.

(3) 이후 OOO은 2015년 8월말경까지 쟁점건물 2층은 외국인 여성종업원OOO의 숙소로, 부속사는 한국인 남성종업원의 숙소로 사용하였으나, 주말 등 음식점에 손님이 많은 날에는 OOO이 쟁점건물 2층 등을 영업장으로도 사용한다는 소문이 들리기도 하여, 청구인이 이따금 OOO을 찾아가 계약대로 주택(숙소) 용도로만 사용할 것을 다짐받기도 하였다.

(4) 처분청은 쟁점건물 2층 및 부속사가 언제든 음식점 용도로 사용 가능하고, 2011.10.18. 쟁점건물 2층에 대한 용도변경 이후에도 임차인이 1?2층 면적 합계 198㎡ 전체를 사업장면적으로 신고하였으며, 임차인의 매출이 용도변경 후에 오히려 증가하였고, 쟁점건물 2층과 부속사에 취사시설이 없어 장기간 독립된 주거생활을 할 수 없는 구조인 점을 들어 쟁점부동산 전체가 사실상 주택에 해당하지 않는다고 판단하였으나,전술한 바와 같이 쟁점건물 2층과 부속사는 1층 음식점 종업원들의 숙소로 사용되었기에 취사시설이 없어도 숙식이 가능하고, 용도변경 후에도 임차인의 사업장면적이 그대로인 것은 임차인이 사업자등록 정정신고 의무를 해태한 것이며, 용도변경 후 임차인의 음식점 매출이 오히려 증가한 이유는 해당 음식점이 당시 OOO 등의 신축공사 현장노동자들을 위한 식당(일명 함바집)으로도 이용되었기 때문이다.

나. 처분청 의견

(1)쟁점부동산에 대한 사업자등록 이력을 보면, 1996.9.16. 이후 OOO라는 상호의 음식점이, 2001.3.22. 이후 OOO라는 음식점이 등록되어 있으며, 인터넷 포털사이트에서 제공하는 지도의 현장사진(로드뷰)을 보아도 쟁점건물 2층과 부속사 건물이 음식점 용도로 사용된 것이 확인된다.

(2) 쟁점부동산을 수용한 OOO는 2015.2.25. 보상기준일(2015.9.30.) 기준으로 보상산정을 위한 지장물조사를 하였는바, 쟁점건물 2층과 부속사에 대한 보상내역에는 영업시설인 좌탁, 에어컨, 선풍기 등이 포함되어 있고, 건물용도도 영업장으로 표기되어 있는 것으로 나타난다.

(3) 임차인이 운영한 “정가”의 사업장현황신고를 보면, 청구주장과 달리 사업장 면적이 198㎡(1?2층 각99㎡)로 기재되어 있으며, 청구인은 주민등록상 쟁점건물 2층에 2014.4.14.부터 2016.3.11.까지 배우자와 같이 거주한 것으로 전입신고를 하였으나, 2층은 1층 영업장 내부 계단을 통해서도 올라갈 수 있는 구조이며, 별도의 취사가능 시설이 없는 것으로 확인되어, 2014.4.14.부터 청구인 부부가 거주하였다는 것도 사실이 아닌 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물 2층 및 부속사를 주택으로 보아 쟁점부동산(겸용주택) 전부에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2016.2.17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것)제154조(1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

(3) 주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산에 대한 등기사항전부증명서, 일반건축물대장 등에 의한 쟁점건물 및 부속사의 현황은 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞

쟁점건물 및 부속사 현황

(2) 쟁점건물에 대한 일반건축물대장의 변동사항을 살펴보면, 2층의 용도가 당초 제2종 근린생활시설에서 2011.10.18. 단독주택으로 변동된 것으로 나타난다.

(3) 청구인의 양도소득세 예정신고 및 처분청의 경정내역을 요약하면 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞

청구인 예정신고 및 처분청 경정내역

(4) 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.(가) 청구인이 쟁점건물 및 부속사의 외부 및 내부 모습을 촬영하여 제출한 사진의 일부는 다음과 같다.(나) 2015.9.30.까지 쟁점건물에서 OOO라는 음식점을 운영한 OOO이 날인하여 제출한 ‘사실확인서’의 요지는 다음과 같다.(다) 쟁점건물에 대한 재산세 부과내역은 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞

쟁점부동산 재산세 부과내역

(5) 처분청에서 제출한 심리자료는 다음과 같다.(가) 처분청 전산자료(사업자 조회)에 의하면, 쟁점건물 소재지의 사업자등록 이력은 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞

쟁점건물 소재지 사업자등록 이력(나) 쟁점부동산 임차인 OOO이 처분청에 제출한 사업장현황명세서(2015년 제2기)를 보면, 사업장 면적은 198㎡, 객실 수는 3개, 탁자 수는 40개, 종업원 수는 1명으로 기재되어 있다.(다) 청구인의 주민등록 변동사항은 다음과 같다.(라) OOO의 지장물기본조사서, 평가내역서, 보상합의서 등에 의하면, OOO는 OOO 건설사업에 편입된 쟁점부동산 내 아래와 같이 조사된 영업시설에 대하여 OOO의 보상금을 지급하기로 2015.8.17. 임차인 OOO과 합의한 것으로 나타난다.

＜쟁점건물 임차사업장에 대한 영업권 보상내역＞

(마) OOO에서 2015.2.25. 촬영한 쟁점건물 및 부속사의 현장사진 중 일부는 다음과 같다.(바) 쟁점건물에 대한 개별주택가격 조회 결과는 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞

쟁점건물 개별주택가격(사) 쟁점건물의 임차사업장인 음식점 OOO의 부가가치세 과세표준 신고내역은 ＜표6＞과 같다.

＜표6＞

쟁점건물 임차사업장의 부가가치세 과세표준(6)이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물 2층과 부속사를 주택으로 사용하였으므로 쟁점부동산 전부를 1세대1주택인 고가주택으로 보아 양도소득세 과세표준 및 세액을계산하여야 한다고 주장하나, “주택”이란 상시 주거의 목적을 위해 사용되는 건축물을 의미하는바, 쟁점건물 및 부속사는 제2종 근린생활시설로 사용되기 위한 목적으로 설계와 건축이 이루어진 점, 쟁점건물에 대한 청구인의 소유권보존 등기가 있기 전인 1996.9.25.부터 쟁점건물이 OOO에 수용된 2015.9.30.까지 청구인은 일반음식점을 운영하는 임차인에게 쟁점건물과 부속사를 계속 임대한 것으로 나타나는 점, 청구인이 2011.10.18. 쟁점건물 2층을 당초 제2종 근린생활시설에서 단독주택으로 용도변경하였으나, 용도변경일 이후부터 2015.9.30. 영업종료 시까지 임차인이 운영하던 음식점OOO의 매출은 지속적으로 증가한 것으로 조사된 점, 2015년 개별주택가격 공시를 위해 쟁점건물을 조사한 OOO에서 쟁점건물의 2층 일부(9.5㎡)에 주거공간(방 형태)이 있는 것을 확인하였으나, 영업권보상을 위해 2015.2.25. 쟁점부동산을 실사한 OOO의 지장물조사서 및 현장사진 등을 보면, 쟁점건물 2층 및 부속사에는 취사시설 등 주거에 필수적인 시설이 함께 설치되어 있지 않고, 음식점 영업장으로 사용되는 공간이 같이 점유하고 있어 쟁점건물 2층 및 부속사를 상시 주거에 공하는 건물로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.