쟁점부동산의 쟁점매매가액을 배제하고 쟁점감정가액을 시가로 적용하여 경정청구를 거부한 처분의 당부

시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하여야 하므로(상증령 §49②), 쟁점감정가액이 쟁점매매가액에 우선함

1. 처분개요

가. 청구인은 2023.11.14. 배우자 고 A(이하 "피상속인"이라 한다)의 사망으로 OOO 소재 토지 및 건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 상속받은 후, 2024.5.29. 쟁점부동산의 시가가 불분명한 것으로 보아 보충적 평가방법에 따른 기준시가 OOO원을 시가로 하여 상속세를 신고·납부하였다.

나. 청구인은 서울지방국세청장(이하 "조사청"이라 한다)으로부터 세무조사 사전통지서를 받은 후 쟁점부동산에 대해 감정평가를 실시하였고, 2개 감정평가법인의 평균감정가액 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 시가로 인정해 달라는 시가인정 심의를 신청하여 조사청 평가심의위원회로부터 시가로 인정받았다.

다. 조사청은 2024.10.28.부터 2025.1.25.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하고 위 쟁점감정가액을 근거로 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 2025.3.11. 청구인에게 상속세를 결정·고지하였다.

라. 한편, 청구인은 세무조사 기간 중인 2024.12.3. 특수관계가 없는 제3자와 쟁점부동산에 대하여 매매대금 OOO원(이하 “쟁점매매가액”이라 한다)에 매매계약을 체결하고 2025.2.28. 소유권을 이전하였다. 청구인은 쟁점매매가액을 시가로 인정받기 위해 시가인정 심의를 신청하여 평가심의위원회로부터 다시 시가로 인정받자, 2025.4.30. 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 적용해 달라는 취지의 경정청구를 제기하였다.

마. 처분청은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제2항에 따라 상속개시일과 더 가까운 날에 해당하는 가액인 쟁점감정가액(감정평가서 작성일 2024.10.10.)을 쟁점매매가액(매매계약일 2024.12.3.)보다 우선 적용함이 타당하다는 이유로 2025.6.30. 이를 거부하였다.

바. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 쟁점매매가액은 제3자 간의 객관적 거래를 통해 형성된 가액으로 쟁점감정가액보다 우선하여 시가로 인정되어야 하는 가장 확실한 가액이다. (가) 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제2항은 시가를 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 정의하고, 수용·공매·감정가격 등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다. 상증세법 시행령 제49조 제1항도 제1호에서 당해 재산의 매매가액, 제2호·제3호에서 감정가액·수용가·공매가를 규정하여 매매가액 우선 구조를 명시하고 있다. 이러한 조문 체계상 당해 재산의 실제 매매가액이 존재하는 경우에는 이를 가장 우선적으로 인정하여야 하고, 감정가액 등은 실제 매매가액이 없는 경우에 한하여 보충적으로 적용함이 타당하다. 특히 조사청 평가심의위원회에서 쟁점매매가액이 상속개시일부터 매매계약일까지 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정하는 결정을 한 이상, 설령 쟁점감정가액이 존재하더라도 쟁점매매가액을 최우선 시가로 적용하여야 한다. (나) 대법원은 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조의 문언과 체계에 비추어 볼 때 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하다고 판결(OOO)한 바 있고, 최근에도 일관되게 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호의 평가방법은 상속 및 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것이므로, 위 각 호에 의한 가액이 아니더라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액으로 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다면 시가로 볼 수 있다고 판단하고 있다(OOO).

국세청 또한 본건과 유사한 사례에서 시가로 인정되는 가액이 경합하는 경우, 평가기준일에 더 가까운 감정가액이 존재하더라도 해당 재산의 실질적 교환가치를 가장 정확하게 반영하는 실제 매매가액을 우선하여 시가로 인정한 바 있다(적부 국세청-2023-0114, 2023.12.6.).

(2) 객관적인 부동산 지표의 변동 현황을 고려할 때 쟁점감정가액을 시가로 적용하여 과세한 처분은 실질과세원칙에 위배되어 부당하다.쟁점부동산 소재지인 서울특별시 서초구의 지가지수와 쟁점부동산의 개별공시지가가 상속개시일부터 매매계약일까지 지속적으로 상승하였음에도 불구하고, 쟁점매매가액(OOO원)이 쟁점감정가액(약 OOO원)보다 현저히 낮게 형성된 것은 당초 쟁점감겅가액이 시장 상황을 왜곡하여 과다하게 산정되었음을 증명한다. 만약 쟁점감정가액을 시가로 볼 경우 단기간에 OOO원이 넘는 양도차손이 발생하는 불합리한 결과가 초래되는데, 이는 재산의 실질적 가치에 부합하는 과세를 요구하는 담세력 원칙에 정면으로 위배된다. 따라서 실제 거래가 이루어지지 않는 주관적 감정가액을 근거로 실현되지 않은 허구의 이익에 과세하는 것은 납세자의 담세력을 초과하는 가혹한 처분이므로 실제 매매가액으로 경정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 상증세법령에 명시된 시가 적용의 우선순위 원칙에 따라 상속개시일에 더 근접한 가액인 쟁점감정가액을 시가로 적용함이 적법하다.상증세법 시행령 제49조 제2항은 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하도록 규정하는바, 쟁점부동산의 감정평가서 작성일(2024.10.10.)은 매매계약 체결일(2024.12.3.)보다 상속개시일(2023.11.14.)에 근접해 있고, 특히 감정평가의 가격산정기준일은 상속개시일 당일과 일치하므로 법령상 쟁점감정가액을 우선 적용함이 타당하다.

(2) 상속인의 처분 결정에 따라 변동될 수 있는 매매가액을 무분별하게 인정할 경우 상속재산가액의 객관적 산정 기준이 훼손될 우려가 있다.매매가액은 상속인이 재산을 처분하는 시점이나 거래 조건에 따라 달라질 수 있는 금액이므로, 이를 상속개시 당시의 객관적 가치를 반영하는 감정가액보다 우선하게 되면 상속인이 임의로 상속재산가액을 조정할 수 있는 통로를 열어주게 되어 공평과세의 원칙을 저해한다. 시가로 인정되는 가액이 둘 이상인 경우 날짜의 근접성을 기준으로 감정가액을 우선 적용하여 청구인의 주장을 배척한 조세심판원 선결정례(조심 2023서329, 2023.11.14. 등)의 취지에 비추어 보더라도 이 건 거부처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 쟁점매매가액을 배제하고 쟁점감정가액을 시가로 적용하여 경정청구를 거부한 처분의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2023.11.14. 피상속인의 사망으로 상속이 개시되자 2024.5.29. 쟁점부동산을 상증세법상 보충적 평가방법인 기준시가(OOO원)로 평가하여 상속세를 신고·납부하였다.

(2) 청구인은 상속세 세무조사기간(2024.10.28.～2025.1.25.) 중 2개 감정평가법인에 의뢰하여 상속개시일(2023.11.14.)을 가격산정기준일로, 2024.10.10.을 작성일로 하는 쟁점감정가액(OOO원)을 산출하였고, 조사청 평가심의위원회는 2024.12.15. 이를 상속개시일 현재의 시가로 인정하였다.

(3) 청구인은 2024.12.3. 특수관계 없는 제3자와 쟁점매매가액(OOO원)으로 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하고 2025.2.28. 소유권 이전을 완료하였으며, 조사청 평가심의위원회는 2025.3.25. 쟁점매매가액 역시 상속개시일 현재의 시가로 인정하였다.

(4) 청구인은 상속개시일부터 매매계약일까지 쟁점부동산 소재지인 서울특별시 서초구의 지가지수 및 쟁점부동산의 개별공시지가가 지속적으로 상승하였다는 취지로 아래 ＜그림1＞ 및 ＜그림2＞와 같이 자료를 제출하였다.

＜그림1＞

서울특별시 OOO 지가지수(한국부동산원)

ㅇ

ㅇ

ㅇ＜그림2＞ 쟁점부동산의 개별공시지가

ㅇ

ㅇ

ㅇ

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점매매가액이 제3자간의 객관적 거래를 통해 형성된 가액으로 쟁점감정가액보다 우선하여 시가로 인정되어야 하므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분이 위법하다는 주장이나, 상증세법 시행령 제49조 제2항에서 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하도록 명시하고 있는 점, 상속인의 결정에 따라 변동될 수 있는 사후 매매가액을 소급 인정할 경우 상속세 과세 체계의 안정성과 형평성이 저해될 우려가 있는 점 등에 비추어, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법제60조(평가의 원칙)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따른다. (후단 및 각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령제49조 (평가의 원칙)

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 재정경제부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날