1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 있는지 여부(취소)

겸용주택의 지하실을 주택으로 사용한 것으로 보고 주택면적이 주택이외 면적보다 큰 것으로 보아 부동산 전체에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 적용한 사례

1. 사실청구인은 1989.6.2 서울특별시 강동구 OO동 OOOO 대지 165㎡, 지하1층, 지상2층 건물 340.09㎡(겸용주택, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 1997.11.4 청구외 OOO에게 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.처분청은 쟁점부동산의 양도당시 사실상의 용도가 확인되지 않는다 하여 공부상의 용도에 따라 쟁점부동산의 지하실 전체를 근린생활시설로 보고, 주택외의 면적이 주택의 면적보다 크다 하여 주택외의 부분에 대하여 2000.11.6 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 27,448,720원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2000.12.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청에 문의한 결과 지하실이 공가로 되어 있으면 지하실 면적을 제외하고 주택면적과 주택외의 면적을 비교하며, 그럴 경우에 쟁점부동산은 주택면적이 주택외의 면적보다 크므로 전체를 주택으로 보아 양도소득세가 비과세된다는 말을 듣고, 쟁점부동산에서 사업을 하고 있었던 청구외 OOO, OOO, 쟁점부동산의 양수인 OOO에게 부탁하여 쟁점부동산의 지하실이 공가이었다는 확인서를 받아 제출하였으나, 쟁점부동산의 지하실에는 7.68㎡의 주택난방용 보일러실이 있었고, 나머지 87.37㎡에는 쟁점부동산의 2층과 3층에 거주하는 임차인들이 헌가구 및 허드레 물건을 보관하고 있었으므로 쟁점부동산의 지하실은 주거용으로 보아야 하고, 그렇게 되면 주택면적이 주택외의 면적보다 크므로 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택으로 비과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 당초 처분청에서 비과세결정을 하기 전에 시정요구서에서 쟁점부동산의 지하실 중 보일러실 7.68㎡는 주택에 난방을 공급하였고, 나머지 87.37㎡는 침수로 인해 임대하지 못하고 공가상태였다고 주장하다가, 과세전적부심사청구에서 나머지 87.37㎡는 2층과 3층의 주택임차인들이 지하실에 헌가구와 허드레 물건을 쌓아 두고 사용하였으므로 지하실의 용도를 주택으로 보아야 한다고 주장하고 있는 바,쟁점부동산을 양수한 OOO이 지하실을 수리하여 현재는 악세서리공장으로 임대한 상태로서, 수리하기 전에는 습기찬 지하실에 일상용품을 보관할 수 없었던 것으로 인정되어 주택이나 점포용으로 사용하였는지 여부가 분명하지 아니한 경우에 해당되고, 겸용주택의 경우 1세대 1주택 비과세 적용여부는 양도일 현재를 기준으로 하여 임대여부에 관계없이 사실상 용도로 판정하고, 사실상의 용도가 불분명할 시는 공부상 용도로 함이 타당하므로(재일46014-276,99.2.10), 이 건 지하실의 용도를 공부상 용도에 따라 근린생활시설(소매점)로 보아 주택외의 부분에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점겸용주택인 쟁점부동산의 지하실을 근린생활시설로 보고 주택외의 면적이 주택면적보다 크다고 보아 주택외의 부분에 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령소득세법 제89조【비과세양도소득】에서 「다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 양도소득세를 부과하지 아니한다」고 규정하고, 그 제3호에서「대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득」이라고 규정하고 있으며,같은법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】제1항에서 「법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상을 것을 말한다.(단서생략)」고 규정하고,제3항에서「제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1989.6.2 쟁점부동산을 취득하여 1997.11.4 청구외 OOO에게 양도하고, 주택부분이 주택외의 부분보다 크므로 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택으로 비과세하여야 한다는 시정요구서를 처분청에 제출한 사실이 등기부등본, 시정요구서 등에 의하여 확인되고,처분청은 쟁점부동산의 건물면적 중 주택부분이 주택외의 부분보다 크다는 청구주장을 인정하여 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택으로 비과세하였다가, 지하실은 공부상 소매점으로서 양도당시 지하실의 용도가 객관적으로 확인되지 아니하므로 공부상의 용도로 판정하면 주택외의 부분이 주택부분보다 크다는 국세청장의 감사지적에 따라, 주택외의 부분에 대하여 이 건 과세하였음이 비과세결정결의서, 감사지적서, 양도소득세결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점부동산의 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하면 층별 면적 및 용도는 아래 표와 같이 확인된다.공부상 쟁점부동산의 면적 및 용도(단위 : ㎡)

층별

면적

공부상 용도

지층

95.05

근린생활시설(소매점) 87.37

보일러실 7.68

1층

81.2

근린생활시설(소매점)

2층

81.92

주택

3층

81.92

주택

계

340.09

주택 163.84, 점포 168.57, 보일러실 7.68

(3) 처분청이 쟁점부동산의 지하실을 공부상의 용도인 근린생활시설로 판정하여 과세한 데 대하여, 청구인은 지하실에는 7.68㎡의 주택난방용 보일러실이 있었고, 나머지 87.37㎡에는 쟁점부동산의 2층과 3층에 거주하는 임차인들이 헌가구 및 허드레 물건을 보관하고 있었으므로 쟁점부동산의 지하실은 주거용으로 보아야 한다고 주장하면서 임차인들(3인)의 사실확인서를 제시하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다.(가) 청구인은 처분청이 당초 쟁점부동산의 양도에 대하여 비과세결정을 하기 전에 시정요구서에서 쟁점부동산의 지하실이 부실공사로 인한 침수로 인하여 계속 비어 있었다고 주장하였다가, 이 건 과세전적부심사청구시에는 주택임차인들의 헌가구와 허드레 물건을 쌓아 두었다고 주장하면서 임차인들의 확인서를 제시하고 있으나, 이는 당초 청구주장내용을 번복하는 것이어서 쟁점부동산의 지하실이 주택용으로 사용되었다는 청구주장을 신빙성있는 것으로 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.(나) 국세청 전산자료(TIS)상 사업장별 세적조회서에 의하면, 아래 표에서 보는 바와 같이 청구인이 소유하고 있는 기간동안 쟁점부동산의 1층이 근린생활시설로 사용된 사실은 확인되나 지하실이 점포로 사용된 사실은 확인되지 아니한다.국세청 전산자료상 쟁점부동산의 지하실의 이용상황

층별

상호

성명

등록번호

업종

개업일

폐업일

1층

도매시장중개인

OOO

OOOOOOOOOOOO

89.6.2

95.9.30

건물주

OOO

OOOOOOOOOOOO

임대

90.10.10

97.10.28

1층

작은여인들

OOO

OOOOOOOOOOO

95.12.1

99.2.13

건물주

OOO

OOOOOOOOOOOO

임대

97.10.28

99.12.31

1층

서적도매

OOO

OOOOOOOOOOOO

서적도매

95.4.1

96.3.25

1층

개성만두

OOO

OOOOOOOOOOOO

기타음식

95.12.13

영업중

1층

일번지포장마차

OOO

OOOOOOOOOOOO

단일식

99.4.19

영업중

(다) 당심에서 쟁점부동산의 소재지에 출장하여 쟁점부동산의 임차인과 인근에 탐문조사한 바에 의하면, 쟁점부동산은 대로변 뒷블럭 주택가에 위치하고 1층은 점포2개, 화장실, 지하계단이 있으며, 지하실은 2～3층 주택임차인들의 허드레 물건들을 보관하는데 사용하였다고 임차인 OOO이 답변하고 있고, 쟁점부동산의 지하실은 콘크리트 건물로 기둥 등은 튼튼한 것으로 보이나 창문이 별로 없어 통풍이 잘 안되는 곳으로 확인되며, 공부상에는 소매점으로 등재되어 있으나 사실상 창고이외의 용도로 사용이 곤란한 것으로 보여지고, 현재는 쟁점부동산의 양수인 OOO이 지하실에 새로운 환기통 등을 설치하고 수리하여 악세서리 공장으로 사용하고 있음이 확인된다.(라) 살피건대, 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 그 사용용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택이외의 면적의 비율로 안분하여 계산하는 것인 바(소득세법기본통칙 89-19, 같은 뜻),위에서 살펴본 바와 같이, 쟁점부동산의 지하실이 주택용 창고와 근린생활시설로 사용된 면적이 확인되지 아니하므로 쟁점부동산의 지하실을 주택과 주택외의 부분으로 안분계산하면 쟁점부동산은 주택면적이 227.39㎡(지하실 63.55㎡, 2층 81.92㎡, 3층 81.92㎡)로 주택외의 면적 112.7㎡(지하 소매점 31.5㎡, 1층 소매점 81.2㎡)보다 크므로 쟁점부동산은 그 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택으로 비과세함이 타당한 것으로 판단된다.

따라서 처분청이 쟁점부동산의 지하실 면적을 공부상의 용도에 따라 판단하여 주택외의 부분이 주택부분보다 크다고 보아 주택외의 부분에 대하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.