쟁점건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있는지 여부

쟁점건물 등기사항전부증명서의 용도내역에 지하층이 근린생활시설로 기재되어 있는 점, 청구인의 배우자가 쟁점건물 지하층을 사업장 소재지로 하여 2011년부터 쟁점건물 양도 당시까지 자동차부품 도소매업을 영위하였고, 이러한 사실이 동 사업장의 소득내역, 신용카드조회기 설치내역, 인터넷 로드뷰 사진 등에 의해 확인되는 점, 쟁점건물 지하층에 대한 재산세가 양도 당시까지 근린생활시설(사무실)로 부과된 점, 그 밖에 쟁점건물 지하층이 주택으로 사용된 사실이 확인되지 아니하는 점 등에서 쟁점주택 지하층이 실제로 주택으로 사용되었다고 보기는 어려우므로, 처분청이 쟁점건물의 주택 외 면적이 주택 면적보다 큰 것으로 보아 주택 면적과 주택 외의 면적비율로 양도소득을 안분계산하여 과세한 것은 잘못이 없다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2018.7.16. OOO 소재 근린생활시설 및 주택 건물(지하 1층~지상 5층 규모로, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 AAA 외 1인에게 거래가액 OOO원에 양도한 후, 2020.5.25. 쟁점건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정(고가주택)을 적용하여 양도소득세 기한 후 신고를 하였다.

나. 이후 처분청은 쟁점건물의 주택 외 면적이 주택 면적보다 큰 것으로 보아 주택 면적과 주택 외의 면적 비율로 안분 계산하여 양도소득금액을 산정한 후, 2020.12.18. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.1.8. 이의신청을 거쳐 2021.5.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점건물의 1층에서 3층까지는 근린생활시설로 임대하고 있었고, 4층과 5층은 주택으로 사용하였으며, 근린생활시설 임대시 지하층은 임대한 사실이 없고, 청구인 주택의 생활도구 보관 및 생활공간으로 사용하고 있었다. 쟁점건물 중 청구인이 생활공간으로 사용한 지하층 면적은 122.04㎡로 주택인 4층 면적(94.77㎡)과 5층 면적(94.77㎡)을 합하면 311.58㎡이고, 근린생활시설인 1층~3층의 면적 합계는 268.38㎡인바, 주택 면적이 근린생활시설 면적보다 43.2㎡ 많아 청구인은 「소득세법 시행령」제154조 제3항에 따라 쟁점건물 전부를 주택으로 보아 고가주택 기준인 9억원 초과금액에 대하여만 양도소득세를 신고·납부하였다. 사실이 이러함에도 처분청은 지하층 면적을 주택 외의 면적에 포함하여 안분계산하였으므로 이는 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점건물의 지하층을 임대한 사실이 없고, 청구인 본인의 생활공간으로 사용하였으므로 지하층을 주택 면적에 포함하여야 하고, 이 경우 주택면적이 주택 외 면적보다 쟁점건물 전체를 주택으로 보아야 한다고 주장하나, 주택과 비주택의 구분은 건물의 실제 용도에 의하며 실제 용도가 불분명한 경우 공부상의 용도에 의하는 것인바(OOO, 2011.11.16. 외 다수 같은 뜻), 쟁점건물의 지하층은 공부상 용도가 비주택으로 확인되고, 청구인이 지하층을 실제로 주택으로 사용하였다는 것을 입증하지 못하고 있으므로 지하층을 주택 면적에 포함하기는 어렵다. 또한, 청구인의 배우자가 쟁점건물 지하층을 사업장 소재지로 하여 2011년부터 쟁점건물 양도 당시까지 계속하여 자동차 부품 도소매 사업장 소재지로 운영한 사실이 청구인의 배우자의 매출 및 소득내역, 신용카드조회기 설치내역, 가족 사업 내역, 인터넷 로드뷰 등 다수 사실관계에서 확인되는 점, 쟁점건물 지하층에 대한 재산세가 양도 당시까지도 근린생활시설(사무실)로 부과된 사실이 확인되는 점, 쟁점건물 지하층에 전입 신고한 세대주가 확인되지 아니하는 점, 그 밖에 쟁점건물 지하층이 주택으로 사용된 사실이 확인되지 아니하는 점 등에서 쟁점주택 지하층을 실제로 주택으로 사용하였다는 청구주장은 타당하지 아니하므로, 처분청이 쟁점건물의 주택 외 면적이 주택 면적보다 큰 것으로 보아 주택 면적과 주택 외의 면적비율로 양도소득을 안분계산하여 과세한 것은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정된 것) 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. 제156조【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 나타난 이 건 주요 사실관계는 다음과 같다. (가) 쟁점건물의 등기사항전부증명서에 의하면, 건물 용도내역에 지층, 1층, 2층, 3층은 근린생활시설로, 4층, 5층은 주택으로 기재되어 있고, 청구인이 1991.9.30. 소유권보존등기로 취득하였다가 2018.7.16. AAA 외 1인에게 양도한 것으로 나타난다. (나) 쟁점건물 양도 당시 쟁점건물의 근린생활시설에 등록된 사업자등록현황은 아래 ＜표1＞과 같은바, 지하층에는 당초 2009.6.4. 쟁점건물 3층을 사업장 소재지로 하고, 자동차부품 도소매업을 주업종으로 하여 신규 사업자등록을 하였던 OOO(청구인의 배우자인 BBB가 대표자로 현재 OOO으로 상호 변경)가 2011.5.27. 사업장 소재지를 동소로 변경하여 사업을 영위한 것으로 나타난다(2018.11.5. OOO로 사업장을 재이전하였다). ＜표1＞ 쟁점건물의 양도 당시 사업자등록 현황 (다) 쟁점건물 양도 당시 지하층에서 자동차부품 도소매업을 영위하던 OOO는 청구인의 배우자인 BBB가 운영하던 개인사업자로, 개업 이후 계속하여 부가가치세 및 종합소득세를 신고하여 왔는바, 2014년부터 2019년까지의 종합소득세 신고내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ OOO의 2014∼2019 과세연도 종합소득세 신고 내역 (라) 국세통합전산망 조회자료에서 확인되는 OOO의 신용카드 가맹점 조회기 설치현황에 의하면, 2012년 10월에 1개, 2017년에 3개 등 총 4개가 설치되었고, 2019년까지 2개가 해지가 되었으며, 4개 단말기의 설치장소가 공히 쟁점건물 지하 1층인 것으로 나타난다.

(마) 국세통합전산망 조회자료에 나타난 쟁점건물의 2013년～2018년 기간의 재산세 부과내역에 따르면, 지하층은 사무실 용도, 1층부터 3층까지 근린생활시설 용도로, 4층부터 5층까지 주택으로 각 재산세가 부과된 것으로 나타나고, 쟁점건물 지하층을 주소지로 하여 전입신고한 내역은 확인되지 아니한다. (바) 청구인과 배우자 BBB의 주민등록표에 의하면, 청구인과 배우자는 1990년대에 쟁점건물로 주민등록주소를 옮긴 후, 청구인은 2015년에 OOO로, 배우자 BBB는 2018년에 OOO로 각각 주소지를 이전한 것으로 나타난다. (사) 인터넷 포털사이트 OOO에서 조회되는 2010년~2017년 기간의 쟁점건물 로드뷰 사진(2017년 6월 촬영분)에 의하면, 쟁점건물 주출입구 상단에 OOO라는 상호의 간판이 걸려있는 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물 중 근린생활시설을 임대함에 있어 지하층은 임대한 사실이 없고, 청구인 주택의 생활도구 보관 및 생활공간으로 사용하였으므로 지하층을 주택면적에 포함하여야 한다고 주장하나, 쟁점건물 등기사항전부증명서의 용도내역에 지하층이 근린생활시설로 기재되어 있는 점, 청구인의 배우자가 쟁점건물 지하층을 사업장 소재지로 하여 2011년부터 쟁점건물 양도 당시까지 자동차부품 도소매업을 영위하였고, 이러한 사실이 동 사업장의 소득내역, 신용카드조회기 설치내역, 인터넷 로드뷰 사진 등에 의해 확인되는 점, 쟁점건물 지하층에 대한 재산세가 양도 당시까지 근린생활시설(사무실)로 부과된 점, 그 밖에 쟁점건물 지하층이 주택으로 사용된 사실이 확인되지 아니하는 점 등에서 쟁점주택 지하층이 실제로 주택으로 사용되었다고 보기는 어려우므로, 처분청이 쟁점건물의 주택 외 면적이 주택 면적보다 큰 것으로 보아 주택 면적과 주택 외의 면적비율로 양도소득을 안분계산하여 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.