청구인이 신축·양도한 쟁점건물의 실지취득가액을 쟁점건물의 취득세 신고시 지방자치단체장에게 제출한 공사계약서 등을 근거로 산청한 처분의 당부

청구인이 지방자치단체장에게 제출한 쟁점건물의 공사 계약서, 수급인의 세금계산서 발급 및 각종 대금지급 증빙이 대부분 확인되므로 이를 실지취득가액으로 적용한 당초 처분에 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인들은 2014.8.27. OOO 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 각 1/2지분씩 취득하고, 그 지상에 2014년 9월～2015년 1월경에 걸쳐 5층 건물(1～3층은 근린생활시설, 4～5층은 주택으로, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축한 후 2015.1.30. 각 1/2지분씩 공유하는 것으로 소유권보존등기를 경료하고, ‘OOO’이라는 상호로 임대사업을 영위하였다.

나. 청구인들은 2021.6.15. 쟁점부동산을 주식회사 AAA에게 각각 1,3OOO원씩 합계 OOO원에 양도한 것에 대해 쟁점토지의 취득가액은 실지취득가액으로 하면서 쟁점건물은 각각 OOO원씩 환산취득가액으로 하여 2021.8.31. 2021년 귀속 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다.

다. 이후 청구인 BBB은 2022.1.20. 환산취득가액이 잘못 계산되었다며 당시 관할 세무서장에게 경정청구하여 OOO원을 환급받았다.

라. 처분청(OOO세무서장)은 2022.9.15.∼2022.10.19. 기간 동안 청구인 CCC(관련인 : 청구인 BBB)에 대한 세무조사를 실시하여 쟁점부동산 관할 지방자치단체장으로부터 회신받은 공사 계약서 등을 근거로 쟁점건물의 실지취득가액이 각각 OOO원 합계 OOO원임을 확인하였고, 처분청들은 이에 따라 아래 ＜표1＞과 같이 청구인들에게 2021년 귀속 양도소득세 합계 OOO원을 경정ㆍ고지하였다. ＜표1＞ 과세내역 OOO 마. 청구인들은 이에 불복하여 2023.2.22. 이의신청을 거쳐 2023.7.3. 등에 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청들 의견 가. 청구인들 주장

(1) (쟁점건물에 대하여 환산취득가액을 적용한 이유) 당초 규모가 크지 않은 건축물로 청구인들의 취향대로 내부자재 등을 선택하여 전부 직접 건축하고 싶은 생각이었으나, 행정처리 문제 등 각종 어려움이 예상되어 골조 등 주요 부분은 민간건설회사에 도급 방식으로 진행하고, 감리ㆍ설계ㆍ전기 부분 등은 별도 계약에 의거 부분별 필요한 사항을 각 업체에게 도급을 주는 방식으로 건축을 진행하였다. 건축과정이 주먹구구식으로 집행되고 즉흥적인 처리로 진행하다 보니 당시 각종 계약 증빙 등 영수증도 제대로 수취하지 못하였고, 비용 역시 자금조달의 어려움으로 일부는 청구인들의 통장에서 인출하여 지급하고 일부는 지인에게 일시 차용하여 지급하는 등 지출 증빙이 불분명한 상태로 진행되었다. 더욱이 신축 후 약 6년이 경과된 양도시점에 청구인들의 잦은 이사 등의 사유로 그나마 있던 일부 계약서 등 신축 관련 증빙도 전혀 남아 있지 않고, 지급금액도 불분명하여 환산취득가액으로 신고하였던 것이다.

(2) 「소득세법」 제97조 (양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호 가목 및 나목에서 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없을 경우에 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) 제1항은 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유”라 함은 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부, 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우로 규정하고 있다.

(3) 처분청들이 실지취득가액 경정의 근거자료로 제시한 취득세 과세표준신고서 및 공사계약서는 청구인들과 건축회사가 골조 공사 견적과 행정상 공사 진행을 위해 작성한 개략적인 문서일 뿐이다. 동 견적내용은 진행과정에서 수시로 변경되었고, 건축 과정에서 필수적으로 부수되는 감리비용, 도시가스시설, 상하수도시설, 전기인입 시설비용 등 제반 공과비용은 영수증도 제대로 수취하지 못하였으며, 그때 그때 필요에 따라 즉흥적으로 대금을 조달하여 단지 당시 메모 형식으로 기록하며 공사가 진행되었다.

(4) 청구인들은 세무조사 당시 취득세 신고서 내용 입증과 추가증빙 서류 요구에 대해 상기와 같은 사유로 달리 입증서류를 갖추어 제출하지 못하였고, 처분청들은 아무런 사실관계 확인이나 입증 없이 무조건 취득세 신고서 내용을 실지취득가액으로 보아 고지하였는데, 이러한 처분은 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항의 취지를 완전히 무시한 일방적이고 부당한 처분이다. 「소득세법」에서 취득세 과세표준 신고금액을 실지거래가액으로 인정한다고 별도로 규정하고 있지 아니한 이상 취득세 과세표준신고서상 기재 금액을 양도소득 취득가액으로 무조건 인정할 수는 없는 것이고, 만약 청구인들이 같은 서류를 첨부하여 실지취득가액으로 양도소득세를 신고하였다면 처분청들은 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항 규정의 영수증 또는 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당한다고 보아 실지취득가액을 부인하여 환산가액으로 결정하였을 것이다.

(5) 청구인들은 개인사업자나 법인이 아닌 자격으로 공사를 진행하다 보니 경비 지출이 불분명하며, 더하여 여러 사정으로 지연된 공사 일정에 대한 지체추가금 및 부가가치세, 기타 공과비용, 도로사용료 및 각종 분담금 등의 경비 발생분에 대하여 적격 증빙을 수취하지 못하였기에 구체적인 소요 공사비 산출 및 증빙을 제시할 수 없는 상황인 것이다. 또한 그간의 심판례에서도 “건축사실이 인정되어도 공사비 지급사실이 증명되지 아니 하여 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다”라고 판단한 것으로 볼 수 있다(조심 2015중1677, 2013.12.23., 조심 2014서3212, 2014.9.30.). 결국 「소득세법」 규정에 따라 “영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우”에 해당하여 쟁점건물을 환산취득가액으로 하여 신고한 것은 정당하므로 이를 부인한 부당한 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청들 의견 쟁점건물 공사 관련 계약서, 수급인의 매출세금계산서 발행, 청구인들의 공사비 지급내역 및 도시가스, 상하수도, 전기인입시설비용 등 비용의 대부분 확인되므로 쟁점건물의 취득가액을 실지거래가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

(1) 공사도급계약서 등에 의해 쟁점건물의 실지취득가액을 추정할 수 있는 수준까지 입증되었으므로 이의 진정성을 부정하기는 어렵다. 쟁점건물의 민간건설공사 표준계약서는 청구인들이 소유권 보존등기와 관련하여 취득세 등 고지서를 발급받기 위하여 청구인들 스스로 지방자치단체장에게 제출한 것으로서 공사비 OOO원에는 철거 및 가설공사, 건축공사, 인테리어공사, 설비공사, 설계감리비 등 쟁점건물 신축에 필요한 주된 공사항목이 포함이 되어 있다. 공사 진행을 위해 행정상 작성한 개략적인 문서일 뿐이라는 청구주장과는 달리 아래 ＜표2＞와 같이 청구인들이 쟁점건물 신축 계획시부터 준공할 때까지 신축공사와 관련된 대부분의 서류를 직접 제출한 사실을 볼 때, 제출된 계약서 및 증빙 서류들의 진정성을 부정하기는 어렵다고 판단된다. ＜표2＞ OOO 또한 청구인들은 공사 관련 견적내용이 공사 진행과정에서 수시로 변경되었고, 건축 과정에서 필수적으로 부수되는 감리비용, 도시가스시설, 상하수도시설, 전기인입 시설비용 등 제반 공과비용에 대한 영수증을 제대로 수취하지 못하였다고 주장하나, 이러한 사항은 취득세 신고를 위해 지방자치단체장에 제출한 서류에 모두 포함되었음을 확인할 수 있다.

(2) 청구인들의 세금계산서 수취내역 및 대금지급 증빙들로 미루어 민간건설공사 표준계약서 금액은 실지거래금액이라고 볼 수 있다. 쟁점건물 신축에 대한 구체적인 사실관계 확인을 위해 도급 계약의 수급인인 DDD(OOO : 206-14-8****)에게 관련 증빙을 요청하였으나, 공사를 진행한 것이 오래되었고, 사업상 지방에 장기간 체류 중이라며 조사 종결일까지 관련 서류를 제출하지 않았다. DDD이 발행한 전자세금계산서의 내역은 아래 ＜표3＞과 같은바, 쟁점건물 공사 관련 매입세금계산서는 청구인들이 공동사업자로 되어 있는 OOO(201-18-5****)의 사업자등록 번호로 교부 받아야 하나, OOO의 사업자등록일은 2015.1.30.로 쟁점건물 신축공사 당시에는 사업자등록을 하지 아니하여 청구인 BBB이 대표로 있던 OOO 사업자등록번호로 2014년 제2기 1매 OOO원의 매입세금계산서를 교부 받았고, 이후 2015년 제1기에 1매 OOO원을 교부받아 전체 공사비 OOO원의 50%인 OOO원을 교부받은 것으로 추정된다. ＜표3＞ DDD이 발행한 전자세금계산서의 내역 OOO 청구인들이 지급한 공사비 지급 내역은 아래 ＜표4＞와 같은바, 상기 세금계산서 수취내역 및 대금지급 증빙들로 미루어 볼 때, 지방자치단체에 제출된 민간건설공사 표준계약서 공사금액 OOO원은 실지거래금액으로 볼 수 있다. ＜표4＞ 청구인들이 지급한 공사비 지급 내역 OOO

(3) 지연된 공사일정에 따른 지체추가금 및 기타 경비 발생분에 대한 증빙 서류가 없다는 이유로 확인된 공사계약서 전체를 부인하고 환산취득가액을 적용할 수는 없다. 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득 확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것으로 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증하게 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 하는바(대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 판결), 청구인들의 쟁점건물 신축과정에서 지연된 공사 일정에 따른 지체추가금 및 기타 경비 발생분에 대한 증빙서류가 없다는 이유(추가 경비가 발생하였다는 것은 청구인들의 주장일 뿐 객관적으로 확인할 수 있는 근거는 없다)로 공사계약서 전체를 부인하고 환산취득가액을 적용할 수는 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인들이 신고한 쟁점건물의 환산취득가액을 부인하고 실지취득가액을 적용하여 청구인들에게 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액( 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지)

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정)

① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.

2. 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호 가목에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이 들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의

매매사례가액 또는

동항 제2호의 감정가액

×

취득당시의 기준시가

양도당시의 기준시가(괄호 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청들이 쟁점부동산 관할 지방자치단체장으로부터 회신 받은 취득세 관련 공문(후술 ＜별지2＞ 참조)상 쟁점건물 취득세 신고가액(과세표준)은 OOO원, 시가표준액은 OOO원, 취득세 등 신고세액은 OOO원인 것으로 나타나고, 과세표준 산정 관련 서류(＜별지3＞ 참조)를 보면 신고가액 관련 세부내역이 기재되어 있으며, 동 세부내역과 관련된 표준계약서 등 자료는 ＜별지4＞와 같다.

(2) 또한, 청구인들이 영수증 등도 제대로 수취하지 못하였다고 주장하는 도시가스시설, 상하수도시설, 전기인입 시설비용 등 제반 공과비용과 관련한 서류들은 ＜별지5＞와 같이 취득세 과세표준 신고시 제출되어 있음이 확인된다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점건물의 건축과정이 주먹구구식으로 집행되고 즉흥적으로 처리되어 영수증 등 각종 증빙을 제대로 수취하지 못하였고, 지급금액도 불분명하여 쟁점건물을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다고 주장하나, 양도소득세 신고시 취득가액은 실지거래가액을 원칙으로 하되 예외적으로 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 환산취득가액을 적용할 수 있는 것으로, 청구인들 스스로 지방자치단체장에게 제출한 쟁점건물 공사 관련 계약서, 수급인의 매출세금계산서 발급 내역 및 각종 대금지급 증빙이 취득세 관련 공문과 그 첨부서류 등으로 대부분 확인되는 것으로 조사된 바, 동 자료들의 신빙성을 쉽사리 부인하거나, 쟁점건물의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 단정하기 어려워 보이므로 처분청들이 쟁점건물의 환산취득가액을 부인하고 실지취득가액을 적용하여 청구인들에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 청구인들 명단 OOO ＜별지2＞ 처분청들이 회신 받은 쟁점부동산 관련 공문 내용 OOO ＜별지3＞ 취득세 과세표준 산정 관련 서류 내용 OOO ＜별지4＞ 취득세 과세표준 산정 관련 표준계약서 등 자료 OOO ＜별지5＞ 청구인들이 취득세 과세표준 신고시 제출한 제반 서류들 OOO