쟁점토지를 특수관계자로부터 저가 양수한 것으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

쟁점토지는 평가기준일 현재 확인된 근저당금액 OOO원은 상증법상 시가로 볼 수 있는 점, 쟁점토지의 시가로 인정할 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점토지의 실거래가액이 ???백만원라는 주장은 받아들이기 어려워 쟁점토지를 저가 양수한 것으로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2011.4.14. 그의 동생 홍OOO로부터 OOO동 126-2 답 2,460㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)을 거래가액 OOO원에 취득하였다.

나. 처분청은 2015.4.20.～2015.5.20. 기간 동안 청구인에 대한 증여세 실지조사를 실시한 결과, 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제35조 제1항, 제66조 및 같은 법 시행령 제26조에 따라 청구인이 특수관계자인 홍OOO로부터 쟁점토지를 저가 양수한 것으로 보아 쟁점토지에 대한 근저당설정액 합계 OOO원을 시가로 평가하여 산출한 OOO원을 증여재산가액으로 하여 2015.7.13. 청구인에게 2011.4.14. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.10.6. 이의신청을 거쳐 2016.2.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

상증법에서 증여세가 부과되는 재산가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고 쟁점토지의 가격은 2006년을 최고가로 하여 그 이후에는 하락하였으므로 양도소득세 신고가액인 OOO원이 쟁점토지의 실지매매가격임이 틀림없으며, 김OOO에 대한 근저당설정등기는 청구인의 동생 홍OOO의 채무이기에 담보설정해 준 것에 불과하므로 이 건의 매매거래를 특수관계자 간 저가양수로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 OOO원이 쟁점토지의 실지매매가격이라고 주장하나, 청구인은 그에 대한 증빙을 제시하지 못하고, 쟁점토지의 공시지가는 ㎡당 2006년 OOO원, 2011년 OOO원, 2015년 OOO원으로 꾸준히 상승하고 있어 청구인의 주장은 신빙성이 없으며, 2011.4.14. 작성된 OOO원에 대한 차용증서상 채권자는 김OOO, 채무자는 청구인으로 되어 있고 홍OOO의 채무라는 언급은 없으며, 청구인이 채무를 상환하지 아니하자 채권자 김OOO이 2013.2.21. 청구인에게 최고서를 발송하였던 점 등을 볼 때 쟁점토지에 설정된 근저당채무가 홍OOO의 채무라는 청구주장은 사실과 다르며, 설령 홍OOO의 채무로 본다 하더라도 제3자의 채무액을 담보하기 위하여 저당권을 설정한 경우에도 상증법 제66조 에 따라 평가하는 것(구 재정경제부 재산 46014-207, 2001.8.21.)이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다.

(2) 처분청의 증여세 조사시 특수관계자 간 저가양수에 따른 이익의 증여 혐의를 확인하기 위하여 쟁점토지에 대한 소유권이전 당시(2011.4.14.)의 근저당권설정의 실 채무액을 채권자인 OOO신용협동조합과 김OOO에게 조회하였는바, 그 회신자료에 의하면 OOO신용협동조합에 OOO원, 김OOO에 OOO원의 실 채무액이 있는 것으로 확인되었으므로 이를 근거로 상증법 제35조 및 제66조에 따라 평가하면 쟁점토지의 시가는 OOO원이고, 같은 법 시행령 제26조에 따른 특수관계자 간 저가 양수에 따른 증여이익 OOO은 증여세 과세대상에 해당하므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 특수관계자로부터 저가 양수한 것으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법(2011.12.31. 개정되기 전의 것) 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 해당 재산을 양수하거나 양도하였을 때에 그 대가와 시가(時價)의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자

② 제1항을 적용할 때 특수관계에 있는 자가 아닌 자 간에 재산을 양수하거나 양도한 경우로서 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수하거나 양도한 경우에는 그 대가와 시가의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 제60조(평가의 원칙 등)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권, 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

2. 양도담보재산

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 (저당권 등이 설정된 재산의 평가)

① 법 제66조에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보 외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다. 제26조(저가·고가양도에 따른 이익의 계산방법 등)

① 법 제35조 제1항 제1호에서 "낮은 가액"이란 양수한 재산(다음 각 호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 "시가"라 한다)에서 그 대가를 뺀 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

③ 법 제35조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 이익"이란 제1항 및 제2항에 따라 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각 호의 가액 중 적은 금액을 뺀 가액을 말한다.

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

④ 법 제35조 제2항에서 "특수관계에 있는 자"라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 "양도자등"이라 한다)와 다음 각 호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 제19조 제2항 제1호ㆍ제2호ㆍ제4호 내지 제8호의 규정에 해당되는 자. 이 경우 "주주 등 1인"은 "양도자 등"으로 본다.

⑧ 제1항ㆍ제2항ㆍ제5항 및 제6항의 규정에 의한 대가 및 시가의 산정기준일은 당해 재산의 대금을 청산한 날( 「소득세법 시행령」제162조 제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말하며, 이하 이 항에서 "산정기준일"이라 한다)을 기준으로 하되, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등으로 인하여 산정기준일로 하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 증여세 실지조사 종결보고서(2015.5.20.)을 보면, 쟁점토지 양도 당시 기준시가는 OOO이고, 처분청이 쟁점토지 소유권이전 당시 쟁점토지에 대한 근저당설정 관련 채권액을 조회한 결과 OOO신용협동조합에 OOO원, 김OOO에 OOO원의 근저당채무액을 확인하였는바 상증법 제66조 에 따라 쟁점토지의 시가를 OOO원으로 평가하고 같은 법 제35조에 따른 특수관계자 간 저가 양수에 따른 증여이익 OOO원을 증여세 과세대상으로 하여 증여세를 부과하고 조사 종결한 것으로 나타난다. (나) 쟁점토지 등기사항전부증명서의 주요내용은 다음과 같다. (다) 조사 당시 처분청이 OOO신용협동조합 및 김OOO에게 근저당권 등 실 채권액(담보물건 : 쟁점토지)을 조회한 결과, 다음과 같은 회신내용이 나타난다. (라) 2011.4.14.자 차용금 증서를 보면, 채권자는 김OOO, 채무자는 청구인, 차용금액은 OOO원, 이자는 없기로 하고 원금 변제기일은 2012.5.30.로 기재되어 있고, 2013.2.21. 김OOO이 청구인에게 보낸 최고서에는 위 차용액에 대하여 2013.2.28. 법적절차를 착수할 예정이라고 기재되어 있으며, 2014.2.7., 2014.5.13. 김OOO은 청구인을 상대로 매매대금 청구소송(OOO지방법원 2014가합30728 및 2014머23066)을 각 제기하여 2014.6.27. 강제조정(확정)된 것으로 나타난다. (마) 국세통합전산망 조회자료에 의하면, 쟁점토지의 공시지가는 홍OOO가 쟁점토지를 취득할 당시(2007.4.26.)에는 OOO, 청구인에게 소유권이전 당시(2011.4.14.)에는 OOO으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도소득세 신고가액인 OOO원이 실지거래가액이고, 김OOO에 대한 근저당설정등기는 홍OOO의 채무이므로 이 건 증여세 부과처분은 부당하다고 주장하나, 상증법 제66조 에 의하여 근저당권 등이 설정된 재산은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은 법 제60조에 의한 평가가액 중 큰 금액으로 평가하는 것인바, 쟁점토지는 양도 당시 근저당권이 설정된 재산에 해당하고 쟁점토지 평가기준일(2011.4.14.) 현재 확인된 쟁점토지가 담보하는 채권액 합계 OOO원을 상증법 제66조 에 따른 쟁점토지의 시가로 볼 수 있는 점, 청구인이 주장하는 OOO원을 쟁점토지의 시가로 인정할 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하는 점, 쟁점토지 취득(2007.4.26.) 이후 개별공시지가가 지속적으로 상승한 것으로 나타나는 점, 청구인의 차용증·김OOO의 채권최고서 및 김OOO이 청구인을 상대로 제기한 쟁점토지 매매대금청구소송 관련자료 등에 비추어 쟁점토지의 실지거래가액이 OOO원이라는 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 시가를 821,617,863원으로 보고 청구인이 특수관계자인 홍OOO로부터 쟁점토지를 저가 양수한 것으로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.