쟁점주택과 그 면적비율에 따른 정착토지 면적을 주거용으로 보고, 나머지 면적은 사업용으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

쟁점건물의 1층은 주택으로 사용되었다고 보기 어려우나, 2층은 주택으로 사용된 것이 확인되므로 해당 부분은 주택으로 보는 것이 타당하고, 쟁점토지 또한 사용 여부가 불분명하다 할 것이므로 주택면적비율에 따라 안분하여 주택부수토지를 계산하는 것이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2014.8.22. OOO 용지883.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물 295.4㎡[1층 캐노피 126.6㎡, 사무실 59.4㎡, 근린생활시설 50㎡, 2층 주택 59.4㎡(이하 “쟁점주택”이라 하고, 사무실 등을 포함하여 “쟁점건물”이라 하며, 쟁점토지를포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)]를 양도하고, 쟁점주택 등 건물 124㎡,토지 370.9㎡를 주거용으로 사용한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를적용하여 2014년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 2016년 10월 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점주택과 그 면적비율에 따른 정착토지면적(29.7㎡)을 주거용으로 보고, 나머지 면적은 사업용으로 보아 2017.1.10. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정 ·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.1.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점주택과 쟁점건물의 1층 일부 면적(64.6㎡)을 주택으로사용하였고, 쟁점토지의 일부 면적을 주거생활에 사용한바, 주택과 주택이외의 구분은 2014.8.22. 양도 이전의 실제 사용현황에 의하여 구분하여야 함에도 처분청은 양도한지 2년이 경과한 후에 방문하여 종업원의 진술만을 근거로 하여 쟁점주택 외에 나머지 면적을 사업용으로 사용한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

양도 당시 쟁점건물의 1층은 사무실(직원휴게소, 합숙소)과점포로사용된 사실이 2012년부터 현재까지 주유소에서 근무하고 있는 직원의진술과 사진에 의해 확인되고, 쟁점토지는 주유기 등의 기계시설과 사무실, 점포 등이 정착되어 있고, 주유배달 트럭을 위한 주차장으로 사용되었으며, 지하에는 유류 탱크가 있는 등 주거생활과 별도로 업무용으로 사용된 토지이므로 주택 및 주택 부수토지를 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택과 그 면적비율에 따른 정착토지 면적을 주거용으로 보고, 나머지 면적은 사업용으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1)소득세법제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하"양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서"주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

(2) 소득세법 시행령제154조【1세대 1주택의 범위】ⓛ 법 제89조제1항 제3호 가목에서"대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

③법 제89조제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다.(가) 청구인은 2002.6.10. OOO원에 취득한 쟁점부동산을2014.8.22. OOO원에 양도하고,아래 <표>와 같이실질적으로 사용하는용도를 구분하여 주거용으로 사용하는 면적은 1세대 1주택 비과세로, 나머지 면적은 과세대상으로 하여양도소득세를 신고하였다.(나) 처분청에서 제출한 양도소득세 조사종결 보고서(조사기간 : 2016.10.10.～2016.10.28.) 등에 나타난 과세근거는 아래와같다.1)쟁점건물은 주유소 건물로 1층은사무실과 점포, 2층은 주거용 건물이며, 양도 당시 청구인은 2층에 있는 쟁점주택에서 아들 2명과 함께 거주하였다.

2) 건축물관리대장에 의하면, 쟁점건물은 전체 면적이 주유소와 점포이고, 주택면적 부분이 없으며, 쟁점건물 옥상의 빨래건조대, 난방보일러 등의 사진에 의하면, 청구인이 쟁점주택에 거주하며 옥상을 사용한 것으로 나타난다.

3) 2012년경부터 조사일 현재까지 쟁점건물인 OOO에서 근무하고 있는 직원OOO은 양도 당시 1층은 사무실과 점포로 구분되어있었고, 사무실안에는 방 2개가 별도로 있었는데 1개는 직원휴게소, 나머지 1개는 직원이 잠자는 곳으로 사용하였으며, 사무실 옆에 있는 점포는 자동차 실내클리닝을 하는 임차사업장이 있었는데 그 전에는 주유소 창고로 사용한 것으로 진술하였다.

4) 조사 결과 처분청은 청구인이 복합건물인 주유소를 양도하고 주택면적과 상가면적을 임의대로 안분하여 주택면적을 과다하게 신고한 것으로 보아실제 주거용으로 확인된 면적과 상가면적을 구분하여 경정하고조사종결하였다.(다) 청구인은 쟁점부동산에 대한 주택과 주택이외의 구분은 실제 사용현황에 따라 구분하여야 하고, 주택 부수토지의 산정은 건물의 연면적을 기준으로 안분 계산하여야 하는바,쟁점주택과 쟁점건물 1층일부(면적 64.6㎡)를 사실상 주택으로 사용한 것으로 주장하며, 그 증빙자료로 쟁점건물 1층 현황사진, 건축물현황도 등을 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여이 건 과세처분에 대하여 살펴본다.(가) 먼저, 청구인은 쟁점주택 및 쟁점건물의 1층 일부를 주택으로사용하였다고 주장하나, 쟁점건물은 주유소 건물로 공부상 주택이 아닌사무실 및 점포로 되어 있는 점, 청구인이 쟁점건물 2층의 쟁점주택 외에 1층 일부까지 주거용으로 사용하였는지 여부가 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 않는 점, 조사 당시 2012년부터 주유소에서 근무한 직원은 쟁점건물 1층은 사무실 및 점포로 사용된 것으로 진술한 점 등에 비추어 위 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.(나) 다음으로, 처분청은 쟁점주택이 쟁점건물에서 차지하는 면적 비율에 따른 정착토지면적만을 부수토지로 인정하고 나머지는 사업용으로 보아 부인하였으나, 처분청도쟁점주택에 대해서는 1세대 1주택비과세를 적용하였고, 쟁점부동산의 양도 당시 청구인이 쟁점건물 2층에 있는 쟁점주택에서 아들 2명과 함께 거주하면서 쟁점건물 옥상의 빨래건조대, 난방보일러 등을 사용한 사실을 인정한 점, 겸용주택 부수토지의 용도는 실제 용도에 따라 판단하는 것이고, 만약 그 용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로안분하여 계산하는 것이 합리적인 점 등을 종합할 때, 쟁점주택의 부수토지 면적은 주유소 용도로 사용된 특정 부분을 제외한 나머지 토지면적에 쟁점주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.