1세대1주택 비과세대상 여부(경정)

건물의 전체면적 중 주택면적이 주택 외 면적보다 크므로 전체를 주택으로 보게되는 것이나 3년 이상 보유하지 못하였으므로 양도소득세가 과세된다 할 것임

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 양천구 O동 OOOOOO OO 대지 109㎡ 지상의 주택 58.62㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 철거하고 청구인의 토지와 연접한 청구외 4인(OOO, OOO, OOO, OOO) 소유토지인 OOOOOOOO 241㎡ 위에 공동으로 지하1층, 지상4층의 근린생활시설 건물 762.65㎡ (이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 청구인과 청구외 4인의 공유지분으로 1996.6.19 소유권보존등기하였다가 1996.8.23 청구인 소유대지 109㎡와 쟁점건물 중 등기상 청구인지분(36.313/100)을 공유자중 3인(OOO ,OOO ,OOO)에게 양도하였다. 처분청은 청구인이 청구인 소유의 토지와 쟁점건물의 등기부상 청구인지분을 양도한데 대하여 토지는 전체건물중 상가면적에 대한 청구인지분 비율의 면적에 대하여 건물은 상가면적에 대한 청구인지분 비율의 면적에 대하여 각각 기O시가로 양도차익을 산정하여 1999.3.2 청구인에게 양도소득세 11,739,825원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.12 심사청구를 거쳐 1999.8.31 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점건물은 신축당시부터 청구인과 청구외 4인이 각각 소유한 토지의 경계선을 기O으로 건물을 공동으로 신축한 것으로, 등기부상으로는 전체건물이 청구인 및 청구외 OOO등 4인과 공동소유한 것으로 되어있지만 실제로는 청구인 토지위에 건축된 부분만이 청구인 소유로, 등기 당시 건축법등 관련법령에 의하여 분할등기가 되지 않아 부득이 공유지분으로 등기한 것일 뿐 청구인 소유부분이 대지경계선을 기O으로 외형상으로도 쟁점건물이 청구인 소유부분과 청구외 4인의 소유부분이 명확하게 구분되며, 청구인 토지위의 건물부분 중 4층은 공부상 용도는 근린생활시설이나 사실상으로는 주택임이 전세계약서 및 세입자의 주민등록표에 의하여 확인되는 바, 청구인 소유부분의 건물은 주택면적이 주택외의 면적보다 커 1세대 1주택의 비과세요건을 충족하므로 국세기본법 제14조 의 실질과세의 원칙에 의거 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점건물의 청구인 소유부분이 사실상 구분됨에도 등기절차상 문제로 각자 공유지분으로 등기를 경료한 것일 뿐이라고 주장하나, 쟁점건물은 공부상 단일건물로서 청구인등 5인의 공유지분으로 등기(청구인 지분 36.313/100)되어 있으므로 청구인의 소유지분이 OOO외 3인에게 매매이전된 데 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 이 건의 다툼은 쟁점건물중 청구인 소유부분이 청구외 4인의 소유부분과 실지로 구분되는 것으로 보아 이를 1세대 1주택의 양도로 볼 수 있는지를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제89조 에는 「다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 부과하지 아니한다. 1.～

2. (생 략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득」을 규정하고, 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 「법 제89조 제3호에서 1세대 1주택 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. (단서생략)」고 규정하고, 같은 조 제3항에는 「법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.」고 규정하고 있다. 한편, 국세기본법 제14조 에 제2항에는 「세법 중 과세표O의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1984.8.28 취득한 구주택을 1995.9.18 멸실하고 청구외 4인과 공동으로 쟁점건물을 신축하여 청구인등 5인의 공유지분으로 1996.6.19 소유권보존등기를 경료한 사실이 확인된다. [등기부상 건물공유지분 현황]

소유자별

청구인

OOO, OOO, OOO, OOO

지 분

36.313/100

63.687/100 (각 15.92175/100)

(2) 쟁점건물의 일반건축물대장에 첨부된 건축물현황도면에 의하면 쟁점건물은 청구인 소유의 토지인 OOOOOOOO와 OOO외 4인의 소유토지인 OOOOOOOO의 대지경계선에 건축물의 중앙계단을 설치하고 계단을 중심으로 청구인 소유부분과 OOO외 4인의 소유부분으로 구분 표기되어 있는 사실이 확인된다.

4층

주택(실제)

3층

계

주택(공부상)

2층

근린생활시설

주택(〃)

1층

단

(지하층)

토지 OOOOOOOO

토지OOOOOOOO

(OOO외 3인 소유)

경계선

(청구인 소유)

(3) 쟁점건물의 사실상 소유부분이 구분되는 지를 본다. 청구인은 당초 쟁점건물을 신축할 당시 청구인 토지위의 건물만 소유하기로 하고 이에 따라 건축공사비도 청구인 소유부분의 건축비만 지불한 것인데 당시 건축법 등 관계법령상 단일건축물의 구분등기가 불가하여 부득이 청구인면적에 해당하는 면적으로 공유등기한 것이라면서 신축당시 공사계약서, 건축사사무소 및 법무사의 사실확인서, 공유자의 사실확인서 등을 제시하고 있다. 쟁점건물의 건축물대장 설계도면상에는 대지경계선을 기O으로 OOOOOOOO 쪽의 건물면적 485.71㎡는 OOO외 4인의 소유로, OOOOOOOO 쪽의 건물면적 276.94㎡는 청구인 소유로 표기되어 있음이 확인되는 바, 청구인 소유토지위의 건물면적인 276.94㎡는 쟁점건물의 총건축면적인 762.65㎡중 등기부상 청구인지분인 36.313/100에 해당하고 있는 것으로 확인된다. 쟁점건물의 설계와 감리를 한 청구외 주식회사 O건축사사무소에서는 “쟁점건물의 설계당시 토지지분을 기O으로 계단실의 중심을 축으로 하여 OOOOOOOO 쪽은 OOO외 3인으로, OOOOOOOO 쪽은 OOO(청구인)으로 상호합의 하에 공동으로 건축허가를 득하여 O공필 하였다”고 확인하고 있으며, 쟁점건물의 소유권보존등기업무를 맡았던 청구외 법무사 OOO은 “각자의 지분에 의한 실제 소유부분별로 공유물분할등기를 요청하였으나 단독건물이기 때문에 각자의 명의 분할등기를 하지 못하였다”는 사실을 확인하고 있다.

쟁점건물의 공사계약서에 의하면 OOO외 3인의 소유부분은 평당 건축비를 1,900,000원으로 하여 계약한 반면에 청구인 소유부분은 주택이 포함된 관계로 평당 건축비를 2,000,000원으로 하여 계약하였다고 하면서 계약서를 제시하고 있고, 공사집행자인 청구외 OOO도 쟁점건물중 실제 청구인소유 지분은 OOOOOOOO 지상의 건물면적이라는 사실을 확인하고 있다. 또한, 쟁점건물중 청구인 소유라고 주장하고 있는 부분의 건물에 입주한 세입자들(2층 OOO, 4층 OOO)의 전세계약서을 보면 청구인이 임대인으로 되어 있고, 양도후에는 임대인이 청구인에서 청구외 3인으로 수정되었으며, 세입자 OOO, OOO의 주민등록은 청구인 토지지번인 서울특별시 양천구 O동 OOOOOO으로 되어있음이 확인된다. 위 사실을 종합하여 보면 쟁점건물중 청구인 소유부분이 외형상 및 실제사용현황상 건축물관리대장, 설계도면, 관련자들의 확인서 등에 의하여 구분되고 있음이 확인되고 있는 것으로 보아 당초 쟁점건물을 관련법령상 부득이 구분등기하지 못하고 공유지분으로 등기하게 된 것이라는 청구주장은 수긍이 가고 쟁점건물 중 실제 청구인 소유부분은 청구인 소유토지인 OOOOOOOO 위에 건축된 건물부분에 한정되는 것으로 인정되므로 이는 사실상 독립된 건물로 보아야 할 것으로 판단된다.

(4) 다음으로 쟁점건물의 청구인지분 양도가 1세대1주택 비과세대상인지를 살펴본다. 청구인은 쟁점건물의 청구인 소유면적인 276.94㎡중 주택으로 사용하고 있는 면적은 2층(61.5㎡), 3층(55.29㎡), 4층(40.27㎡) 합계 157.06㎡로서 이는 주택외의 면적인 지하층(58.38㎡)과 1층(61.5㎡) 합계 119.88㎡보다 크며 이와같은 경우 전체를 주택으로 보는 것이므로 쟁점건물 중 청구인의 소유부분 건물의 양도는 1세대 1주택의 양도에 해당되어 비과세대상이라는 주장하고 있다. 쟁점건물의 공부상 용도 및 실제용도를 보면 쟁점주택의 2층과 3층은 공부상 용도가 주택이며 실제로 청구인의 가족이 거주하였고, 4층은 공부상 용도는 근린생활시설이나 용도변경은 하지 않은 채 청구외 OOO에게 임차하여(1996.4.8 전입) 주택으로 사용하여 온 사실이 임대차계약서 및 주민등록등본등에 의하여 확인된다. 한편 우리심판원에서 실제 사용용도 파악을 위해 현지출장 확인한 바 2층 및 3층은 물론 공부상 용도가 근린생활시설로 되어 있는 4층도 실제로 주택으로 사용하고 있음을 확인하였다. 청구인은 쟁점지분을 양도할 당시 다른 주택을 소유한 사실이 없으며 쟁점건물을 신축하기 전 구주택에서 1983.5.19부터 거주하다가 쟁점건물을 1996.5.6 신축한 후 약 3개월 후인 1996.8.23 양도한 사실이 청구인의 주민등록등본, 건축물관리대장 등에 의하여 확인되고 있다. 위 사실을 종합하여 보면 쟁점건물중 청구인 소유부분의 건물은 전체면적중 주택면적이 주택외의 면적보다 큰 것임이 확인되므로 이는 전시한 소득세법시행령 제154조 제3항에 의거하여 전체를 주택으로 보게되는 것이고 관계법령에 따라 1세대1주택의 비과세대상으로 보는 주택에 해당된다 할 것이다.

다만, 청구인은 신축한 쟁점건물을 3년이상 보유하지 못하였으므로 청구인 소유부분의 건물면적 276.94㎡중 구주택 면적 58.62㎡를 초과하는 건물면적 218.32㎡은 양도소득세 과세대상이 된다 할 것이다.

라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.