처분청에서 90.2.17 청구인의 주민등록지 아파트경비원에게 고지서를 송달한 경우 그 처분이 90.2.17에 있은 것으로 보아 심사청구시 각하 결정한 처분의 당부 및 토지의 양도차익을 계산함에 있어 청구인이 주장하는 취득 및 양도가액을 인정할 수 있는지 여부(기각)

금융자료등 거증자료의 제시가 없는한 청구주장을 받아들이기는 어렵고 처분청이 토지의 취득가액을 실지거래가액으로 양도가액은 기준시가(환산가액)로 과세한 처분은 타당함

1. 사실청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO OOOO OO OOOO에 거주하는 사람으로서 같은시 강남구 OO동 OOOOOOOO 외 1필지 대지 296평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.6.7 양도한 사실에 대하여,처분청은 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액으로 하고 및 양도가액은 환산 기준시가로 하여 90.2.15 양도소득세 50,090,090원 및 동방위세 10,018,010원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.4.19 심사청구를 거쳐 90.7.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장처분청은 90.2.17 청구인의 주민등록지 아파트 경비원 청구외 OOO에게 이 건 고지서를 직접 교부하였으므로 청구인이 위 날짜에 송달받은 것으로 보아 청구인의 심사청구에 대하여 각하결정하였으나 청구인은 고지서 송달일 현재 일본에 거주하고 있었고 청구인의 주민등록지 아파트는 청구외 OOO가 전세입주한 사실이 주민등록상 확인될 뿐 아니라 위 아파트경비원으로 부터 위 OOO가 청구인의 모에게 90.2.20 고지서를 송달하였으므로 이날을 고지서 송달일로 보아야 하며, 또한 청구인은 쟁점토지를 86.9.27 서울시로부터 27,622,305원에 취득하였고 쟁점토지를 취득하기 위하여 서울시 강남구 OO동 OOOOOOO 무허가건물 6평을 청구외 OOO으로부터 28,500,000원에 취득하였으므로 쟁점토지의 취득가액은 위 가액을 합한 56,122,305원이며 이를 88.6.7 청구외 OOO에게 58,000,000원에 양도하였으므로 취득가액은 56,122,305원으로 양도가액은 58,000,000원으로 하여 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견먼저 이 건의 본안심리에 앞서 적법한 청구인지에 대하여 본다.국세기본법 제61조제1항의 규정에 의하면 심사청구는 당해처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)로부터 60일내에 하여야 하는 것인 바, 청구인은 이 건 납세고지서를 90.2.17 수령한 사실이 관련증빙에 의해 확인되고 있으므로 동일자로부터 60일이 되는 날인 90.4.18까지 심사청구를 제기하였어야 하나 90.4.19 이 건 심사청구를 제기하였으므로 청구기간이 경과한 부적법한 청구라는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 다툼은1) 처분청에서 90.2.17 청구인의 주민등록지 아파트경비원에게 고지서를 송달한 경우 그 처분이 90.2.17에 있은 것으로 보아 심사청구시 각하 결정한 처분의 당부와2) 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어 청구인이 주장하는 취득(56,122,305원) 및 양도가액(58,000,000원)을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

쟁점 1)에 대하여 본다. 처분청은 이 건 고지서를 90.2.17 청구인의 주민등록지 아파트 경비원인 청구외 OOO에게 직접 교부하였으므로 국세청은 이날은 당초처분이 있은 것으로 보고 이 날을 기준으로 90.4.18까지 심사청구를 하여야 함에도 불구하고 90.4.19 심사청구를 하여 1일이 초과된 적법한 심사청구가 아니라 하여 각하결정하였으나 청구인이 주민등록상으로만 서울시 송파구 OO동 OOOOO OOOO OOOO OOOO에 거주하는 것으로 되어 있으나 동 아파트에는 세입자 OOO가 거주하고 있음이 세입자주민등록상 확인되고 있고 청구인이 제시하는 여권 및 출입국에 관한 사실증명을 보면 그 주민등록지에 실제 거주한 사실이 없으며 위 OOO도 처분청의 고지서를 수령한 후 이를 세입자 OOO에게 전달하고 동 OOO는 주민등록상 주거지가 서울특별시 OO구 OO동 O OOOOO OOOOO OOO OOOOO인 청구인의 모에게 90.2.20에 전달하였음이 위 OOO 및 세입자 OOO가 확인하고 있어 청구인이 이 건 처분을 안 날은 청구인이 주민등록지아파트에 거주하고 있지 않은 상태에서는 적어도 위 OOO 및 OOO로부터 청구인의 모가 수령한 90.2.20로 보아 본안으로 다루는 것이 옳다고 하겠다. 쟁점2)에 대하여 본다.

청구인은 85.4.16 청구외 OOO으로부터 서울시 강남구 OO동 OOOOOOO 소재 무허가 가건물 6평을 28,500,000원에 취득하였으나 위 가건물을 서울시가 철거함에 따라 이에 대한 철거대가로 인근의 쟁점토지를 86.9.27 서울시로부터 27,622,305원에 취득하였으므로 쟁점토지의 실제취득가액은 위 가액을 합한 56,122,305원이 되며 이를 88.6.7 청구외 OOO에게 58,000,000원에 양도하였으므로 양도차익을 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 위 가액대로 과세하여야 한다는 주장인 바,관련 법령규정을 보면,소득세법 제23조제4항 및동법제45조제1항 제1호에서 원칙적으로 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하도록 규정하고 있으나 동조 단서 및동법시행령 제170조제4항 제3호의 규정에 의거 양도자가 법제95조(자산양도차익 예정신고)또는 법제100조(과세표준 확정신고)의 규정에 의한 신고시에 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 각각의 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하도록 규정하고 있으며,동법 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 당해자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액을 공제하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 공제한다고 규정하고 있고동법시행령 제94조(양도자산의 필요경비) 제1항은 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라함은 취득원가에 상당하는 가액으로 한다고 규정하고 있다.

살피건대, 우선 철거건물의 취득가액을 쟁점토지의 양도차익 계산상 필요경비에 산입할 수 있는지 여부에 대하여 보면, 청구인이 서울특별시로부터 이 건 쟁점토지(택지)를 매입한 것은 서울특별시로 부터 부여받은 택지배정권(제106호)에 근거한 것이며 위 청구인이 부여받았던 택지배정권은 청구인이 85.4.16 취득하여 소유하던 서울시 강남구 OO동 OOO 소재 가건물이 서울특별시가 시행한 취락구조 개선사업대상건물로서 철거된 데 따른 것이고, 또한 위 철거건물에 대한 보상은 전혀 없이 단지 서울특별시로부터 취락구조개선사업지구내의 택지를 매입할 수 있는 택지배정권만 부여받았음이 확인되어, 청구인이 쟁점택지를 취득한 것은 철거건물의 취득없이는 불가했던 것으로서 동 철거건물의 취득가액은 쟁점택지의 취득을 위하여 직접 소요된 비용의 범위에 포함된다 할 것이며, 한편소득세법 제45조에 의하여 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 취득가액은 당해 자산을 취득하기 위한 취득원가 상당액과 취득권·소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 비용을 말하는 것이라 할 것인 바(국세청장도 87.12.4 자 재산 01254-3247로 이와같은 예규를 통첩한 바 있음), 본건 철거건물의 취득가액은 그 가액이 확인되는 경우 쟁점택지의 양도차익계산상 필요경비에 산입됨이 타당하다 할 것이다 (국심 89서1335, 89.11.21 동지).

따라서 이 건의 경우 철거된 건물의 취득가액이 확인되는 경우에 대하여 보건대,청구인은 85.4.16 청구외 OOO으로부터 위 가건물만을 285,000,000원에 취득하였다고 주장하나, 부동산 매매계약서 및 등기부등본등 관계자료에 의하면 동 건물(가건물)만 취득한 것이 아니라 가건물에 부속된 토지(37평방미터)도 동시에 함께 취득하여 동 토지부분은 현재까지도 청구인이 그대로 보유하고 있음이 확인되는 바, 우선 위 청구주장의 취득가액 28,500,000원이 진실된 것인지에 앞서 동 28,500,000원은 토지만의 가액이 아니고 토지와 건물의 합계금액이라 할 것으로서 건물만의 가액이 얼마인지 불분명할 뿐만 아니라 동 건물이 6평정도의 가건물이었던 점에서 볼 때 그 가격도 미미했을 것이라고 인정되는 한편, 또 가건물이었던 관계로 건물의 구조, 신축년도등 자료도 확인되지 아니하여 기준시가도 불분명한 바 동 철거된 가건물의 취득가액을 이 건 쟁점양도토지의 양도차익 계산상 필요경비에 산입하는 것은 사실상 어렵다 하겠으며, 또한 서울시는 86.9.27 쟁점토지를 청구인에게 27,622,305원에 양도한 것이 아니라 22,622,305원에 양도하였다고 확인하고 있으므로 쟁점토지의 취득가액을 22,622,305원으로 본 처분청의 처분은 잘못이 없다할 것이다.다음으로 청구인은 쟁점토지의 양도가액은 58,000,000원이라고 주장하면서 매매계약서등을 제시하고 있으나 본 계약서는 당초 매매계약서 원본이 아니며 계약서상에 중개인이 기재되어 있지 않으므로 정상적인 매매계약서로 보기 어렵고 거래상대방의 확인서도 그것이 사실과 다르게 작성될 수도 있음을 전혀 배제할 수 없으므로 달리 이에 대한 금융자료등 거증자료의 제시가 없는한 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.

따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액으로 양도가액은 기준시가(환산가액)로 과세한 처분은 타당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.