쟁점토지의 취득 당시 취득가액이 불명확한 것으로 보아 환산취득가액을 적용한 처분의 당부

청구인은 쟁점계약서가 실제 쟁점토지의 매매계약서임에도 환산취득가액을 적용한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지의 등기부등본을 보면 청구인 이전의 소유주가 이기범, 이기석, 이기호, 이기순 및 이상호로 나타나는데 반하여, 쟁점계약서상 매도인 및 청구인이 제출한 금융증빙상 계약금과 잔금의 수령인은 정승재로 기재되어 있는데, 정승자가 위5인의대리인이라는 청구주장에대한위임장도 제출되지 않는 등 쟁점계약서를 실제 쟁점토지의 매매계약에 대한 것으로 신뢰하기는 어려워 보이는 점, 쟁점계약서상의 매매대금을 확인할 구체적ㆍ객관적인 금융내역이 제출되지 않은 점 등에 비추어, 쟁점계약서상 매매대금이 아니라 환산취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.11.6.과 2003.12.3.에 OOO 소재 토지 1,653㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후 쟁점토지 중 1,442㎡(이하 “쟁점양도토지”라 한다)를 2021.10.7. OOO원에 양도하고 취득가액을 OOO원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

나. 처분청은 2022.4.6.부터 2022.4.25.까지 청구인의 쟁점토지 취득가액을 조사한 결과 취득당시 금융내역, 매매계약서 및 영수증 등 증빙서류가 미비하여 청구인이 신고한 쟁점취득가액을 실제취득가액으로 볼 수 없다며 쟁점토지의 취득가액에 대해 환산취득가액(OOO원)을 적용하여 2022.6.15. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.8.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 2003년 당시 청구인이 쟁점토지를 매입할 당시 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)상 매도인이 등기부등본상 AAA 외 5인이 아닌 BBB로 되어 있는 점을 지적하지만 BBB는 AAA 외 5인으로부터 쟁점토지 양도와 관련하여 대리인의 지위에 있었으므로 청구인과 BBB가 체결한 쟁점계약서는 진실한 것이어서 청구인도 이를 처분청에 제출한 것이다. 쟁점계약서 작성 이후 쟁점계약서와 같이 매매대금이 지불되고 소유권 이전도 이루어졌으므로 쟁점계약서의 진위를 부정할 수 없고 이를 신뢰하지 못할 경우 처분청이 정밀감정을 통하여 이를 확인하여야 한다.

(2) 쟁점토지 취득과 관련하여 청구인이 BBB로부터 받은 영수증은 2장인데 한 장은 2003.10.15. 계약금 OOO원 관련이고, 다른 한 장은 2003.11.26. 잔금 OOO원 관련이다. 청구인은 계약금과 잔금 외의 중도금과 관련된 영수증은 찾지 못해 처분청에 제출하지 못하였으나, 청구인이 2003.11.7. 청구인의 OOO 계좌에서 만기된 정기예금 OOO원을 현금으로 인출한 기록이 있고, 동일자에 청구인의 OOO 계좌로 OOO원은 쟁점계약서상의 중도금과 일치하므로 금융기록상으로도 중도금이 인출되어 지급된 사실이 나타난다. 또한 OOO 계좌에서 2003.11.26. OOO원이 잔금의 일부로 지급된 사실도 확인된다.

(3) 위와 같은 사실을 종합적으로 고려하면 쟁점토지의 매매대금 OOO원 중 약 83%인 OOO원(OOO원과 OOO원)이 금융거래를 통해 명백히 확인되므로 환산취득가액을 적용하여 과세한 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 제출한 쟁점계약서는 쟁점토지의 등기부등본상 매도인이 AAA 외 5인으로 되어 있으나, 청구인은 대리여부를 확인할 수 있는 위임장이나 어떠한 증빙자료도 없이 BBB와 작성한 쟁점매매계약서를 근거로 쟁점토지를 취득하였다고 주장하고 있어 그 계약서상의 취득가액을 신뢰할 수 없으며, 대금을 지급한 금융내역 또한 확인되지 않으므로 쟁점취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용한 처분은 적법하다.

(2) 청구인은 쟁점토지 매매와 관련한 계약금과 잔금 영수증을 제출하였으나 수기로 작성되어 있어 객관적인 증빙서류로 보기 어려울 뿐만 아니라 중도금의 경우 영수증도 존재하지 않으므로 단순히 청구인의 OOO 계좌에서 인출된 금액과 OOO 계좌로 입금된 금액의 차액이 중도금인 OOO원과 일치한다는 사실만으로 어떠한 지급 증빙도 없이 이를 인정할 수 없다. 청구인이 2003년에 쟁점토지 외에 OOO 소재 부동산을 추가로 취득한 사실도 있어 OOO원을 쟁점토지 취득에 사용하였는지 다른 용도로 사용하였는지도 불명확하다.

(3) 결론적으로 청구인은「소득세법 시행령」제176조의2에 따라 실지거래가액의 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비 된 경우에 해당하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 순으로 그 취득가액을 산정하여야 하는바 처분청이 환산가액을 취득가액으로 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 취득가액으로 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산취득가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지)

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령제163조(양도자산의 필요경비)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.제176조의2(추계결정 및 경정) ①법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구인은 2003.11.6.과 2003.12.3. 쟁점토지를 취득한 후 쟁점양도토지를 2021.10.7. OOO원에 양도하고 취득가액을 쟁점취득가액인 OOO원으로 하여 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청은 쟁점토지 취득당시 금융내역, 매매계약서 및 영수증 등 증빙서류가 미비하여 청구인이 신고한 쟁점취득가액을 실제취득가액으로 볼 수 없다며 쟁점토지 취득가액에 대해 환산취득가액을 적용하여 2022.6.5. 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였다.(나) 청구인의 금융내역을 살펴보면 2003.11.7. OOO원을 청구인의 OOO 계좌에서 인출하였고, 동일자에 청구인의 OOO 계좌로 OOO원이 입금된 내역이 확인된다. 청구인은 그 차액인 OOO원이 쟁점계약서상의 중도금 OOO원이고, 2003.11.26. OOO 계좌에서 ‘대체지급’ 된 것으로 나타난 OOO원이 잔금 OOO원의 일부라고 주장하고 있다.(다) 쟁점계약서는 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞

쟁점계약서

ㅇ

ㅇ

ㅇ(라) 쟁점토지의 등기부등본을 살펴보면 청구인은 매매를 원인으로 AAA, CCC, DDD, EEE, FFF 및 GGG로부터 2003.11.6. 쟁점토지 중 345,730분의 181,830 지분의 소유권을 취득하였고, 2003.12.3. 쟁점토지의 나머지인 345,730분의 163,900지분의 소유권을 취득한 것으로 나타난다.(마) 청구인은 발행인이 BBB로 작성된 수기 영수증 2장을 제출하였는데 첫번째 영수증은 발행일이 2003.10.15.이고, 금액이 ‘OOO원정’이며, 두 번째 영수증은 발행일이 2003.11.26.이고 금액이 ‘OOO원정’으로 기재되어 있다.(바) 청구인은 ＜표2＞와 같이 BBB에게 발송(2022.8.1.)하였다는 내용증명을 제출하였고, BBB가 이를 수령하였는지 여부는 불명확하다.

＜표2＞

청구인이 발송한 내용증명

ㅇ

ㅇ

ㅇ(사) 청구인이 제출한 OOO의 2003년 납세증명자료를 살펴보면, 2003년 3월 취득세 외 1 신고분 OOO원(OOO 352㎡ 신축)이 완납된 사실이 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점계약서가 실제 쟁점토지의 매매계약서임에도 환산취득가액을 적용한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지의 등기부등본을 보면 청구인 이전의 소유주가 AAA, CCC, DDD, EEE, FFF 및 GGG로 나타나는데 반하여 쟁점계약서상 매도인 및 청구인이 제출한 금융증빙상 계약금과 잔금의 수령인은 BBB로 기재되어 있는데, BBB가 위 5인의 대리인이라는 청구주장에 대한 위임장도 제출되지 않는 등 쟁점계약서를 실제 쟁점토지의 매매계약에 대한 것으로 신뢰하기는 어려워 보이는 점, 쟁점계약서상의 매매대금을 확인할 구체적·객관적 금융내역도 제출되지 않은 점 등에 비추어, 쟁점계약서상 매매대금에 기초하지 아니하고 환산취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.