청구법인이 토지를 임대하면서 임차인으로 하여금 그 위에 건축물을 신축하여 사용하게 하고, 임대차계약기간이 만료되면 그 건축물의 소유권을 무상으로 이전받기로 한데 대하여, 무상으로 양도받은 건축물을 토지임대에 따른 대가로 보아 건축물의 신축가액을 임대차계약기간으로 나눈 금액을 각 사업연도의 과세표준에 산입하여 과세한 처분의 당부

임대인이 토지를 임대하면서 임차인으로 하여금 그 토지 위에 건축물을 신축하여 일정기간 사용하게 한 다음 그 건축물의 소유권을 무상으로 이전받기로 한 경우, 그 건축물은 토지임대에 따른 금전 외의 대가에 해당하므로 임대료수입금액에 포함된다 할 것이고, 이 경우 임대인이 건축물의 소유권을 실제로 취득하는 때는 임대차기간이 만료되는 때이므로 그 시점의 시가를 임대차기간에 안분하여 각 사업연도 소득금액계산상 익금에 산입하는 것이 타당하다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구법인(임대인)과 주식회사 OOO(이하 “임차인”이라 한다)은 2005.3.30. 임차인이 자기 비용으로 임대차 목적물(OOO 토지 6,611.70㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다) 위에 건축물을 신축하여 20년간 사용한 다음, 그 건축물의 소유권을 청구법인에게 무상으로 이전한다는 내용으로 임대차계약을 체결하였으며, 청구법인은 임차인으로부터 수수한 임대료를 각 사업연도의 과세표준으로 하여 법인세를 신고.납부하였다.

나. 처분청은 청구법인의 법인세 신고내용을 검토한 결과, 청구법인이 임대차계약기간 종료 후 무상으로 양도받는 건축물은 쟁점토지의 임대에 따른 대가(후불임대료)에 해당한다고 보고, 그 건축물의 신축가액OOO을 임대차계약기간으로 나눈 금액을 각 사업연도의 과세표준에 안분하여 2014.3.26. 청구법인에게 법인세 OOO원을 각 경정.고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2014.6.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

임대차계약기간 종료 후 무상으로 이전받기로 한 건축물이 쟁점토지의 임대에 따른 대가가 되기 위해서는 양자 간에 경제적 대가관계가 존재하여야 하나, 청구법인은 적정임대료(시가) 이상을 지급받고 있으므로 양자 간에는 경제적 대가관계가 있다고 보기 어렵고, 설령 건축물을 쟁점토지의 임대에 따른 대가(후불임대료)로 보더라도 건축물의 취득가액은 취득 당시의 시가이므로 임대차계약기간 만료시의 시가를 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

일반적으로 사업자가 자신의 토지 위에 다른 사업자로 하여금 건축물을 신축하여 일정기간 사용하게 하고 그 대가로 건축물의 소유권을 취득하는 경우 그 건축물은 토지임대에 따른 대가에 해당하므로 부가가치세 등이 과세되는 것이고, 이 경우 각 과세기간의 과세표준(임대료수입금액)은 토지임대료와 건축물의 신축가액을 임대차계약기간에 따라 안분계산한 금액이므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구법인이 토지를 임대하면서, 임차인으로 하여금 그 위에 건축물을 신축하여 사용하게 하고, 임대차계약기간이 만료되면 그 건축물의 소유권을 무상으로 이전받기로 한 데 대하여, 처분청이 무상으로 양도받는 건축물을 토지임대에 따른 대가로 보고 건축물의 신축가액을 임대차계약기간으로 나눈 금액을 각 사업연도의 과세표준에 포함하여 법인세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 부가가치세법(2013.6.7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제13조 (과세표준)

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

(2) 부가가치세법 시행령(2009.24. 대통령령 제21304호로 개정되기 전의 것) 제48조(과세표준의 계산)

① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금·요금·수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치있는 것을 포함한다.제49조의2(부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례)

④ 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 해당 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다. 이 경우 월수의 계산에 관하여는 제48조 제12항 후단을 준용한다.

(3) 법인세법(2009.12.31. 법률 제9898호로 개정되기 전의 것) 제40조 (손익의 귀속사업연도)

① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.제41조 (자산의 취득가액)

① 내국법인이 매입·제작·교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 제조·생산 또는 건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산은 제작원가에 부대비용을 가산한 금액

3. 제1호 및 제2호 외의 자산은 취득당시의 대통령령이 정하는 금액

(4) 법인세법 시행령(2009.12.31. 대통령령 제21972호로 개정되기 전의 것) 제71조 (임대료 등 기타 손익의 귀속사업연도)

① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 임대로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다. 다만, 결산을 확정함에 있어서 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료상당액과 이에 대응하는 비용을 당해 사업연도의 수익과 손비로 계상한 경우 및 임대료 지급기간이 1년을 초과하는 경우 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료 상당액과 비용은 이를 각각 당해 사업연도의 익금과 손금으로 한다.

1. 계약 등에 의하여 임대료의 지급일이 정하여진 경우에는 그 지급일

2. 계약 등에 의하여 임대료의 지급일이 정하여지지 아니한 경우에는 그 지급을 받은 날제72조 (자산의 취득가액 등)

① 법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산：매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 제조·생산·건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산：원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 현물출자·합병 또는 분할에 의하여 취득한 자산 : 장부에 계상한 출자가액 또는 승계가액. 다만, 그 가액이 시가를 초과하는 경우에는 그 초과금액을 제외하고, 제61조 제2항 각 호의 1에 해당하는 금융기관의 기획재정부령이 정하는 금전채권 등의 경우에는 피합병법인 등의 장부가액으로 한다.

4. 현물출자, 물적분할 또는 채무의 출자전환에 따라 취득한 주식 등：취득당시의 시가. 다만, 제15조 제4항 각 호의 요건을 갖춘 채무의 출자전환으로 취득한 주식등은 출자전환된 채권(법 제19조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 채권은 제외한다)의 장부가액으로 한다.

5. 합병 또는 분할(물적분할은 제외한다)에 따라 취득한 주식 등 : 종전의 장부가액에 법 제16조 제1항 제5호 또는 제6호의 금액 및 제11조 제9호의 금액을 가산한 가액

6. 그 밖의 방법으로 취득한 자산：취득당시의 시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 2013년 8월 청구법인의 법인세 신고내용을 검토한 결과, 청구법인이 임대차계약기간 종료 후 임차인으로부터 무상양도받기로 한 건축물은 쟁점토지의 임대에 따른 대가(후불임대료)에 해당하므로 쟁점토지를 임대하는 기간동안 지급받는 대가와 건축물의 신축가액을 임대차기간으로 나눈 금액을 각 사업연도의 과세표준으로 하여야 함에도, 그러하지 않았다 하여 이 건 법인세를 부과하였다.

(2) 청구법인(갑)과 임차인(을)은 2005.3.30. 쟁점토지에 대한 임대차계약을 체결하였는바, 계약의 목적(제3조)은 을이 갑으로부터 쟁점토지를 임차하고, 을의 비용으로 그 지상에 건축물을 신축하여 소유권을 취득하며, 임대차 기간동안 사업을 영위한 후 갑에게 건축물을 무상으로 기부하는 것으로 되어 있고, 임대차 기간(제5조)은 건축물의 사용승인일 익일부터 20년간으로 되어 있으며, 임대료(제7조)는 임대보증금 OOO백만원, 연임대료 OOO백만원으로 되어 있다.

(3) 청구법인은 임차인이 쟁점토지 상에 건축물을 신축할 수 있도록 하기 위하여 위 임대차계약과 별도로 2005.3.30. 임차인과 지상권 설정계약을 체결하였는바, 지상권의 설정기간은 2005.4.1.~2027.3.31.로 되어 있다.

(4) 등기사항전부증명서 등에 의하면, 임차인은 2007.6.29. 쟁점토지 상에 건축물을 신축한 다음, 2007.7.27. 동 건축물에 대하여 소유권보존등기를 하였고, 청구법인은 2013.3.29. 무상기부예약을 원인으로 동 건축물에 대하여 소유권이전청구권 가등기를 한 것으로 확인된다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 임대인이 토지를 임대하면서 임차인으로 하여금 그 토지 위에 건축물을 신축하여 일정기간 사용하게 한 다음, 그 건축물의 소유권을 무상으로 이전받기로 한 경우, 그 건축물은 토지임대에 따른 금전 외의 대가에 해당하므로 임대료수입금액에 포함된다 할 것이고, 이 경우 임대인이 건축물의 소유권을 실제로 취득하는 때는 임대차기간이 만료되는 때이므로 그 시점의 시가를 임대차기간에 안분하여 각 사업연도 소득금액계산상 익금에 산입하는 것이 타당하다고 판단된다(조심 2014서1284, 2014.9.23. 같은 뜻임).

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호ㆍ제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.