쟁점토지 양도 당시 쟁점토지의 실소유자가 청구인이 아니라는 청구주장의 당부

청구인이 쟁점토지를 취득한 후 쟁점토지상에 다세대주택을 신축하여 분양할 당시까지 쟁점토지의 등기상 소유자는 청구인으로 되어 있어 양도 당시 쟁점토지는 청구인이 소유하고 있는 것으로 추정되는 점, 청구인 계좌로 잔금을 수령한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.7.30. OOO 대지 826.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 AAA 외 5인으로부터 취득하였고, 이후 2010년 11월 쟁점토지를 BBB에게 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하였다.

나. 처분청은 2021.3.26.부터 2021.4.14.까지 청구인에 대한 2010ㆍ2013년 귀속 양도소득세 세무조사를 실시하여, 청구인이 BBB와의 매매계약 내용과 같이 쟁점토지를 OOO원에 양도하면서 잔금을 2013.2.1. 수령하였으나 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다고 보아, 2021.6.1. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.7.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지의 매매계약일인 2010년 11월경 쟁점토지의 실질적인 소유자이자 매도인은 청구인이 아니라 CCC이므로 청구인에게 부과된 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.

(1) 청구인은 2002.7.30. 공인중개사 CCC의 소개로 쟁점토지를 OOO원에 취득하면서 쟁점토지의 대출금 OOO원을 청구인이 인수하고 나머지 OOO원은 현금으로 지급하였다. 이후 청구인은 쟁점토지에 대한 대출금 이자 등이 부담되어 2004년 8월경 CCC에게 토지를 양도하여 줄 것을 요청하였으나, CCC는 쟁점토지가 다른 사람에게 양도하기 아까운 토지라 자신이 매수하겠다고 하며, CCC가 쟁점토지 담보대출금을 인수하고 추가로 현금 OOO원을 청구인에게 지급하는 것으로 하여 쟁점토지를 CCC에게 양도하였다. 그러나 CCC는 청구인으로부터 쟁점토지를 취득하였음에도 개인적 사정이 있다며 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 경료하지 아니하고 차일피일 미루기만 하였고, 수년이 지난 후인 2010년 11월경 CCC는 BBB에게 쟁점토지를 OOO원에 양도하였다.

(2) 상기와 같이 청구인은 2004년 8월경 쟁점토지를 CCC에게 양도하였으나 CCC가 쟁점토지 소유권이전등기를 미루는 바람에 2010년 11월 쟁점토지 양도계약 체결 당시 청구인이 쟁점토지의 소유자로 등재되어 있었을 뿐이고, 사실상 2004년 8월 이후에는 CCC가 쟁점토지에 대한 소유자로서의 일체의 권리를 행사하였다. CCC는 2004.10.28. 쟁점토지 취득대금으로 현금 OOO원을 청구인계좌에 송금하였고, 2004년 8월 이후부터 쟁점토지 양도시까지 쟁점토지에 설정된 담보대출금 이자 및 각종 세금 또한 CCC가 모두 납부하였다(CCC가 청구인의 통장을 소지하면서 청구인의 통장에 대금을 입금한 후 동 금액으로 대출금 이자 등을 지급). 또한, CCC는 2021.3.30. 청구인과의 통화에서 쟁점토지는 본인 소유 토지로, 이 건 양도소득세는 당연히 자신이 납부하여야 한다는 사실을 스스로 인정하고 자신이 납부하겠다는 의사표시를 한 바도 있다. 따라서 쟁점토지의 2013년 양도 당시 실질적인 소유자로 양도차익을 얻은 자는 청구인이 아니라 CCC임이 명백하므로 형식상 명의자에 불과한 청구인에게 부과된 양도소득세는 취소되어야 한다.

(3) 처분청은 2010년 11월 청구인이 직접 쟁점토지의 매매계약서를 작성하고, 이후 쟁점토지 지상에 다세대주택 신축ㆍ분양시 주도적으로 관여하였으며, 2013.2.1. 잔금 OOO원을 청구인이 수취하였다고 주장하나, 청구인은 단순히 수년 간 CCC가 쟁점토지를 등기이전해 가지 않아 힘든 와중에 CCC가 토지양도를 끝낼 수 있다고 연락을 하여 2010년 11월 CCC에게 인감을 건네고 매매계약서에 지장을 찍고 나온 사실밖에 없으며, CCC는 2010년 이후 쟁점토지 지상에 다세대주택을 신축ㆍ분양할 당시에도 청구인의 명의를 사용하였고, 청구인은 이러한 거래들을 끝내고 싶은 마음에 CCC의 지시에 따라 건물 신축ㆍ분양에 필요한 서류들을 떼어 준 사실이 있으나 이러한 일들로 청구인에게 큰 불이익이 올 것이라는 생각은 추호도 못하였다. 건물분양 이후 2013.2.1. 청구인 계좌로 OOO원이 입금되었으나 동 금액이 어떤 명목으로 입금된 내역인지는 알지 못하며, CCC는 동 금액을 모두 본인 계좌로 송금하라고 하였으나, 2008년 청구인의 배우자(AAA 주식회사 대표)가 CCC에게 성안동 근린생활시설 신축공사 용역을 제공한 후 건축공사 대금 OOO원 중 회수하지 못한 금액 OOO원이 있어 청구인은 동 금액을 제외하고 CCC에게 OOO원을 송금한 사실이 있다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 2010년 11월 BBB와 쟁점토지를 매매대금 OOO원에 양도하는 계약을 체결하면서, 계약금은 OOO원으로 하고 쟁점토지에 설정된 담보대출금 OOO원을 중도금으로 하며 잔금 OOO원은 쟁점토지에 대한 소유권이전 시 정산하기로 하였다. 이후 청구인은 2010년 11월 계약금 OOO원을 수령하였고 청구인 명의의 쟁점토지 담보대출금 OOO원은 2010년 12월 변제받은 것으로 나타나며, 잔금 OOO원은 2013.2.1. 이자를 포함하여 OOO원을 청구인 계좌로 수령하였음이 확인되어 처분청에서는 잔금청산일인 2013.2.1.을 쟁점토지의 양도일자로 확정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 고지하였다.

(2) 청구인은 2004년 8월경 쟁점토지를 중개업자 CCC에게 양도하였다고 주장하나, 청구인과 CCC 간 작성된 매매계약서가 없고 양도가액 등에 대한 합의내용도 객관적인 증빙으로 확인되는 바가 없으며, 청구인이 주장하는 2004년 쟁점토지 양도 이후에도 2006.6.27., 2007.12.5. 청구인이 쟁점토지를 담보로 OOO에서 OOO원, OOO원을 대출받은 사실이 있어 청구주장을 받아들이기 어렵다. 또한, 쟁점토지 매매계약 이후 매수자 BBB의 배우자 DDD와 공동사업자 EEE은 쟁점토지 지상에 16세대의 다세대주택 OOO를 신축하여 청구인 명의로 분양하였는바, 청구인은 건물신축과 관련된 인허가 등에 필요한 제반서류를 적극 협조하여 발급하여 준 사실이 있고, 분양계약서 작성 또한 청구인 명의로 하고 금융거래도 청구인 계좌를 통해 이루어지는 등 청구인이 CCC의 지도하에 업무를 주도적으로 진행한 것으로 보이고, 청구인을 피고로 한 다세대주택 건축공사와 관련한 공사대금 지급소송(OOO)에서 청구인이 BBB와 쟁점토지 매매계약서를 작성하였다는 사실이 확인되었으므로 청구인의 주장은 타당하지 않고 청구인에 대한 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

2013년 쟁점토지 양도 당시 쟁점토지의 실소유자가 청구인이 아니라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 국세기본법 제14조[실질과세]

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

(2) 소득세법 제98조[양도 또는 취득의 시기] 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지]

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

(3) 소득세법 시행령 제162조[양도 또는 취득의 시기]

① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 2010년 11월 쟁점토지를 BBB에게 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하고 2013.2.1.(잔금청산일) 쟁점토지를 양도하였으나 이에 대한 양도소득세를 무신고하였다고 보아 2021.6.1. 아래 ＜표1＞ 내용과 같이 청구인에게 양도소득세 OOO원을 결정.고지하였다.

(2) 쟁점토지 등기부등본상 소유권변동내역 등은 아래 ＜표2＞ 내용과 같다.

(3) 쟁점토지 매매계약 내용은 아래와 같다.

(4) 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인이 제출한 OOO은행 계좌OOO에 CCC가 2004.10.28. 청구인에게 OOO원을 송금한 내역이 나타나고, 청구인의 OOO지점 계좌OOO 거래내역 및 OOO지점 계좌OOO 거래내역을 살펴보면 청구인이 2002.7.30. 쟁점토지 취득 이후 담보대출금 이자를 2004년 8월경까지 납부하였다가, 2004년 11월 이후부터 2010년 11월까지 CCC가 청구인계좌로 대금을 입금하면 청구인이 그 대금으로 이자를 상환(월 약 OOO원 상당)한 것으로 보이는 내용이 나타난다. (나) 청구인은 2021.3.30. 청구인과 CCC와의 통화내용 녹취록(스마트폰 통화녹음)을 제출하였다. (다) 청구인은 청구인의 배우자가 대표이사로 있는 AAA 주식회사와 FFFㆍCCC 부부가 2008.5.13. 체결한 OOO 근린생활시설 신축공사 표준도급계약서 및 공사대금 청구서 등을 제출하였는바, 계약서상 착공연월일은 2008.5.13., 준공예정연월일은 2008.7.13., 계약금액은 OOO원(부가가치세 별도)으로 기재되어 있고, 청구인은 공사대금 중 OOO원을 CCC로부터 회수하지 못하여, 2013.2.1. 청구인계좌로 입금된 OOO원 중 공사미회수 대금 OOO원을 제외하고 CCC에게 OOO원을 송금한 것이라고 주장하였다. (라) 청구인은 그 밖에 2021.6.23. CCC에게 송달한 내용증명서류(청구인에게 부과된 양도소득세를 납부해 달라고 요청하는 내용) 및 CCC 집 현관에 붙이고 온 메모내용 및 사진 등을 제출하였다.

(5) 처분청이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 울산지방법원 2017.10.13. 선고 2016가단62513 판결의 주요내용은 아래와 같다. (나) 청구인의 OOO 계좌OOO 거래내역을 살펴보면, 2013.2.1. 건축업자 DDD(매수인 BBB의 배우자)의 후배인 HHH 계좌를 통해 OOO원을 입금받은 후 동일자에 CCC에게 OOO원을 출금하고 청구인의 배우자 GGG에게 OOO원을 이체하였으며, 잔액 OOO원은 청구인에게 귀속되어 처분청은 청구인이 2013.2.1. 쟁점토지 양도잔금 OOO원을 수령한 것으로 판단하고 이 건 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다. (다) 처분청에서는 청구인이 주장하는 2008년 OOO 근린생활시설 신축공사와 관련한 AAA 주식회사의 CCC에 대한 매출채권 OOO원은 법인의 재무제표상 매출채권으로 계상된 내역이 없어 청구주장을 인정할 수 없다는 의견으로 AAA 주식회사의 재무제표 등을 제출하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부동산에 관하여 등기상 소유자로 되어 있는 경우 그 명의인의 소유로 추정되는 것이고, 그 추정을 번복할 만한 특별한 사유가 없는 한 해당 명의자를 소유자로 보아야 할 것이므로, 부동산의 명의가 실질과 다르다는 실질과세 주장의 입증책임은 이를 주장하는 청구인에게 있다고 할 것인바, 청구인은 2004년 8월경 쟁점토지를 CCC에게 이미 양도하였으므로 청구인이 이 건 양도소득세의 납세의무자가 아니라고 주장하나, 2002.7.30. 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 2013년 쟁점토지상에 다세대주택을 신축하여 분양할 당시까지 쟁점토지의 등기상 소유자는 청구인으로 되어 있어 2013년 쟁점토지의 양도 당시 쟁점토지는 청구인이 소유하고 있는 것으로 추정되는 점, 2004년 청구인과 CCC 간에 작성된 쟁점토지에 대한 매매계약서가 확인되지 아니하고 매매대금 등에 대한 합의내용도 객관적인 증빙으로 나타나지 않으며, 2004년 이후에도 청구인은 쟁점토지를 담보로 OOO에서 2006.6.27. OOO원, 2007.12.5. OOO원을 대출받은 사실이 확인되는 점, 2010년 11월 청구인은 BBB와 쟁점토지를 매매대금 OOO원에 양도하는 계약을 직접 체결한 것으로 나타나고, 계약당시 계약금 OOO원을 수령하고 중도금으로 청구인 명의 쟁점토지 담보대출금 OOO원을 변제받았으며 2013.2.1. 청구인 계좌로 잔금 OOO원을 수령한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.