청구인이 이 건 부동산을 양도하여 발생한 소득을 부동산매매업에 따른 사업소득으로 볼 것인지, 양도소득으로 볼 것인지 여부

06~09년 기간 중 쟁점아파트 및 쟁점건물을 포함하여 8회 취득, 5회 양도로 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 보기에는 그 거래횟수가 적고, 부동산을 취득한 후 임대한 사실이 있어 순수한 매매목적으로 보기 어려운 점 등을 감안할 때, 이 건 부동산의 양도에 따른 소득을 부동산매매업에 의한 사업소득으로 보기는 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)와 OOO 상가건물(이하 “쟁점건물”이라 하며, ‘쟁점아파트’와 ‘쟁점건물’을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)의 지분 1/2을 각각 2006.11.15.과 2006.8.4. 매매로 취득하여 보유하다가, 2009.8.13.과 2009.6.23. 쟁점아파트와 쟁점건물을 각각 양도하고 양도소득세는 무신고 하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산 양도 후 양도소득세를 무신고함에 따라 쟁점부동산의 등기부에 기재된 거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 2012.7.4. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정.고지(공시송달)하였다.(이의신청결과 OOO원이 감액경정되어 청구세액은 OOO원임)다. 청구인은 이에 불복하여 2012.9.27. 이의신청을 거쳐 2013.1.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 부동산매매업을 영위하고 있음이 2006년～2009년 중 부동산 매매내역에 의하여 확인되며, 대법원 판례(대법원 2010.7.22.선고 2008두21768 판결)도 부동산의 양도로 인한 소득이「소득세법」상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황 등 여러 여건과 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다고 판시하고 있으며, 다른 판례(대법 1996.2.23. 선고, 95누10969 판결)는 부동산거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 이상「부가가치세법 시행규칙」제1조제2항에서 규정하고 있는 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간중에 있는 거래의 사업성이 부정되는 것이 아니라고 판시하고 있는 바, 쟁점부동산의 양도는 부동산매매업과 관련된 소득으로 사업소득에 해당하는 것이며, 청구인의 2006년 귀속 종합소득세 경정청구 거부처분 취소소송에서 법원은 동업자인 우OOO와 청구인을 부동산매매업자로 보아 조정권고(2013.7.15.) 결정되었는 바, 쟁점부동산의 양도로 인한 소득을 부동산매매업에 따른 사업소득으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

청구인의 부동산 취득.양도 내역(2006년 5회 취득.2회 양도, 2007년 1회 취득, 2009년 2회 취득.3회 양도) 및 청구인이 취득하여 양도한 부동산 중 2006년～2009년의 보유기간 동안에는 임대사업을 하고 이에 대하여는 부가가치세와 종합소득세를 신고.납부하여온 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 부동산을 취득 후 임대업을 하다가 필요한 시기에 양도한 것으로써 부동산 등의 매매차익을 목적으로 한 사업으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 보기 어려우므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 쟁점부동산을 양도하여 발생한 소득을 부동산매매업에 따른 사업소득으로 볼 것인지, 양도소득으로 볼 것인지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 심리자료에 의하여 확인되는 사항은 다음과 같다.(가) 청구인의 연도별 부동산 취득 및 양도내역OOO(나) 청구인은 우OOO와 공동으로 취득한 쟁점부동산을 양도한 후 2010.5.31. 종합소득세 확정신고시 부동산매매업으로 확정신고 하였으며, 2006년～2008년(보유기간) 과세연도에 대하여는 아래＜표1＞과 같이 부동산매매업으로 수정신고를 한 사실이 확인된다.

＜표1＞

소득세 신고사항OOO(다) 쟁점부동산 양도와 관련된 청구인의 양도소득세 신고내역 및 처분청의 결정내역은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞

양도소득세 신고 및 경정 내역OOO

(2) 청구인은 2006년 귀속 양도소득세 부과처분에 대한 청구인의 종합소득세경정청구거부처분 취소소송에서 서울고등법원은 청구인이 우OOO와 공동으로 부동산매매업자로서 사업자등록을 한 점, 원고가 한 부동산 거래내역, 그 규모와 횟수, 이미 부동산매매업자로서 인정받은 우OOO와의 형평성 등을 종합하여 조정권고한 사실이 있고,2008년 금융위기로 부동산 경기가 침체되어 2008년 및 2009년 매매실적이 부진하였으나, 애초 부동산매매업을 목적으로 쟁점부동산 등을 취득. 양도하였던 점, 대법원 판례(2010.7.22.선고, 2008두21768 판결)도 ‘부동산의 양도로 인한 소득이「소득세법」상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 회수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동 등으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것 뿐만 아니라, 양도인이 보유하고 있는 부동산 전반에 걸쳐 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다’고 판시하고 있는 점, ‘「부가가치세법 시행규칙」제1조제2항은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 그 부동산 거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 이상 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간중에 있는 거래의 사업성이 부정되는 것은 아니다’라고 판시(대법원 1996.2.23.선고, 95누10969 판결)한 점 등으로 보아, 단순히 부동산 경기하락과 금융위기로 2007년 제2기와 2008년도에 부동산을 취득.

양도한 사실이 없고 보유기간 중 임대를 하였다는 이유로 쟁점부동산의 양도를 양도소득에 해당하는 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장한다.

(3) 이에 대하여 처분청은 청구인이 부동산 임대업자로 사업자등록을 하고 스스로 2006년부터 2008년까지 임대업과 관련된 소득 등에 대하여 부가가치세와 종합소득세를 신고·납부하여 왔으면서 2006년 양도분에 대하여는 양도소득세로 신고·납부한 점, 청구인이 2006년경부터 2010년경 사이에 걸쳐 취득한 부동산은 청구인이 판매목적이 아닌 거주목적으로 취득하여 실제 거주한 아파트와 단순히 투기목적으로 취득하여 1주일 내에 모두 전매한 분양권을 제외하면 총 6건으로서 그 중 현재까지 양도한 것은 4건에 불과한데다가 그 보유기간이 2년 6개월 내지 3년 9개월로 단기간은 아닌 점, 청구인은 부동산을 취득한 후 임대업 등을 영위하다가 필요한 시기에 양도하였을 뿐, 부동산 자체의 가치를 증가시키기 위하여 개량행위를 한 바 없고, 단지 부동산 가격이 상승하였을 때 취득 당시 상태대로 매도하여 그 시세차익을 얻은 것으로 보이는 점, 청구인이 2010.8.27.에 이르러 부동산매매업자로 사업자등록을 변경하였다는 것은 그때부터 부동산매매업자로서 사업할 의사가 있음을 피력한 것으로 볼 수 있는 점 등으로 보아, 청구인의 쟁점부동산 양도행위는 수익을 목적으로 한 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성, 반복성을 가지고 행한 것으로 보기 어렵기 때문에 부동산매매업에 해당한다고 볼 수 없다는 의견이다.

(4) 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이「소득세법」상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 회수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동 등으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하는 것으로, 2006년～2009년 기간 중 쟁점부동산을 포함하여 8회 취득, 5회 양도로 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 보기에는 그 거래횟수가 적고, 쟁점부동산을 포함한 다른 부동산을 취득한 후 임대(부가가치세 및 종합소득세 납부)한 사실이 있어 순수한 매매목적으로 보기 어려운 점 등을 감안할 때 쟁점부동산의 양도에 따른 소득을 부동산매매업에 의한 사업소득으로 보기는 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.