쟁점계약서에 기재된 건물가액을 과세표준으로 보아 부가세를 과세한 처분의 당부(기각)

쟁점1계약서의 계약해지 절차에 따라 당해 계약이 해지되었다는 관련 입증자료를 제출하지 않은 점, 쟁점2계약서에서 쟁점1계약 당시에 계약금액 4억원을 기지급한 것으로 되어 있는 점 등을 고려할 때, 쟁점1계약이 해지된 것으로 보기 어려워 보이므로 처분청이 쟁점건물의 양도가액을 재화의 공급으로 보아 부가세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 임대사업장(OOOO)인 서울특별시 OOO OOO OOOO O OOOOO 소재 토지 211.6㎡와 그 지상 근린생활시설 등(지상 5층, 지하 1층) 791.84㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 토지를 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 2006.6.23. 재개발시행자인 (주)OOOOOO과 토지가액 35억원, 쟁점건물가액 5억원 합계 40억원에 양도하는 부동산매매계약(이하 “쟁점1계약”이라 한다)을 체결한 후, 2007년 10월경 토지가액 및 쟁점건물 가액에 대한 구분 없이 총 매매대금을 45억원으로 하는 부동산매매계약(이하 “쟁점2계약이라 함)을 체결하여 2007.10.30. 양도하고 부가가치세 신고시 쟁점건물의 공급에 대한 신고를 하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점건물의 양도를 재화의 공급으로 보아 쟁점1계약서에 기재된 쟁점건물가액 5억원을 과세표준으로 하여 2010.12.27. 청구인에게 2007년 제1기 부가가치세 83,375,000원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점건물은 1996년 신축되어 노후된 건물로서 철거를 전제로 양도되었으며 매수자 (주)OOOOO은 건물신축 목적으로 쟁점부동산을 취득하는 입장에서 쟁점건물의 가액은 의미가 없어 형식적으로 쟁점1계약서에 쟁점건물의 가액을 5억원으로 기재하였으나, (주)OOOOO으로부터 중도금 등이 정상적으로 지급되지 아니하여 쟁점1계약을 파기하고 임대사업 폐업(2007.4.30.) 이후인 2007년 10월에 새로이 쟁점2계약을 체결하면서 쟁점건물가액을 기재하지 아니하였으므로, 쟁점2계약서를 쟁점부동산의 양도계약서로 보아 쟁점건물의 잔존가액이 없는 것으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점건물 공급당시 재산적 가치가 있거나 건물의 기능이 상실되지 않는 한 건물가액이 존재한다고 할 수 있을 것인바, 쟁점부동산의 매매계약 당시 쟁점건물의 기준시가는 328백만원, 대차대조표상 장부가액은 259백만원으로 확인되므로 쟁점1계약서상에 쟁점건물가액을 형식적으로 기재하였다는 주장은 타당하지 않으며, 청구인은 쟁점1계약상의 중도금 등이 정상적으로 지급되지 아니하여 계약을 파기하였다고 주장하지만, 쟁점1·2계약서에는 계약금과 잔금만 기재되어 있고 중도금은 기재되어 있지 않으며, 쟁점1계약을 파기하였다고 하면서도 동 계약서 제9조에 따라 (주)OOOOO의 계약파기에 따른 계약금의 배상 또는 포기사실을 입증하지 못하고 있고, 쟁점2계약서상 계약금은 계약시 지불하였다고 기재되어 있는 것으로 보아 매매대금을 증액한 변경계약으로 보는 것이 타당하다고 하겠으므로 쟁점1계약서상의 쟁점건물가액을 과세표준으로 하여 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

임대사업 폐업 이후에 토지와 건물을 함께 양도하였으므로 건물 의 잔존가액이 없는 것으로 보아 부가가치세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용ㆍ소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다.

③ 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기나 그 사용인의 개인적인 목적 또는 기타의 목적으로 사용ㆍ소비하거나 자기의 고객이나 불특정다수인에게 증여하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다.

④ 사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화(제17조 제2항 각 호의 규정에 따라 매입세액이 공제되지 아니한 재화를 제외한다)는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제9조 【거래시기】

① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호에 규정하는 때로 한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때

④ 제1항과 제2항에 규정하는 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

(3) 부가가치세법 시행령 제21조 【재화의 공급시기】

① 법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각 호의 규정에 의한다. 다만, 폐업 전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.

1. 현금판매ㆍ외상판매 또는 할부판매의 경우에는 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때

9. 기타의 경우에는 재화가 인도되거나 인도가능한 때 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등" 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 제49조 【자가공급 등에 대한 과세표준의 계산】

① 과세사업에 공한 재화가 「소득세법 시행령」 제62조 또는 「법인세법 시행령」 제24조 에 규정된 감가상각자산(이하 “감가상각자산”이라 한다)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법 제6조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각 호의 산식에 의하여 계산된 금액을 당해 재화의 시가로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제3조의 규정에 의한 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과하는 때에는 20으로, 기타의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과하는 때에는 4로 한다.

1. 건물 또는 구축물 5 당해재화의 취득가액 × (1 － ── × 경과된 과세기간의 수) ＝ 시가 100

다. 사실관계 및 판단

(1) 2009년 12월 처분청의 청구인 사업장에 대한 당초 자료처리보고서를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 청구인의 OOOO 임대사업기간은 1996.2.10.～2007.4.30.(폐업)이다. (나) (주)OOOOO은 부동산사업시행자로 쟁점부동산 외 10개 필지에서 상가건물을 신축 중에 있고 쟁점1계약 후 2007.6.23.까지 잔금 미지급 사유로 쟁점2계약을 체결하였다. (다) 양도계약 당시부터 철거를 전제로 양도되고 폐업일 이후 쟁점건물은 부가가치세 과세사업에 더 이상 제공되지 아니하므로, 페업시점에 양도인의 폐업시 잔존재화를 자기에게 공급하는 것으로 보고 쟁점건물의 취득일이 1996.10.25.로서 잔존가액이 없는 것으로 검토하였다.

(2) 2010년 9월 중부지방국세청장의 감사결과를 보면, 쟁점1계약서상의 양도계약일이 2006.6.23.이고 쟁점부동산의 공급시기가 폐업일인 2007.4.30. 이후 2007.10.30에 도래하였는바, 「부가가치세법 시행령」제21조 규정에 따라 폐업일인 2007.4.30.을 공급시기로 보아야 하므로 쟁점1계약서상의 쟁점건물가액 5억원을 과세표준으로 보아 부가가치세를 과세하여야 한다고 판단하였다.

(3) 쟁점1계약서 및 쟁점2계약서의 주요 내용을 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 2006.6.23. 쟁점1계약서 체결내용을 보면, 다음과 같다.

1) 총 매매대금은 40억원, 계약금 4억원(계약일 지급), 잔금 36억원(계약일부터 6개월, 1회 6개월 연장가능)으로 되어 있다.

2) 특약사항으로 토지 35억원, 건물 5억원(부가가치세 별도), 양도소득세는 매수자 부담(매도자에게 지급처리 조건)으로 되어 있다.

3) 계약의 해지(제8조)와 관련하여, 매수인이 매도인에게 잔금지불 전까지 매도인이 계약을 해지하고자 할 경우 매도인이 매수인에게 그 의사를 서면으로 통지하고, 매수인이 이에 응하였을 때 계약금의 배액을 배상하고 계약을 해지할 수 있으며, 매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있다고 되어 있고, 인감증명서 1부 및 토지사용승낙서가 매도인의 별첨서류로 기재되어 있다. (나) 2007년 10월 쟁점2계약서 체결내용을 보면, 총 매매대금 45억원, 계약금 4억원(쟁점1계약시 지급하였음), 잔금 41억원(2007.10.30.)으로 되어 있다.

(4) 쟁점부동산 관련 등기부등본 내역을 보면, 쟁점건물은 1996.12.12. 청구인이 소유권보전등기를 하고, 2007.10.23. 매매를 원인으로 2007.10.31. 소유권이전등기하였으며, 2008.8.27. 쟁점건물을 멸실등기한 것으로 나타난다.

(5) 처분청이 제출한 쟁점부동산의 2006년도 기준시가를 보면, 쟁점건물 328,817천원(주택, 업무 및 근린생활시설), 토지 907,764,000원이며, 청구인의 2006년 귀속 종합소득세 신고서 대차대조표상 가액에는 쟁점건물 259,503,000원, 토지 139,293,000원으로 되어 있다.

(6) 살피건대, 청구인은 쟁점1계약을 파기하였으므로 쟁점2계약 사실을 인정하여 쟁점건물의 잔존가액이 없는 것으로 보아야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 보면, 쟁점1계약서는 쟁점2계약서와 달리 특약사항으로 총 매매대금 40억원 중 토지 35억원, 쟁점건물 5억원에 부가가치세 별도, 양도소득세의 매수자 부담으로 되어 있고, 계약금 및 잔금의 청구인 입금계좌번호와 계약의 효력 및 해지, 매도인 인감증명서와 토지사용승낙서가 첨부되는 등의 자세한 내용이 기재되어 있어 통상의 정상적인 계약서로 보이고, 쟁점1계약서(제9조)의 계약해지 절차에 따라 당해 계약이 해지되었다는 관련 입증자료를 제출하지 않은 점, 쟁점2계약에서 쟁점1계약 당시에 계약금액 4억원을 기지급한 것으로 되어 있는 점, 쟁점2계약서상의 총 매매대금 45억원은 쟁점1계약서상의 매매대금 40억원에 매수자가 부담하기로 한 쟁점건물의 부가가치세와 관련 양도소득세를 포함하도록 하여 총 매매대금 을 단순히 증액한 것으로 볼 수 있는 점 등을 미루어 볼 때, 쟁점1계약 사실을 부인하기는 어렵다고 하겠으므로, 처분청이 쟁점건물의 양도가액을 재화의 공급으로 보아 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.