1세대1주택의 양도에 해당 여부(기각)

주택의 양도가 1세대1주택의 양도에 해당되는지 여부를 가리는 사례임

1. 원처분 개요 처분청은 청구인이 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO 대지 155㎡, 주택 214.27㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1997.11.24 양도한 데 대하여 청구인이 쟁점주택 양도당시 쟁점주택외에 2개의 다른 주택을 소유하고 있으므로 1세대3주택의 소유자로 보아 1998.10.2 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 8,517,060원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.11.28 심사청구를 거쳐 1999.1.29 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 1997.7.31 경기도 평택시 포승면 OO리 OOOOOOO 주택 및 1997.9.30 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 주택을 취득하여 보유하고 있는 것은 사실이나, 쟁점주택을 1997.7.7 청구외 OOO가 소유하고 있는 충청북도 음성군 대소면 OO리 OOOOO 답 2,605㎡ 및 같은곳 OOOOO 답 3,369㎡와 교환하고 그 교환차액 45,000,000원은 현금으로 받는 조건으로 양도한 후 잔금청산일인 1997.7.28 현금수취에 갈음하여 청구인이 세입자의 지위에서 OOO와 임대차계약을 체결하였으므로 쟁점주택의 양도일은 임대차계약체결일이라고 할 것임에도 불구하고, 처분청에서 OOO의 쟁점주택 미등기전매사실을 부인하고 청구외 OOO에게 소유권이전된 1997.11.24을 양도시기로 보아 1세대 3주택의 보유자로 보아 양도소득세를 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 쟁점주택은 1997.11.24 청구인이 청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있고, 청구인이 미등기 전매자라고 주장하는 데도 불구하고 매수인 OOO는 미등기 전매사실을 부인하고 있는 바, 청구인은 쟁점주택 양도 당시인 1997.11.24 경기도 평택시 포승면 OO리 OOOOO의 주택 및 서울특별시 OO구 OO동 OOOO 연립주택을 보유하고 있는 사실이 확인되므로 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 양도가 1세대 1주택의 양도에 해당되는지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면개정된 것) 제89조에서 “다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 부과하지 아니한다”고 규정하고, 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”이라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제154조 제1항에서 “법 제89조 제3호에서 "1세대1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다”고 규정하고 있다. 부동산등기특별조치법 제2조 제2항에서 “제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다”고 규정하고 있다. 같은법 제8조 에서 “다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다”고 규정하고, 제1호에서 “조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조 제2항 또는 제3항의 규정에 위반한 때”라고 규정하고 있다.

같은법 제11조 제1항에서 “등기권리자가 상당한 사유없이 제2조 각항의 규정에 의한 등기신청을 해태한 때에는 그 해태한 날 당시의 그 부동산에 대한 등록세액(등록세가 비과세·면제·감경되는 경우에는 지방세법의 규정에 의한 부동산가액에 부동산등기세율을 곱한 금액)의 5배에 상당하는 금액의 과태료에 처한다. 다만, 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 제10조 제1항의 규정에 의하여 과징금을 부과한 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점주택을 1997.7.7 쟁점주택의 매수인 OOO 소유의 토지와 교환하기로 하고 계약을 체결한후 교환차액 45백만원에 대하여는 현금으로 받기로 하였다가 잔금청산일인 1997.7.28 OOO의 요청으로 현금수취에 갈음하여 쟁점주택에 청구인이 임차인으로 전세계약서를 작성하였으므로 쟁점주택의 양도일은 잔금청산에 갈음하여 전세계약서를 작성한 1997.7.28로 보아야 하며, 이 경우 청구인은 쟁점주택의 양도일 현재 다른 주택을 보유하고 있지 아니하므로 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 적용하여야 함에도 불구하고 양도소득세를 과세함은 부당하다는 주장인바 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점주택을 교환물건으로 하고 OOO는 충청북도 음성군 대소면 OO리 OOO 답 2,605㎡ 및 같은곳 OOO 답 3,369㎡를 교환물건으로 하되, OOO는 동 부동산 교환차액으로 45,000,000원을 청구인에게 현금으로 지불하기로 하고 부동산중개업자 OOO이 입회하에 체결하였다는 교환계약서(계약일 1997.7.7 ; 잔금청산일은 1997.7.28임)와 OOO의 소유였던 교환부동산이 1997.8.1 청구인 명의로 소유권이전이 경료된 등기부등본과 경기도 평택시 포승면의 인감증명서 발급대장 사본(청구인이 1997.7.14 발급번호 502호로 인감증명서를 발급받은 사실이 확인됨)을 제출하였다.

한편, 청구인은 쟁점주택의 매수자인 OOO가 쟁점주택으로 이사할 수 없다고 하면서 청구인에게 잔금청산에 갈음하여 전세계약서를 작성하자고 제안하여 위 교환계약서상 잔금청산일인 1997.7.28 전세계약을 체결하였으나, OOO가 쟁점주택의 소유권이전등기를 지연하여 청구인과 쟁점주택의 다른 세입자들이 수차례에 걸쳐 소유권이전할 것을 종용하다가 청구인이 1997.8.20 지역신문에 쟁점주택의 전세광고를 하였으며, 이를 보고 찾아 온 청구외 OOO과 쟁점주택 2층에 대하여 전세보증금 45백만원에 1997.8.27 임대차계약을 체결하고, 잔금은 1997.9.26 수령하여 청구인 소유의 서울특별시 OO구 OO동 OOOO의 주택의 취득자금으로 지급하였으며, OOO은 쟁점주택의 실소유자인 OOO와 계약을 체결하고 서울지방법원 서부지원 OO등기소에서 1997.9.30 제OOOOO호로 확정일자를 받았다고 주장하면서 OO등기소의 확정일자 발급대장사본을 제시하였다. 그러나, OO등기소의 확정일자 발급대장상에는 임차자인 OOO의 성명만 있을 뿐 OOO이 쟁점주택의 소유자인 OOO와 계약체결하였다는 내용을 확인할 수 없으며, 청구인은 동 확정일자를 받았다는 임대차계약서를 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 주장이 사실인지를 확인할 수 없다.

한편, OOO은 1997.9.26 쟁점주택에 대하여 등기상 소유주인 청구인과 전세계약을 체결하고 전세보증금 45백만원을 실소유주인 OOO의 동의하에 청구인에게 지급한 사실과 OOO의 명의로 전세계약을 갱신하여 거주하던중 OOO가 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 청구외 OOO에게 쟁점주택을 양도하였다고 통보해와 OOO와 1997.9.27 전세계약을 체결하였다는 내용의 사실확인서를 제출하고 있으나, 동 확인서상의 OOO의 주민등록번호 및 청구인과 OOO과의 임대차계약서상의 주민등록번호가 OOO의 것이 아님이 확인되고, OOO이 임대차계약한 쟁점주택에 대하여 확정일자를 받고 주택임대차보호법상의 보호를 받으려면 확정일자를 받고 주민등록상의 주소지를 쟁점주택으로 이전하여야 할 것이나, 확인결과 OOO은 쟁점주택에 주민등록상 주소지를 이전하지 아니한 것으로 확인된다. 또한, 청구인이 미등기전매자라고 주장하는 OOO는 쟁점주택의 미등기전매사실을 부인하고 있는 바, 부동산등기특별조치법 제8조 에는 미등기전매자에 대하여는 3년 이하의 징역이나 1억원이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있고, 같은법 제11조 에서 과태료를 부과하도록 규정하고 있음에 비추어, 만약, 청구인의 주장대로 OOO가 쟁점주택을 미등기전매하여 청구인에게 양도소득세가 과세되었음에도 청구인이 OOO를 고발하는등 법적조치를 취하지 않고 있는 것은 상식적으로 납득하기 어렵다 할 것이며, 이러한 사실로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 인정된다.

위의 사실관계를 종합해 볼 때, OOO의 소유였던 교환 부동산이 청구인에게 소유권이전된 사실과 청구인이 인감증명서를 발급한 사실은 확인되나, 이러한 사실만을 가지고 청구인이 쟁점주택을 OOO에게 양도하여 쟁점주택의 양도 당시에는 1세대 1주택의 소유자였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.