쟁점임대주택을 「소득세법시행령」제155조 제19항의 장기임대주택으로 보아 주택의 수에서 제외할 수 있는지 여부

처분청이 쟁점임대주택을 주택의 수에 포함하여 1세대 1주택 비과세특례 규정의 적용을 부인한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 1997.9.26. OOO(이하 “거주주택”이라 한다)를 취득하여 보유하고 있는 상태에서, 2003.2.12. OOO외 2필지에 다가구주택(총 8가구이며, 이하 “쟁점임대주택”이라 한다)을 신축하고 2007.5.21. OOO세무서에 부가가치세 면세사업자(부동산업/일반주택)로 등록하였다.

나. 청구인은 2015.6.25. 거주주택을 양도하고, 쟁점임대주택이 「소득세법 시행령」 제155조 제19항의 장기임대주택에 해당한다고 보아 주택의 수에서 제외하여 1세대 1주택 비과세로 양도소득세를 신고하였다.

다. 처분청은 양도소득세 신고내용을 검토한 결과, 쟁점임대주택과 관련하여 청구인이 「임대주택법」 제6조 에 따른 사업자등록이 되어 있지 않다는 이유로 쟁점임대주택은 「소득세법 시행령」 제155조 제19항의 장기임대주택에 해당하지 않는다고 보고 1세대 1주택 비과세 특례조항의 적용을 부인하여 2019.6.7. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2019.9.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2007.5.21. OOO세무서에 부가가치세 면세사업자로 등록하고 쟁점임대주택을 현재까지 임대사업에 사용하고 있다.

(2) 쟁점임대주택을 취득할 당시에는 「임대주택법」 제6조 에 따른 등록요건, 임대사업자 자격에 해당하지 아니하여 임대사업자로 등록하지 못하였다. 다만, 거주주택을 양도한 후인 2015.8.26. 「임대주택법」이 폐지되고 「민간임대주택에 관한 특별법」이 신설되면서 면적기준이 삭제되어 2017.12.1. OOO구청에 임대사업자로 등록하였다.

(3) 국세청 예규(재일46014-1227, 1996.5.17.)에 의하면 다가구주택이 「임대주택법」에 의한 임대사업자 등록이 불가한 경우라도 5가구 이상 임대한 사실을 임대주택의 소재지 관할 세무서장에게 주택임대신고서에 의하여 신고하고 그 임대기간이 5년이 경과한 때에는 장기임대주택으로 본다고 되어 있다.

(4) 쟁점임대주택은 장기임대주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 판단시 주택 수에서 제외하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 구 「임대주택법 시행령」 제7조 는 「임대주택법」상 임대사업자 등록을 위해서는 임대주택의 호수가 5호 이상인 경우에 가능하도록 규정하고 있었으나, 동 규정은 2008.11.26. 대통령령 제21134호로 개정되어 임대주택 호수가 1호 이상이면 임대사업자 등록이 가능하게 되었다.

(2) 청구인은 구 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호의 장기임대주택의 인정요건을 충족하지 못하고, 「임대주택법 시행령」 제7조 가 2008.11.26. 개정된 이후 상당한 시간이 흘렀음에도 거주주택 양도시까지도 임대사업자 등록을 하지 않았다.

(3) 청구인이 제시한 국세청 질의회신은 「임대주택법」에 의한 임대사업자 등록이 불가능한 경우에 해당하지만, 청구인은 2008.11.26. 법 개정 이후 지방자치단체에 주택임대사업자 등록을 충분히 할 수 있었으므로 이 건은 질의회신과 부합하지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점임대주택을 「소득세법 시행령」 제155조 제19항의 장기임대주택으로 보아 주택의 수에서 제외할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 제168조【사업자등록 및 고유번호의 부여】

① 새로이 사업을 개시하는 사업자는 사업장소재지 관할세무서장에게 등록하여야 한다.

② 「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다.

(2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 제155조【1세대 1주택의 특례】

(19) 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「임대주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택 : 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및 「임대주택법」 제6조 에 따른 임대주택사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「임대주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ①법 제104조 제4항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

가. 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택

(3) 임대주택법 제6조【임대사업자의 등록】

① 대통령령으로 정하는 호수(호수) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

(4) 임대주택법 시행령 제7조【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】

① 법 제6조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대를 말한다.

1. 건설임대주택의 경우 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대

2. 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 거주주택을 양도하고 쟁점임대주택이 「소득세법 시행령」 제155조 제19항의 장기임대주택에 해당한다고 보아 주택의 수에서 제외하여 1세대 1주택 비과세로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점임대주택과 관련하여 청구인이 「임대주택법」 제6조 에 따른 사업자등록이 되어 있지 않다는 이유로 쟁점임대주택은 장기임대주택에 해당하지 아니한다고 보고 주택의 수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 특례조항의 적용을 부인하였다.

(2) 거주주택 양도일(2015.6.25.) 현재, 청구인 세대의 주택보유은 다음과 같다.

(3) 청구인의 사업자 등록내역을 보면, 2007.5.21. OOO세무서에 부가가치세 면세사업자(부동산업/일반주택)로 등록하고, 2017.12.1. OOO구청에 임대사업자로 등록한 것으로 확인된다.

(4) 「소득세법 시행령」 제155조 제19항은 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택과 그 밖의 1주택(거주주택)을 소유하는 1세대가 2년 이상 소유 및 거주한 거주주택을 양도하는 경우 장기임대주택은 주택으로 보지 아니하고 거주주택을 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다고 규정하고, 제167조의3 제1항 제2호는 장기임대주택은 「소득세법」 제168조 에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 일정한 주택을 의미한다고 규정하고 있다. 한편 2008.11.26. 이전의 「임대주택법 시행령」 제7조 는 임대사업자 등록을 위해서는 임대주택의 호수가 5호 이상인 경우에 가능하도록 규정하고 있었으나 2008.11.26. 대통령령 제21134호로 위 규정이 개정되면서 임대주택의 호수가 1호 이상이면 임대사업자 등록이 가능하게 되었다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다고 할 것인바, 문언상 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호의 장기임대주택에 해당하기 위해서는 「소득세법」 제168조 에 의한 사업자등록과 함께 「임대주택법」 제6조 에 의한 임대사업자등록 요건도 갖추어야 함이 명백함에도 청구인은 거주주택 양도일인 2015.6.25. 현재 「소득세법」 제168조 에 따른 사업자등록은 되어 있었으나 「임대주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록은 하지 아니하였으므로 1세대 1주택 특례의 적용을 위한 장기임대주택의 요건을 충족하였다고 볼 수는 없다고 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점임대주택을 주택의 수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 특례 규정의 적용을 부인한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.