주택을 철거한 후 쟁점토지에 대한 ‘매매’를 원인으로 소유권이전등기가 되기 전에 신탁회사와 쟁점부동산(주택+쟁점토지)에 대한 쟁점신탁등기를 하였고, 동 신탁등기 당시 쟁점토지가 그 주택의 부수토지이었으므로, 쟁점토지의 양도는 1세대 1주택 비과세 특례적용대상이라는 청구주장의 당부

처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용배제하여 21년 귀속 양도소득세의 환급을 구하는 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.6.20. OOO 대지 32.99㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 OOO 지하층 제2호 39.23㎡(이하 “쟁점주택”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득.보유하다가 2020.2.19. ㈜AAA과 쟁점부동산에 대한 부동산담보신탁계약(이하 “신탁계약”이라 한다)을 체결하고 ‘신탁’을 원인으로 하여 소유권이전등기(이하 “쟁점신탁등기”라 한다)를 하였다. 이후 ㈜AAA이 쟁점주택을 철거.멸실(2020.3.26.)한 후 2021. 5.6. BBB㈜와 쟁점토지에 대한 부동산매매계약을 체결하고 ‘매매’를 원인으로 하여 소유권이전등기(이하 “쟁점매매등기”라 한다)를 한 후, 청구인은 2021.7.23. 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 청구인은 2020.2.19. ㈜AAA과 쟁점부동산에 대한 쟁점신탁등기를 하였고, 그 날 현재 쟁점주택이 철거되지 않고 존재하였는바, 쟁점토지의 양도시기는 쟁점신탁등기를 한 날이고, 그 날에 쟁점주택에 부수된 토지에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 특례적용대상에 해당하는 것으로 보아, 2022.4.26. 처분청에 이미 납부한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였다.

다. 처분청은 청구인의 경정청구내용을 검토한 결과, 청구인과 신탁계약을 체결한 ㈜AAA이 쟁점주택을 이미 철거ㆍ멸실한 상태에서 나대지인 쟁점토지만을 양도한 것으로 보아, 2022.7.1. 청구인의 경정청구를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2022.9.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 ㈜AAA과 BBB㈜ 간 쟁점매매등기(2021.5.6.)를 하기 전(前)인 2020.2.19. ㈜AAA과 쟁점부동산에 대한 신탁계약을 체결하고 쟁점신탁등기를 하였으므로, 쟁점토지의 양도시기는 쟁점신탁등기를 한 날(2020.2.19.)이고, 그 날 현재 쟁점주택의 부수된 토지로서 1세대 1주택 비과세 특례적용대상에 해당하는바, 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

법원은 등기명의의 신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 소유권이전등기를 경료하는 경우 그 등기일은 양도일이 아니고, 명의신탁자와 실제로 대금을 청산한 날이 양도시기에 해당한다고 판시(대법원 2018. 11.9. 선고 2015두41630 판결 참조)하였고, 이 건 ㈜AAA은 청구인과 쟁점부동산에 대한 쟁점신탁등기(2020.2.19.)를 한 후 이를 보존.관리하다가, 쟁점주택을 철거.멸실(2020.3.26.)한 상태에서 2021. 5.6. BBB㈜와 쟁점토지에 대한 부동산매매계약을 체결하고 ‘매매’를 원인으로 하여 쟁점매매등기를 하였는바, 청구인이 쟁점토지를 양도한 시기는 쟁점신탁등기가 아니라 쟁점매매등기를 한 날이고, 그 날 현재 나대지인 상태이었으므로 1세대 1주택 비과세 특례를 적용배제하여 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다(국심 2004 중2337, 2004.11.1. 참조).

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

주택을 철거한 후 쟁점토지에 대한 ‘매매’를 원인으로 소유권이전등기가 되기 전에 신탁회사와 쟁점부동산(주택+쟁점토지)에 대한 쟁점신탁등기를 하였고, 동 신탁등기 당시 쟁점토지가 그 주택의 부수토지이었으므로, 쟁점토지의 양도는 1세대 1주택 비과세 특례적용대상이라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다(이하생략) 다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우 제94조(양도소득의 범위)

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실들이 확인한다. (가) 청구인은 2017.6.20. 쟁점부동산을 취득.보유하다가 2020.2. 19. ㈜AAA과 동 부동산에 대한 신탁계약을 체결하고 쟁점신탁등기를 하였는바, 주요내용은 아래 OOO과 같다. (나) 집합건축물대장 및 OOO청장의 건축물대장 말소 알림(건축과-7286, 2020.3.26.) 등에 의하면, 쟁점주택은 2020.3.26. ‘철거ㆍ멸실’을 사유로 말소처리된 것으로 나타난다. (다) ㈜AAA은 2021.4.6. 및 2021.5.6. BBB㈜와 쟁점부동산에 대한 부동산매매계약(변경 포함)을 체결하였는바, 주요내용은 아래 OOO와 같다. (라) 한국자산관리공사의 온비드시스템 상 쟁점토지에 대한 낙찰결과보고서상 주요내용은 아래 OOO과 같다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 「소득세법」제88조 제1호에 “‘양도’란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다”고 규정하고 있고, 그 다목에 “위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우”를 열거하고 있다. (나) 청구인은 ㈜AAA과 쟁점부동산에 대한 신탁계약을 체결하고 쟁점신탁등기를 하였으므로, 쟁점토지의 양도시기는 쟁점신탁등기를 한 날(2020.2.19.)이고, 그 날 현재 쟁점주택의 부수된 토지로서 1세대 1주택 비과세 특례적용대상이라고 주장하나, 청구인이 2020. 2.19. ㈜AAA과 체결한 신탁계약 제10조 제1항에 “청구인 등 위탁자는 쟁점부동산 등 신탁부동산을 사실상 계속 점유. 사용하고, 신탁부동산에 대한 보존, 유지, 수선 등 실질적인 관리행위와 이에 소요되는 일체의 비용을 부담한다”고 기재되어 있는 점을 감안할 때, 청구인이 신탁계약 전.

후 쟁점부동산을 실질적으로 지배하고 소유하고 있는 것으로 보이는 점, ㈜AAA은 청구인과 쟁점부동산에 대한 쟁점신탁등기(2020.2.19.)를 한 후 보존ㆍ관리하다가, 쟁점주택을 철거ㆍ멸실(2020.3.26.)한 상태에서 한국자산관리공사의 온비드시스템을 거쳐 2021.5.6. BBB㈜와 나대지인 상태의 쟁점토지에 대한 부동산매매계약을 체결하고 ‘매매’를 원인으로 하여 쟁점매매등기를 한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 양도한 시기는 쟁점신탁등기가 아니라 쟁점매매등기를 한 날(대법원 2018.11.9. 선고 2015두41630 판결, 같은 뜻임)이고, 그 날 현재 나대지 상태인 쟁점토지의 양도는 1세대 1주택 비과세 특례적용대상이 아닌 것으로 보인다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용배제하여 2021년 귀속 양도소득세의 환급을 구하는 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.