청구인이 1·2토지를 분할 양도하는 등 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분의 당부(기각)

소유하던 부동산을 단순히 분할하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 사업을 목적으로 취득한 토지나 부동산을 분할하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당함

1. 처분개요

청구인은 2001.9.4. 취득한 OOO OOO OOO OOO OOOO 외 3필지의 답 4,136㎡(이하 “쟁점1토지” 라 한다)를 13필지로 분할하여 2002.11.13. 및 2004.3.24. 유OO 외 2인에게 양도하였고, 1985.1.8. 취득한 같은읍 OOO 241-1 외 1필지의 답 7,141㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다)를 9필지로 분할하여 2001.10.12.～2002.4.25. 기간 중 3회에 걸쳐 권OO 외 2인에게 양도하는 등 2001년부터 2005년까지 쟁점1·2토지를 포함하여 부동산 114건을 취득하고 40건을 양도한 후 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점1·2토지를 양도한 것이 부동산매매업을 영위한 것으로 조사한 OO지방국세청장의 과세자료 통보에 따라 양도소득세를 기납부세액으로 공제하고 2007.5.15. 청구인에게 2001년 귀속 종합소득세 302,688,860원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.6.21. 이의신청을 거쳐 2007.11.1. 이 건 심판청구를 제기하였 다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점2토지를 1985.1.8. 취득한 이후 양도시까지 직접 경작하였으나 영농에 따른 인건비 상승 등으로 부득이하게2001.6.30. 류OO에게 일괄 양도한 것인데, 매수자가 농지전용허가 및 건축허가를 받아 실소유자에게 분할하여 소유권이전등기를 하였고, 쟁점2토지의 양도대금으로 쟁점1토지를 영농목적으로 취득하였으나 영농비 부담의 증가로 2002.4.19. 류OO의 입회하에 유OO 외 2인에게 양도하였으나 매수자의 농지전용허가 및 건축허가가 지연되어 2002.11.13. 및 2004.3.24. 소유권이전등기가 되었는 바, 청구인은 농지를 경작하는 농민으로서 매수자의 소유권이전에 협력하였을 뿐 사업목적을 가지고 분할매매한 사실이 없고 일부 토지는 수용에 따라 양도한 것인데도 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 2000년부터 2006년까지 117건의 부동산을 취득 하고 거래지역도 부동산투기가 예상되는 OOO OOOOOOO OOOOOOOO를 포함해 전국에 산재해 있으며 취득한 토지 중 농지가 아닌 임야 등이 다수 포함되어 있고, 양도부동산 41건 중 대지나 상가도 포함되어 있으므로, 청구인이 사업목적을 가지고 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구인이 쟁점1·2토지를 분할 양도하는 등 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다 .

(2) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 같은법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

(3) 부가가치세법 시행규칙 제1조 【부동산매매업 범위】

② 부가가치세법시행령 제2조 제2항에서 재화를 공급하는 사업으로 보는 경우라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매 하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1 과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) OO지방국세청장의 조사관련자료 등에 의하면, 청구인은 1992.8.1. OOO OOO에서 부동산임대업으로 사업자등록을 하였고, 청구인의 배우자도 1989.6.2.부터 소유 부동산을 부동산임대업에 공하고 있으며, 청구인이 2000.8.31.～2006.6.1. 기간 중 취득한 117건(공시지가평가액 : 2,113,304,677원)의 부동산을 보면 청구인의 거주지나 그 연접지역이 아닌 전국에 소재한 토지 등으로 나타나며(취득구분 : 답 93, 전 12, 임야 9, 대지 1, 기타건물 2), 2001.3.10.～2006.1.16. 기간 중 양도한 40건의 부동산도 농지가 아닌 대지나 상가건물도 포함된 것으로 나타난다. OOOOO OOO OO O OOOOO (OO O O)

(2) 이 건 이의신청결정문 등을 보면, 청구인은 2001.9.4. 쟁점1토지를 취득하여 13필지로 분할한 후 2002.11.13. 및 2004.3.24. 류OO 외 2인에게 양도하였는 바, 취득계약서를 보면 2001.7.18. 계약하여 2001.8.31.까지 잔금을 지급하는 것으로 약정하면서 매수인이 지상물을 포함하여 토지임대료를 받고 허가에 필요한 토지사용승락서 등을 청구인에게 해주는 것으로 되어 있으며, 양도계약서를 보면 2002.4.19. 계약과 동시에 잔금을 지급하는 것으로 약정하면서 매수인들이 분할하여 소유권이전등기를 하는 것으로 되어 있는 한편, 쟁점1토지의 매수인 류OO·안OO·유OO 등 3인은 각자의 명의로 OOO OO시장으로부터 2002.3.22.·2002.12.18.·2002.5.24. 농지전용 허가를 받은 이후 2004.5.24. ·2004.2.27. 공장·창고건축허가나 창고시설 건축허가를 각각 받은 것으로 나타나고 있어 청구인이 쟁점1토지를 농지경영목적으로 취득한 것이 아님을 알 수 있다.

(3) 또한, 청구인은 1985.1.5. 황OO와 공동으로 취득한 쟁점2토지를 2001.10.12.～2002.4.25. 기간 중 3회에 걸쳐 권OO 외 2인에게 9필지로 분할하여 양도하였고 매수인들이 지목을 변경하거나 건물을 신축한 사실이 확인되며, 황OO는 1996.12.1.～2002.1.25. 부동산임대업을 영위한 것으로 되어 있는 한편, 쟁점2토지의 양도계약서에 건물 120평이 소재한 것으로 나타나 양도이전부터 농지가 아닌 대지로 활용되었음을 알 수 있어 청구인이 농지를 직접 경작하다가 양도한 것으로 믿기 어렵다.

(4) 살피건대, 소유하던 부동산을 단순히 분할하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 사업을 목적으로 취득한 토지나 부동산을 분할하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당할 것인 바, 청구인은 이 건 조사기간 중 전국에 소재한 117건의 부 동산을 취득하였는데 그 중 농지가 아닌 것도 있을 뿐만 아니라 40건의 양도부동산 중에 농지가 아닌 대지로 활용되던 것을 여러 필지로 분할하여 양도한 사실이 확인되는 이 건의 경우, 처분청이 청구인의 이 건 부동산거래에 대해 소득세법 제19조 제1항 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 청구인에게 2001년 귀속 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다 .