아파트 매매사례가액를 시가로 보아 증여재산가액을 평가한 처분의 당부(취소)

매매사례아파트가 쟁점아파트보다 조망권, 일조권 등이 유리한 선호도가 높은 층에 위치하며, 기준시가도 높으므로 같은 단지, 같은 동, 같은 면적이라 하여 유사 매매사례라고 보아 쟁점아파트의 시가로 증여재산가액 평가는 타당성이 부족함.

1. 처분개요

청구인은 2006.12.27 부친인 한OO로부터 경기도 OOO OOO OO OOO OOOO OOOO OOOO(이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 증여받은 후 쟁점아파트의 증여재산가액을 427,000,000원으로 평가하여 증여세를 신고·납부하였다.처분청은 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 동일한 같은 소재지의 311동1203호(이하 매매사례아파트 라 한다)의 매매사례가액(매매일 2006.11. 6.) 815,000,000원을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 2007. 8.20. 청구인에게 2006년도분 증여세 106,100,640원을 경정·결정하여 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2007. 9.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트와 비교하여 선호도가 같거나 더 낮고 거래일이 가까운 시기에 양도된 같은 단지 내의 아파트 거래가액을 매매사례가액으로 결정해야 하나, 쟁점아파트와 비교하여 평가기간내에 거래되고 선호도가 같거나 더 낮은 매매사례가액이 없으므로 쟁점아파트의 증여일 현재 기준시가로 평가하여 신고한 당초신고는 정당하다.

나. 처분청 의견

상속세 및 증여세법 제60조제1항 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제5항에 의하여 쟁점아파트의 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적인 평가방법인 기준시가보다 이를 우선 적용하여야 하는 것인 바, 쟁점아파트와 매매사례아파트는 동일단지 내에 있는 아파트로 위치·면적·용도가 동일한 사실이 확인되므로 쟁점아파트 증여일 전·후 3개월 이내의 매매사례아파트의 매매가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 정당하다

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

동일한 아파트 단지 내의 동일 동 다른 층 아파트 매매사례가액을 증여받은 아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. ∼

3. (생 략)

4. 주택「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

④ ∼

⑧ (생 략)(2)상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. ·

3. (생 략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. ·

3. (생 략)③·

④ (생 략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 증여일(2006.12.27.)로부터 3월 이전인 2006.11. 6. 매매사례아파트가 815,000,000원에 매매된 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은쟁점아파트와 비교하여 선호도가 같거나 더 낮고 거래일이 가까운 시기에 양도된 같은 단지 내의 아파트 거래가액을 매매사례가액으로 결정해야 하나, 쟁점아파트와 비교하여 평가기간내에 거래되고 선호도가 같거나 더 낮은 매매사례가액이 없으므로 쟁점아파트의 증여일 현재 기준시가로 평가하여 신고한 당초신고는 정당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(3) 쟁점아파트와 매매사례아파트의 위치, 면적, 기준시가 등 아래와 같다.OOOOOOOOOO OOOOOO OOOOOOO OO(OO O O)

(4) 위의 내용을 종합하여 볼 때,상속세 및 증여세법 시행령 제49조제5항은 당해 재산과 면적 위치 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 아파트의 경우 위 규정을 적용함에 있어 같은 단지·같은 동·같은 면적으로서 보수 또는 구조변경 여부 등을 불문하더라도 층 및 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이므로 같은 단지·같은 동·같은 면적이라 하여 무조건 유사 매매사례라고 보아서는 아니된다 할 것인 바(OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO OO OO),쟁점아파트의 경우 증여일 현재 매매사례아파트와 같은 단지 내의 같은 동 같은 면적 및 같은 방향으로 위치하고 있으나, 쟁점아파트는 15층 아파트의 4층이고, 매매사례아파트는 12층에 위하고 있어 조망권·일조권 등 층별 효용 등이 매매사례아파트가 공동주택 가격형성요인에서 쟁점아파트보다는 우위에 있다고 보여지고, 증여당시고시되어 있는 국세청 기준시가도 매매사례아파트가 쟁점아파트보다 26,000천원 높게 산정된 사실을 보면 위와 같은 층수 및 호수에 따른 아파트의 재산적 가치 차이를 반영하여 고시한 것으로 보여지는 점 등을 종합하여 볼 때, 기준시가도 높고, 조망권 및 일조권 등이 유리한 매매사례아파트의 매매가액을 증여당시 쟁점아파트의 시가로 평가한 것은 합리적이고 타당한 증여재산가액의 평가방법이라고 하기는 어렵다고 할 것이다(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO).

따라서, 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 것은 합리성과 타당성이 부족한 처분이라고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구 주장이 이유가 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.