분양권 전매를 통해 신축임대주택을 취득한 경우 양도소득세 감면(기각)

분양권 전매를 통해 신축임대주택을 취득하는 경우에는 이미 매매계약이 체결되고 계약금이 지급된 후에 매입하여 임대하는 것에 해당하므로 양도소득세 감면적용 대상에 포함되지 않는다고 할 것임

1. 처분개요

가. 청구인은 OOOOO OOOO OOO OOOO OOOOO OOOOOOOOO(전용면적 59.84㎡로 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1999.8.16.취득하여 2007.5.25. 양도하고「조세특례제한법」제97조(장기임대주택에대한 양도소득세의 감면)의 적용대상으로 보아 자진납부할 세액이 없는 것으로 양도소득세를 예정신고하였다.

나. 처분청은 쟁점주택이「조세특례제한법」제97조의 감면요건을 충족하지 아니하였다 하여 감면을 배제하여 2009.2.2. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 18,649,160원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.27. 이의신청을 거쳐 2009.7.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)청구인은 2000.12.31. 이전에 건설임대주택인 쟁점주택 등 5호의임대주택을 취득하여 1999.8.26. OOOOO에 임대사업자로 등록하였고, 2001년 9월 2호를 매각하였으나 곧이어 임대사업용 주택을 대체 취득하여 5호 이상을 임대한 임대사업자의 자격을 유지하다가 2007년5월쟁점주택을 양도하였는 바, 2001년 당시 다른 임대주택을 양도하면서 세무공무원에게 문의한 결과 다른 주택을 취득하여 5년의 임대기간을 채우면 계속하여 임대사업에 제공한 주택은 양도소득세 감면을 받을수 있다는 설명을 듣고 다른 임대주택을 양도하였으며, 쟁점주택을양도할 당시 5호 이상의 주택을 5년간 임대하였으므로 쟁점주택에 대해「조세특례제한법」제97조를 적용하여 양도소득세를 감면하여야 한다.

(2) 청구인은 아파트 분양권을 타인으로부터 구입하여 쟁점주택을취득하였는 바,「조세특례제한법」제97조의2를 적용함에 있어 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득한 경우는 포함되지 아니한다는 법적근거가 없으므로 쟁점주택은 같은 법 제97조의2에 의한 양도소득세 감면대상에 해당한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 2000.12.31. 이전에 취득하고 임대한 주택을 5년 이상임대하지 아니하고 3호를 양도함으로써 쟁점주택 양도당시2000.12.31. 이전에 취득한 임대주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 해당하지 아니하므로「조세특례제한법」제97조제1항의 감면요건에 부합하지 아니한다.

(2) 청구인은 쟁점주택이「조세특례제한법」제97조의2 신축임대주택에 해당한다는 주장이나, 청구인은 세무서장에게 사업자등록을 하지 아니하였으므로 매입임대주택에 속하며, 매입임대주택 중 감면특례 적용대상은 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.의 기간중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및임대를 개시한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)으로서 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 경우는 포함되지아니하는 것(OOOOOOOOO, OOOOOOOOO O OO)이므로 쟁점주택은 「조세특례제한법」제97조의2에 의한 감면주택에 해당하지 아니한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점주택이「조세특례제한법」제97조 또는 제97조의2에 의한장기임대주택 또는 신축임대주택에 해당하므로 양도소득세를 감면하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1)조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의감면】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.1.1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

③ 제1항의 규정에 의하여양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2)조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.1.「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증

2. 임대차계약서 사본

3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본

5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류

⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할것(3)조세특례제한법 제97조의2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택나. 제1호 나목에 해당하는 주택

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다.

(4)조세특례제한법 시행령 제97조의2【신축임대주택에 대한양도소득세의 감면특례】

① 법 제97조의2 제1항 본문에서 “대통령령이정하는 거주자”라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다(5)임대주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설 임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. “건설임대주택”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택나.주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. “매입임대주택”이라 함은 임대사업자가 매매등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. “임대사업자”라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다) ·제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인은 1999.8.26. 「임대주택법」에 의한 임대사업자로 등록하였고, 2000.12.31. 이전에 임대주택을 취득하였다가 이후에 양도한현황은 아래<표1>과같으며, 쟁점주택은 ‘제기 제2구역 재개발조합’에 의하여 신축되는 아파트로서 신축전에 분양권 상태에서 서효봉이 최승엽에게 양도하였고 최승엽은 청구인에게 양도하였음이 처분청의 제시자료로 확인된다.

<표1>

2000.12.31. 이전에 취득한 임대주택 및 양도현황

(2) 청구인이 위 <표1>의 임대주택 이외에도 다른 주택들을 임대하였다며 주장하는 주택은 아래 <표2>와 같다.

<표2>

청구인이 임대하였다고 주장하는 다른 주택들

(3) 먼저, 쟁점주택 양도당시 2000.12.31. 이전에 취득한위 <표1>의 임대주택 5호 이상을 5년 이상 임대하지는 아니하였으나 위 <표2>의 주택들을 임대함으로써 쟁점주택 양도당시 주택 5호 이상을 임대한 상태이었으므로 5년 이상 임대하다가 양도한 쟁점주택을「조세특례제한법」제97조에 의한 장기임대주택으로 보아야 한다는 청구주장에 대하여 살펴본다. (가) 이 건 심판청구와 같은 사례에 해당하는 질의에 대해 국세청장은 “「조세특례제한법」제97조의 규정에 의한 양도소득세의 감면은 거주자가 동조 제1항 각호의 1에 해당하는 5호 이상의 국민주택을2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 적용되는 것이며, 이를 적용함에 있어 2001.1.1. 이후 추가로 취득하여 임대를 개시한 주택은 동조 제1항의 임대주택에 해당하지아니하는 것(OOOOOOOO, OOOOOOOOOO)”이고, “「조세특례제한법」제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 규정은 거주자가 동법 제1항 각호의 1에 해당하는 5호 이상의 국민주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대(5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니함)한 후 양도하는 경우에 적용되는 것(OOOOOOO, OOOOOOOO)”이라고 회신한 바 있다.

(나)장기임대주택에 대하여 양도소득세감면을 규정한「조세특례제한법」제97조제1항은 “대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택을 2000년 12월 31일 이전에 임대를개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 ……”이라고 하고 있고 같은 조 제4항에서는 “제1항의규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다”라고 규정하였으며, 같은법 시행령제1항은 “법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다”라고 하고 있고, 제5항은 “법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산은 다음 각호에 의한다”라고 하면서 제5호에서 “5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할것”이라고 규정하고 있다. (다) 살피건대,「조세특례제한법」제97조제4항에서는 양도소득세감면대상이 되는임대주택에 대한 임대기간 계산 등을 시행령에위임하였으며,동법 시행령 제97조제5항 제5호에서는5호 미만의주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니한다고 규정하고있는 바, 같은 조제1항의 “ ‘대통령령이 정하는 거주자’라 함은임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다”에서의 5호의 임대주택은동법 제97조제1항의 본문 괄호의 임대주택을 말하는 것으로 보아야 타당한 것으로 판단된다.

(라) 따라서「조세특례제한법」제97조에 의한 양도소득세 감면을적용받기 위하여는 2000.12.31. 이전에 취득한 5호 이상의 임대주택을5년 이상 임대한 이후에 해당 주택을 양도하는 경우 감면대상에 해당한다고 하겠는 바, 이 건과 같이 2000.12.31. 이전에취득한 임대주택 일부를 5년 이상 임대를 하지 아니하고 중간에 양도함으로써 쟁점주택 양도당시에는 같은 법 제97조 제1항에서 규정한임대주택5호 이상을 5년 이상 임대하여야하는 요건을 충족하지 못하였다고 하겠으므로 쟁점주택에 대하여 양도소득세를 감면하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(마) 또한 청구인은 2000.12.31. 이전에 취득한 임대주택 일부의 양도(임대기간이 5년 미만인 주택 양도)와 관련하여 2001년 세무공무원으로부터 2000.12.31. 이전에 취득한 임대주택을 양도하더라도 다른 임대주택을 취득하여 5호를 유지하면 임대사업자로서의 자격이 유지된다는 답변을 듣고 다른 임대주택을 취득하였으므로 5년 이상 임대한 쟁점주택에 대해 양도소득세 감면을 적용하여야 한다고 주장하나,일반적으로 조세법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙이 적용되기 위하여는 첫째, 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해를 표명하여야 하고, 둘째, 납세자가과세관청의 견해 표명이 정당하다고 신뢰한데 대하여 납세자에게귀책사유가 없어야 하며, 셋째, 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고, 넷째, 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 하는 것인 바(OO OOOOOO, OOOOOOOOO OO OO O), 여기서 세무공무원과의 일반적인 상담내용만으로는 과세관청이 공적견해를 표명한 것으로 인정할 수 없으므로, 이 건 과세처분이 신의성실의 원칙에 위배하였다고 보기는 어려운 것으로 판단된다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO).

(4) 다음으로 쟁점주택이「조세특례제한법」제97조의2에 의한신축임대주택이므로 양도소득세 감면대상이라는 주장에 대하여 살펴보면,청구인도 인정하고 있는 바와 같이 쟁점주택은 청구인이 타인으로부터 분양권을 전매에 의하여 매입하여 취득하게 된신축임대주택 중매입임대주택으로서「조세특례제한법」제97조의2를 보면,1999년 8월20일이후 매입 취득한신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을적용받기위하여는 1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의임대주택을5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 한다고규정하고 있는 바, 여기서 ‘신축임대주택’이라 함은 “「임대주택법」에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득한 것으로써 1999.8.20.부터2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급 및 임대를개시한 임대주택”이라할 것인 바, 이 건의 경우와 같이 분양권 전매를 통해 신축임대주택을취득하는 경우에는 이미 매매계약이 체결되고계약금이 지급된 후에매입하여 임대하는 것에 해당하므로양도소득세감면적용 대상에 포함되지 않는다고 할 것이다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO).

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.