지급한 임대료를 토지의 적정임대료로 보아 과세할 수 있는지 여부(기각)

임차료는 적정임대료에 비하여 월등히 낮게 책정되었고 토지의 인근지역에 유사임대료로 활용할 수 있는 위치와 주위환경, 이용상황이나 사용가능범위 등 부동산의 거래가격을 형성하는 개별적인 요인이 유사한 토지가 확인되지 아니하므로 임대요율을 적용하여 과세한 처분은 적법함

1. 처분개요

청구인의 아버지 조OO(이하 “피상속인”이라 한다)은 상속개시일인 2001.11.7. 전까지 OOOO시 O구 OO OOOO번지 58.474㎡ 및 10-3번지 220.5㎡, 합계 278.974㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 소유하고 있었으며, 청구인은 1997.10.1. 쟁점토지상에 4층 건물(철근콘크리트조 스라브 점포·사무실 및 주택, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 현재까지 부동산 임대업을 영위하고 있고, 피상속인은 쟁점토지 임대에 대해 사업자등록 및 수입금액 신고를 이행한 사실이 없다.처분청은 청구인에 대한 상속세조사를 실시하여 피상속인이 쟁점토지를 청구인에게 무상임대한 것으로 보고 부당행위계산부인 규정을 적용하여 이 건 과세하면서, 적정임대료를 산정할 수 있는 유사임대 사례가 없다고 보아 1996～1998귀속 임대료는 개별공시지가에 국유재산법에 의한 사용료율(5%)을 적용하고 1999～2001귀속 임대료는법인세법시행령 제89조제4항 제1호 가목의 규정에 의한 적정임대료를 산정하여 2003.7.21. 아래와 같이 상속인인 청구인에게 납세의무를 승계시켜 1996～2001년 귀속 종합소득세 OO,OOO,OOO원을 결정고지하였다.OOOO OOOO OO OOOO(OO O O)청구인은 이에 불복하여 2003.10.14. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지는 피상속인의 소유이며, 피상속인은 6.25.때 월남하여 자수성가하였고 평상시 일상생활에 있어서 부자간에도 계산을 분명히 하였을 뿐만 아니라, 특수관계자에게 토지를 무상으로 임대하는 경우에는 부당행위계산부인 규정 적용의 대상이 된다는 이야기를 사전에 듣고 청구인에게도 매월 적정임대료를 지급할 것을 요구함에 따라 청구인은 피상속인에게 1998년 이후 상속개시일까지 매월 O,OOOO원을 토지사용료로 피상속인의 계좌로 송금하였으며, 이에 대해 피상속인은 토지임차료에 대한 수입금액 신고를 누락하였지만 청구인이 피상속인에게 매월 O,OOOO원을 송금한 사실이 피상속인의 예금계좌 등에 의하여 확인되므로 동 금액을 적정임대료로 보아야 하는 바, 처분청이 국유재산법에 의한 사용료율 등에 의하여 과세하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

국유재산법시행령 제26조규정에 의한 사용료율은 정부가 소유하고 있는 국유재산에 대하여 일반 사경제부문에 있어서의 지가와 임대료수준을 종합적으로 감안하여 가장 합리적인 수준에서 책정하여 법제화한 것으로, 이 건의 경우 청구인은 피상속인에게 실제로 지급하였음을 주장하는 월임대료 O,OOOO원외에 적정임대료 산정자료로 활용할 수 있는 유사임대료 관련 증빙 등을 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 부당행위계산부인 규정을 적용하여 정상거래가액 산정에 관련된 규정이 없는 1996～1998년 귀속분에 대하여는국유재산법시행령 제26조에서 규정하고 있는 국유재산에 대한 연간사용료 계산방법을 적정임대료 산정기준으로 원용하고, 1999년 귀속 이후는법인세법시행령 제89조제4항 규정에 의한 시가를 적용, 적정임대료를 산정하여 피상속인에게 종합소득세를 과세한 당초처분은 적법하다.

3. 조사내용가. 쟁점피상속인 토지 위에 청구인이 건물을 신축하여 임대한 경우로서 청구인이 매월 토지사용료로 O,OOOO원을 피상속인에게 지급한 것으로 보고 이를 토지의 적정임대료로 보아 과세할 수 있는지 여부나. 관련법령(1)소득세법 제41조【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득 사업소득 일시재산소득 기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2)소득세법시행령 제98조【부당행위계산의 부인】

② 법 제41조에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다.

5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는법인세법시행령 제89조제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

(3)법인세법시행령 제89조【시가의 범위 등】①～

③ 생략

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 O 큰 금액가. 당해 자산의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액나. 당해 자산의 감가상각비(기준내용연수와 그에 따른 상각률 및 제26조 제4항의 규정에 의한 감가상각방법에 의하여 계산한 당해 사업연도 O의 임대차기간에 해당하는 상각범위액을 한도로 한다) 및 공과금 수선비 등 그 자산을 유지 관리함으로써 발생하는 비용의 합계액

2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 원가 라 한다)과 원가에 당해 사업연도 O 특수관계자외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 매출액으로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액

⑤ 이하생략(4)국유재산법시행령 제26조【사용요율과 평가방법】

① 법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할 계산할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 국유재산의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다

3. 기타의 경우 : 1천분의 50이상다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 피상속인에게 매월 O,OOOO원을 송금하였으므로 동 금액을 적정임대료로 보아야 하고, 처분청이 국유재산법 규정에 의한 사용료율 등에 의하여 과세하는 것은 부당하다고 주장한다.

(2) 처분청의 2003.4.7.자 조사종결복명서에 의하면, 피상속인 조OO 명의 토지위에 상속인 조OO은 건물을 신축하여 1997.10.1.부터 부동산 임대업을 영위해 오고 있고, 토지를 무상으로 사용하고 있으며 적정임대료 확인이 불가능하고 시가가 불분명하므로국유재산법시행령 제26조및동법 시행령 제98조규정,법인세법 제89조규정에 의한 부당행위계산부인 규정에 의거 1996～1998년 귀속은 공시지가에 국유재산법에 의한 사용료율 5%를 적용하고, 1999년 귀속 이후는법인세법시행령 제89조제4항 규정에 의한 시가를 적용하여 수입누락금액 OOO,OOOO원OOOOOO OO OO,OOOOO, OOOOO OO OO,OOOOO, OOOOO OO OO,OOOOO, OOOOO OO OO,OOOOO, OOOOO OO OO,OOOOO, OOOOO OO OO,OOOOO(OO OOO)O을 적출하고 추계에 의해 소득세를 결정한 사실이 확인된다.

(3) 피상속인의 쟁점토지 임대소득과 관련하여 우리 심판원은 청구인의 심판청구 건(2003O2470, 2003.10.22. 경정)에서 청구인이 토지임차료로 1998.1.1.～2001.11.6. 기간동안 매월 O,OOOO원(합계 OOO,OOOO원)을 피상속인의 계좌에 입금한 사실을 인정하여 이를 청구인의 쟁점건물 임대수입금액에 대한 필요경비로 공제하도록 결정한 바 있으며, 쟁점토지 인근지역의 유사임대료에 대하여는 처분청 및 청구인이 공히 이를 제출하지 못하고 있다.

(4) 부동산임대수입금액의 계산에 있어서 수입금액에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 하는 것이며, 아버지가 소유하는 토지를 아들에게 무상 또는 낮은 임대료로 제공한 때에는 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당하므로 부당행위계산부인 규정의 적용대상이 된다할 것이고, 이 경우 쟁점토지의 인근지역에 유사임대료가 있는 경우에는 그 유사임대료에 의하여 총수입금액을 산정할 수 있다할 것이나, 임대실례가 없거나 확인되지 아니하는 경우는 정상거래가액 산정에 관련된 규정이 없는 1996～1998년 귀속분에 대하여는국유재산법시행령 제26조에서 규정하고 있는 국유재산에 대한 연간사용료 계산방법을 적정임대료 산정기준으로 원용하고, 1999년 귀속 이후는법인세법시행령 제89조제4항 규정에 의한 시가를 적용, 적정임대료를 산정하여 피상속인에게 종합소득세를 과세하는 것이 적법하다.

(5) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 첫째, 피상속인 조OO 소유의 토지위에 청구인이 쟁점건물을 신축하여 1997.10.1.부터 부동산 임대업을 영위해 오고 있고, 쟁점토지임차료로 매월 O,OOOO원을 지급한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 점, 둘째, 위 임차료는 위 관련규정에 의한 적정임대료에 비하여 월등히 낮게 책정된 점, 셋째, 쟁점토지의 인근지역에 유사임대료로 활용할 수 있는 위치와 주위환경, 이용상황이나 사용가능범위 등 부동산의 거래가격(임대보증금 또는 임대료)을 형성하는 개별적인 요인이 유사한 토지가 확인되지 아니하는 점 등으로 볼 때, 쟁점토지와 유사한 임대실례가액이 없어 보이는 이 건의 경우 쟁점토지가 피상속인으로부터 청구인에게 저가로 임대된 것으로 보아 그 토지가액(개별공시지가)에 위 관련규정에 의한 임대요율을 적용할 수밖에 없다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점토지의 적정임대료를 산정함에 있어서 1998년 이전 귀속분에 대하여는국유재산법시행령 제26조제1항 제3호 규정에 의한 임대요율을 적용하고, 1999년 이후 귀속분에 대하여는소득세법시행령 제98조제4항의 규정에 의거법인세법시행령 제89조제4항의 규정에 의한 임대요율을 적용하여 이 건 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.