분양권의 양도차익을 소득세법 시행령 제166조 제2항에 따라 산정하여 과세한 처분의 당부(기각)

2001.1.1. 이후 양도된 재건축아파트에 대한 입주권의 양도차익 산정시 기존주택과 부수토지의 실지 취득가액을 확인할 수 없는 경우 소득세법 시행령 제166조 제2항을 적용하여 취득가액을 산정해야 함

1. 처분개요

청구인은 1992.12.12. 취득하여 보유하던 OOOOO OOO OOO OOOOOO OOOOO OOOO OOOO가2004.10.30. 재건축사업 승인이 되어사업계획승인에 따라 OOOO OOOO OOOO(이하 “쟁점분양권”이라 한다)를 배정받았으며,2006.5.15.쟁점분양권을 양도하고 2006.7.31.양도소득과세표준예정신고시양도가액을 실지거래가액인 1,835,000천원으로, 취득가액은소득세법 시행령 제176조의2제2항 제2호에 의거 환산한 가액인 261,869천원으로 하여 22,815,830원의 양도소득세를 자진 신고·납부하였다.처분청은 쟁점분양권의 양도에 대하여 취득가액을동법 시행령 제166조제3항에 의하여 192,099천원으로 환산하여 2007.5.8. 청구인에게2007년도 귀속분 양도소득세 11,833,250원을 경정ㆍ고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2007.6.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

1세대1주택의 비과세요건을 충족하는 재건축입주권은 일반 비과세주택과 동일하게 양도차익 및 장기보유특별공제를 적용하여야 하므로 그 취득가액이 불분명한 경우에는 일반 재건축입주권의 양도차익 산정방식이 아닌소득세법 시행령 제176조의 2제2항 제2호의 규정을 적용하여 취득가액을 환산하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 입주권이 아닌 1세대1주택에 해당하는 고가주택의 양도차익 산정방식에 의하여 양도차익을 과소 신고한 바, 처분청이소득세법 시행령 제166조규정에 의거 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점분양권의 양도차익을소득세법 시행령 제166조제2항에 따라 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제100조【양도차익의 산정】 ①양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

②제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2)소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】 ①법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비] ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조제1항제2호 및 제4호 또는 제163조제6항의 규정에 의한 필요경비]

2. 청산금을 지급받은 경우[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 지급받은 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비] ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 － 법 제97조제1항제2호 및 제4호 또는 제163조제6항의 규정에 의한 필요경비]×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 지급받은 청산금) / 기존건물과 그 부수토지의 평가액]②제1항의 규정을 적용함에 있어서기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.기존건물과 그 부수토지의 평가액 × 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 / 관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가③제1항제1호·제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다.

④법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

⑤법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다.

1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) － 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 － 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다)

2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조제1항제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 － 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가

3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 － 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조제1항제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) － 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점분양권을 양도하고 취득가액이 확인되지 않는다 하여소득세법 시행령 제176조의 2제2항 제2호에 의거 비과세대상 일반주택과 동일하게 환산하여 취득가액을 261,869천원으로 하여 양도소득세 과세표준예정신고를 하였으며, 처분청은 재건축입주권에 대한 양도차익 산정방법인소득세법 시행령 제166조제2항에 의하여 환산한 192,099천원을 취득가액으로 보아 청구인에게 이 건 과세하였다.

(2) 청구인은 1세대1주택의 비과세요건을 충족하는 재건축입주권은 일반 비과세주택과 동일하게 의제하고 있으므로 양도차익 및 장기보유특별공제도 1세대1주택과 동일하게 계산하여야 하며, 쟁점분양권의 취득가액이 불분명하므로 이 경우 일반 1주택과 동일하게소득세법 시행령 제176조의 2제2항 제2호의 규정을 적용하여 취득가액을 환산하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다.

(3) 2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정된소득세법 시행령 제166조는같은법 시행령 제176조의 2의 규정과는 별도로 2001.1.1. 이후 양도된 재건축아파트에 대한 입주권의 양도차익을 산정함에 있어서 기존주택과 부수토지의 실지 취득가액을 확인할 수 없는 경우의 취득가액 산정방법에 대하여 명시하고 있다.

(4) 따라서, 2006.5.15. 양도된 쟁점분양권의 양도에 있어서 처분청이소득세법 시행령 제166조제2항을 적용하여 기존주택과 부수토지의 취득가액을 산정함은 정당하다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.