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장기임대주택 양도 시 중과와 특례는 어떻게 되나?

국세청 공식 회신문서번호 사전-2021-법령해석재산-1113회신일 세목 조세특례회신 후 개정
1. 질문장기임대주택 양도 시 중과와 특례는 어떻게 되나?2. 공식 회신국세청 · 2021.11.293. 다툰 결과0건 직접 · 1건 조문 연결4. 현행 조문6개 근거 링크
한 줄 답 · 국세청 회신

6년 이상 임대한 해당 주택은 중과세율이 적용되지 않고 제97조의4 특례도 적용될 수 있다.

장기임대주택 양도 시 다주택 중과 배제와 두 과세특례의 적용 여부를 물었다. 6년 이상 임대한 해당 주택은 중과세율이 적용되지 않고 제97조의4 특례도 적용될 수 있다. 제97조의3과 제97조의4의 과세특례는 중복 적용되지 않으며 최초 계약은 정해진 표준임대차계약이다.

근거 조문 소득세법 시행령 제167의3조제1항제2호 조세특례제한법 제97의4조 조세특례제한법 제97의3조 조세특례제한법 제167의3조제1항제2호

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 민간임대주택에 관한 특별법(2026.01.02 시행), 소득세법 시행령(2026.07.01 시행), 조세특례제한법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 3곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 3 · 문구 동일 5 · 비교 불가 1
  1. 문구 변경회신 당시 시행본 2021.07.01 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 시행령 제167의3조 제1항 제2호: 회신 당시 8개 문장·단위에서 현재 10개로 바뀌었다(수정 3개 · 신설 2개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    …양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출해야 한다. 1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으…

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    …양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급한 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출해야 한다. 1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로…

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  2. 문구 변경회신 당시 시행본 2021.11.23 → 현재 시행본 2026.07.01

    조세특례제한법 제97의3조: 회신 당시 7개 문장·단위에서 현재 7개로 바뀌었다(수정 3개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    제97조의3(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례)

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    제97조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례)

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  3. 문구 변경회신 당시 시행본 2021.11.23 → 현재 시행본 2026.07.01

    조세특례제한법 제97의3조 제1항: 회신 당시 3개 문장·단위에서 현재 3개로 바뀌었다(수정 2개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    ① 대통령령으로 정하는 거주자가 2020년 12월 31일(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]하여 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등…

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    ① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 같은 조 제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 2027년 12월 31일까지 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]한 후 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 그 주택을 양도하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 양도소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때…

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  4. 문구 동일회신 당시 시행본 2021.11.23 → 현재 시행본 2026.07.01

    조세특례제한법 제97의4조: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  5. 문구 동일회신 당시 시행본 2021.09.14 → 현재 시행본 2025.06.04

    민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  6. 문구 동일회신 당시 시행본 2021.11.23 → 현재 시행본 2026.07.01

    조세특례제한법 제97의3조 제1항 제2호: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  7. 문구 동일회신 당시 시행본 2021.09.14 → 현재 시행본 2025.06.04

    민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  8. 문구 동일회신 당시 시행본 2021.09.14 → 현재 시행본 2025.06.04

    민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  9. 비교 불가회신 당시 시행본 2021.11.23 → 현재 시행본 2026.07.01

    조세특례제한법 제167의3조 제1항 제2호: 회신일 당시 법령 버전에서 해당 조문을 정확히 찾지 못했다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

민간매입임대주택인 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우이다. 등록 형태를 변경한 뒤 기존 계약을 갱신하거나 새 임차인과 계약하는 경우와 등록 말소 사례도 포함된다.

질의요지

소득세법 시행령 제167조의3제1항제2호가목에 따른 장기임대주택을 6년 이상 임대 후 양도시 다주택 중과세율은 적용되지 않고 조세특례제한법 제97조의4에 따른 과세특례도 적용받을 수 있는 것이나, 조세특례제한법 제97조의3에 따른 과세특례와 중복하여 적용하지 아니함

회답

법령해석과-4156

본문(원문)

위 사전답변 신청의 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호의 장기임대주택의 임대보증금 또는 임대료 증액제한 규정의 기준이 되는 최초의 계약은 같은 영(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 시행일 이후 최초로 체결한 표준임대차계약이 되는 것이며

거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제3호에 따른 민간매입임대주택으로서 「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호가목에 따른 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우는 「소득세법」제104제7항제3호에 따른 세율은 적용되지 않고「조세특례제한법」제97조의4에 따른 과세특례도 적용받을 수 있는 것입니다.

한편, 「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 기존해석사례(사전-2019-법령해석재산-0305, 2019.10.31.)를 참고하시기 바라며,

2020.8.18. 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 임대사업자 등록이 말소되는 경우 「조세특례제한법」제97조의3 적용은 기존해석사례(서면-2020-법령해석재산-3286, 2021.05.11.)를 참고하시기 바랍니다.

다만, 「조세특례제한법」제97조의3에 따른 과세특례는 같은 법 제97조의4에 따른 과세특례와 중복하여 적용하지 아니합니다.

거주자가 소유주택을「(구)임대주택법」에 따른 매입임대주택으로 등록하여 임대차계약에 따라 임대하다「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 단기민간임대주택으로 변경 등록하고 다시 장기일반민간임대주택으로 변경 등록한 후 기존임대차계약이 만료되어 재계약하거나 새로운 임차인과 계약을 체결하는 경우「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 임대차계약은 장기일반민간임대주택으로 등록 당시 존속 중인 표준임대차계약이 되는 것입니다.

「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우 해당 주택은 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 보아「조세특례제한법」제97조의3제1항 본문에 따른 과세특례를 적용하며, 같은 항 단서는 적용하지 않는 것입니다.

정제 정리

질의

장기임대주택 양도 시 다주택 중과세율 적용 제외와 「조세특례제한법」 제97조의3 및 제97조의4의 과세특례 적용 여부.

회답

1. 임대보증금 또는 임대료 증액제한 기준이 되는 최초 계약은 2019.2.12. 개정 시행일 이후 최초로 체결한 표준임대차계약입니다.

2. 민간매입임대주택인 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도하면 「소득세법」제104제7항제3호의 세율이 적용되지 않고 「조세특례제한법」제97조의4의 과세특례도 적용받을 수 있습니다.

3. 「조세특례제한법」제97조의3의 과세특례는 같은 법 제97조의4의 과세특례와 중복하여 적용하지 않습니다.

4. 단기민간임대주택에서 장기일반민간임대주택으로 변경 등록한 뒤 재계약하거나 새 계약을 체결하면 증액 제한 기준 계약은 장기일반민간임대주택 등록 당시 존속 중인 표준임대차계약입니다.

5. 장기일반민간임대주택 중 아파트인 민간매입임대주택의 등록이 말소되면 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 보아 제97조의3제1항 본문의 과세특례를 적용하고 같은 항 단서는 적용하지 않습니다.

원문이 참조한 다른 해석

같은 법령·조문을 다룬 심판결정

공통 조문을 다뤘다는 구조 연결이다. 동일 질문·동일 사실관계·동일 결론을 뜻하지 않는다.

관련 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 사전-2021-법령해석재산-1113 (<time datetime="2021-11-29">2021.11.29</time> 회신), "장기임대주택 양도 시 중과와 특례는 어떻게 되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000515507/

출처·편집 정보

원문
국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000515507)
원 제목
장기임대주택 양도 시 다주택 중과세율 적용제외 여부 및 조세특례제한법 제97조의3 및 같은 법 제97조의4에 따른 과세특례 적용 여부
공개 등급
공개 후보 · 검색 색인 대상
편집
질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신
2026-09-10
원문 출처: 국가법령정보센터(법제처)·국세청·조세심판원. 법령해석 요약은 원문에서 선별한 문장이고, 심판결정은 공식 주문·재결요지·이유를 그대로 싣는다. 현행성 표시는 인용 법령의 개정·폐지 여부를 법령 DB와 대조한 결과다. 편집 가공물은 법적 효력이 없다. · 전문가 연결 문의 · llms.txt · RSS · sitemap
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