주거용 오피스텔 양도와 과세전환은 어떻게 과세되나?

신축판매업자가 분양되지 않은 오피스텔을 주거용으로 임대하거나, 임대사업자가 상업용 오피스텔을 주거용으로 전환하였다. 이후 해당 오피스텔을 양도하거나 다시 상업용으로 임대하는 상황이다.

오피스텔을 신축․취득하여 상시 주거용으로 임대하다가 양도하는 경우에는 면세사업과 관련된 일시적․우발적 공급으로 부가가치세가 면제됨

부가가치세과-2311

귀 서면질의의 경우 기존해석사례(서면인터넷방문상담3팀-1634, 2005.09.2외)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.

○ 서면인터넷방문상담3팀-1634, 2005.09.27

오피스텔 신축판매업을 영위하는 사업자가 2003.2.18. 이후 완공한 오피스텔을 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세법 제6조 제2항 및 같은법 시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이나,

당초 오피스텔을 분양을 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 일시적·잠정적으로 주거용으로 임대한 경우에는 자가공급에 해당하지 아니하는 것이며,

이 경우 당해 건물의 임대가 일시적·잠정적 임대인지, 사업내용의 변경인지의 여부는 사업자등록, 당초 사업목적 및 임대조건, 실제 사업내용, 분양공고문 기타 계약내용 등에 의하여 사실판단 할 사항으로 귀 질의의 경우 기존 유사 회신사례인 (서삼46015-11786, 2003.11.14 및 부가46015-374, 1996.02.27)를 참고하시기 바랍니다.

그리고, 오피스텔을 상시주거용으로 임대하여 같은법 제6조 제2항 및 같은법 시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세된 오피스텔을 양도하는 경우에는 부가가치세법 제12조 제3항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것입니다.

○ 법규부가2013-43, 2013.02.15

오피스텔을 취득하면서 부동산임대업으로 사업자등록을 신청하여 관련 매입세액을 공제받고 오피스텔을 상업용으로 임대한 자(이하 “신청인”이라 함)가 오피스텔을 주거용 임대로 전환하면서 면세전용에 따른 자가공급에 해당하는 것으로 보아 부가가치세를 신고・납부한 후, 해당 오피스텔을 상업용으로 임대하는 경우 신청인은「부가가치세법」제17조제6항 및 같은 법 시행령 제63조제1항에 따라 과세사업전환 감가상각자산에 대하여 그 과세사업에 사용한 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있는 것입니다.

질의

오피스텔 양도 시 부가가치세 과세 여부와 과세사업 전환 시 매입세액공제 여부.

회답

○ 서면인터넷방문상담3팀-1634, 2005.09.27

임차인이 오피스텔을 상시주거용으로 사용하는 것이 확인되면 부가가치세가 과세됩니다. 다만 분양되지 않아 일시적·잠정적으로 주거용 임대한 경우에는 자가공급에 해당하지 않으며, 일시적 임대인지 사업내용 변경인지는 관련 사실에 따라 판단합니다. 부가가치세가 과세된 오피스텔을 양도하면 부가가치세가 면제됩니다.

○ 법규부가2013-43, 2013.02.15

상업용 오피스텔을 주거용으로 전환하여 자가공급으로 신고·납부한 후 다시 상업용으로 임대하면, 과세사업전환 감가상각자산에 대하여 과세사업에 사용한 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있습니다.

국세청 법령해석 서면-2017-부가-0607 (2017.09.28 회신), "주거용 오피스텔 양도와 과세전환은 어떻게 과세되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000505106/