매매사례가액 산정에 있어서의 당부(취소)

매매사례가액으로 들고 있는 비교대상 아파트는 기준시가가 높고, 동과 층도 달라 매매사례가액으로 보아 과세한 처분을 취소함

1. 처분개요

청구인들(OOOOOOO OO)은 OOOOO OOO OOOO OOOOO OO OO OO OOO OOO OOOO(대지지분 12.276㎡·건 물 82.50㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 OOO OOO OOO OOOO OOOOO에서 거주하는 송OO의 어머니인 방OO 으로부터 2005.2.17. 공동(각1/2지분)으로 증여받고 증여재산가액을 국세청 기준시가( 425,000천원 )로 평가하여 증여세를 OO세무서에 신고·납부하였다. OO세무서장은 쟁점아파트에 대한 증여재산가액을 매매사례 가 액에 의하여 570,000천 원 으로 산정하여 청구인들의 주소지 관 할세무서인 처분청 에 통보 하 였으며, 처분청은 이에 따라 2006.1.18. 청구인들에게 2005년도 분 증여세 15,500,500원을 각각 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2006. 3.10. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

국세청장이 매년 고시하는 기준시가를 믿고 증여세를 신고하였는데도 불구하고 신고내용을 부인하고 추가하여 과세한 것은 신의성실 원칙에 어긋나는 일이며, 부동산 가격은 개별성이 강하여 같은 아파트라도 각 층마다 그 가격이 다르고 같은 층이라도 그 층의 위치, 시설의 상 태에 따라 그 가격이 다를 수 있음에도 불구하고 쟁점아파트가 주 거환경이 좋지 않은 1층인데 반해, 같 은 단지내 위치하고 건 물면적이 동일한 아파트라는 이유만으 로 로얄층인 OOO OOOO (이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매 매사례가액를 쟁점아파트의 시가로 보 아 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트의 증여재산가액 평가에 있어 매매사례가액으로 결 정함 은 세법에 의한 정당한 집행이지 신의성실의 원 칙을 위반한 것이 아니며, 비교대상아파트 가액을 쟁점아파트 의 증여재산가액으로 준용한 것 또한 동 아파트단지의 시세, 개별 거 래가액 및 쟁점 아파트의 특수성을 종합적으로 고려하고 세법의 합목적성에 비추 어 가장 합리적으로 결정한 것이므로 이 건 과세는 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점아파트의 증여재산가액을 매매사례가액으로 평가하여 증여세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】①이 법에 의하여 상속세 또는 증여세 가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가 에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수 용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건 물 (1999. 12. 28 개정) 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】①법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서조항 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

(4) 상속세 및 증여세법 제76조 【결정ㆍ경정】

① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구외 방OO이 쟁점아파트(건물 82.50㎡, 대지 11839.6 분 의 12.276㎡)를 1988.1.14. 취득하여 박OO과 송OO에게 2005.2.17. 증여한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되며, 비교대상아파트의 기준시가는 487,500원이며, 쟁점아파트의 기준시가는 425,000천원으로 심리자료에 나타나고 있다.

(2) 처분청의 과세자료 등에 의하면, 상속세 및 증여세법 제60 조 제1항·제2항과 동법 시행령 제49조 제5항에 의하여 쟁점아파 트의 증여재산가액을 평가함에 있어 처분청은 비교대상아파트(같 은 단지 OOO OOOO)의 매매가액(570,000천원)을 쟁점아파트의 매매사 례가액으로 준용하였음을 확인할 수 있다. 또한 처분청은 증여당시 쟁점아파트 단지 내 아파트의 거 래시세는 약 6억～7억원 사이에서 거래가 형성되었으며, 쟁점아파트가 1 층에 위치하고 있으므로 같 은 동의 OOOO(680,000천원)나 OOOO(670,000천원)보다는 가격이 저렴할 것으로 예상되어, 뒷 동의 비교대상 아파트의 매매가액이 쟁점아파트 의 시가에 가장 근접한다고 판 단하였음을 알 수 있 다.

(3) 이에 대하여 청구인은 비교대상아파트의 기준시가 대비 시 가의 증감율(16.9%)을 감안하면, 쟁점아파트의 매매가액이 496,825천원 수준으로 예상되어, 이 건 매매사례가액(570,000천원)은 상대적으로 높은 수준이고 , 쟁점 아파트의 위치가 OO대교 남단과 OO OO대로 교차점 코너에 위 치하여 소음과 자동차 배기가스가 아파트 저층에 머물러 있고, 같은 동 OO OOOOO OOOO 사이에 엘리베이터가 있어 통행인의 왕래, 발자국소리 등 소음과 진동으로 생활함에 불 편이 많으며, 발코니 가 낮아서 통행 인들이 집안 내부를 훤히 들여다 볼 수 있는 구 조이기 때문에 항 상 커 튼을 치고 살고 있는 등 쟁점아파트가 다른 층에 비하여 열악한 환경에 처해있으므로 비교대 상아파트의 매 매 가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 본 것은 부당하다고 주장하 고 있다.

(4) 위 사실관계를 종합하여 볼 때, 기준시가는 시가를 산정하기 어려운 경우에 한정하여 보 충적 평가방법으로 적용하는 것이지 기준시가로 신고 하 였다 하 여 시가로 다시 평가함을 배제하는 것은 아니라고 할 것이고, 따라서 청 구인이 기준 시 가로 신고한 증여재산가액을 처분청이 시가로 평가하였다 하여 신 의성실의 원 칙을 위배한 것은 아니라고 판단된다. 다만 , 비교대상아파트의 시가는 570,000천원이고 기준시가는 487,500천원으로 시가대비 기준시가와의 차액이 82,500천원임에 비하여 쟁점아 파트의 기준시가는 425,000천원으로 처분청이 시가로 본 가액대비 기준시가 와의 차액이 145,000천원이 되는 등 기준시가가 상대적으로 높은 매 매사례가액을 준용하고 있고, 아파트의 경우 같은 단지내 같은 동·같은 평형이라도 층에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적인 바, 쟁점아파트가 1층임에 비하여 비교대상아파트는 다른 동의 7층이며, 1층인 쟁점아파트 OOOO라인과 OOOO라인 사이에 엘리베이터가 있어 통행인의 왕래, 발자국소리 등 소음과 진동으로 생활함에 불편이 있어 다른 층(7층)에 비하여 열악한 환경에 처해 있는 점 등을 고려해 볼 때, 비록 증여일로부터 3개월 이내에 매 매되었다 하더라도 비교대상 아파트의 매매가액이 시가로 볼 수 있는 면적·위치등이 유사한 쟁 점아파트의 매매사례가액에 해당 하는 것으로 볼 수 없다고 보 여지므로 비교대상아파트의 매매사 례가액을 증여당시 쟁점아파 트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인들의 주장이 이유있으므로 국 세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.