비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부(취소)

비교대상아파트는 층이 다르고 고시된 국세청 기준시가도 비교대상아파트의 가액이 쟁점아파트보다 더 높게 나타나고 있으므로 그 매매사례가액을 면적, 위치 등이 유사한 매매사례가액으로 볼 수는 없는 것임.

1. 처분개요

청구인은 2006.5.9. 어머니 김OO로부터 서울특별시 OOO OOO OOOOOO OOOOOOOOO OOOO OOOO ( 42평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다) 를 증여받고, 2006.6.28. 증여재산가액을 국세청장이 고시한 쟁점아파트의 기준시가인 659,000천 원으로 평가하여 증여세 신고 및 납부하였다. 처분청은 쟁점아파트와 같은 동 901호(42평형 이하 “비교대상아파트”라 한다)가 2006.4.3. 1,100,000천원(이하 “매매사례가액”이라 한다)에 거래된 사실을 확인하고 쟁점거래금액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 2007.1.2. 청구인에게 쟁점아파트의 증여재산가액을 1,100,000천원으로 평가하여 2006년도분 증여세 130,785,980원 을 결 정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

다른 아파트의 매매사례가액을 알 수 없는 청구인에게 매매사례가액을 시가로 보아 증여가액을 결정하는 것은 부당하며, 쟁점아파트는 북향이고 7층이라도 다른 아파트의 3층 수준이라서 9층에 소재한 비교대상아파트보다 자동차 소음 및 전조등의 영향을 크게 받아 기준시가가 낮음에도 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 실질과세 원칙에 위배되어 부당하다.

나. 처분청 의견

증여재산의 평가는 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 규정에 의하여 증여일 현재의 시가에 의하는 것이고, 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 6월 이내의 매매가액을 시가로 볼 수 있는 것이다. 그런데, 쟁점아파트의 증여일로부터 3개월 이내 거래된 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 동이고 면적도 같으며 9층에 위치하여 7층에 위치한 쟁점아파트와 기준시가도 유사하여 비교대상아파트의 매매금액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

같은 동 다른 층에 위치하고 면적이 같은 비교대상아파트의 매매금액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 규모 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

(2) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조 제2항에서 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다) 이내의 기간 중 매매 감정 수용 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 규정 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관 이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조 법 제62조 법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 세무서장 등 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (2003. 12. 30. 단서개정) 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000. 12. 29 개정) 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31 신설)

3. 생 략

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30 개정)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30 개정)

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (2002. 12. 30 개정)

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날 (2002. 12. 30 개정)

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다. (1999. 12. 31 신설)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 위치 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 어머니 김OO로부터 쟁점아파트를 증여받은 후, 증여재산가액을 기준시가로 평가하여 증여세를 신고납부하였으나, 처분청에서는 같은 동 9층에 위치한 같은 면적의 비교대상아파트가 증여일로부터 2개월이내 거래된 사실을 확인하여 비교대상아파트의 매매금액을 쟁점아파트의 증여 당시 시가로 보아 증여세를 과세하였다.

(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점아파트가 위치한 103동 7층은 북향의 언덕에 위치하여 다른 아파트의 3층 수준 높이로서 자동차 소음과 전조등 불빛의 영향이 심하여 같은 동 9층에 위치한 비교대상아파트에 비하여 주거환경이 나쁜데도 시세가 동일한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다.

(3) 쟁점아파트의 매매사례가액으로 본 비교대상아파트는 쟁점아파트와는 면적이 같고 같은 동에 위치하나 층수가 다르고 특히 쟁점외아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가보다 높은 사실이 아래 표에 의하여 확인된다. OOOO OOOO O OOOOOOO O O OOOO OO OOOOOO OOOO OOOO

(4) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 2003.12.30. 개정된 상속세및증여세법시행령 제49조 제5항의 규정은 당해 재산에 대한 매매사례가격이나 감정가격 이외에도 당해 재산과 면적, 종류, 용도, 종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격 등도 시가로 볼 수 있도록 규정하였는 바, 이는 당해 재산과 면적, 종류, 용도, 종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는데 있다고 하겠으나, 아파트의 경우 같은 단지내, 같은 동, 같은 평형이라도 층에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적인 바, 이 건의 경우 쟁점아파트와 비교대상아파트는 층이 다르고 고시된 국세청기준시가도 비교대상아파트의 가액이 쟁점아파트보다 더 높게 나타나고 있으므로 비록 비교대상아파트의 양도일이 쟁점아파트의 증여일로부터 3월 이내인 경우에 해당하더라도 비교대상아파트의 매매사례가액은 시가로 볼 수 있는 면적, 위치 등이 유사한 매매사례가액에 해당하는 것으로 볼 수는 없다 하겠다. 다만, 청구인은 당초 증여세 신고시 증여일(2006.5.9)과 근접한 2006.4.28. 고시된 기준시가(682백만원)가 아닌 2005.5.2. 고시된 기준시가(659백만원)로 신고하였으므로 이에 대한 증여세를 경정결정하는 것은 별론으로 한다. 따라서 처분청이 쟁점아파트의 증여일에 근접한 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 적용하여 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.