유사매매사례인 아파트의 경락가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부(경정)

가격이 급등한 지역에 있고 6개월이 경과한 후에 경락된 쟁점아파트의 경락가액보다는 상속개시일 3일 전에 매매가 이루어진 비교평가 아파트의 실지매매가액을 시가로 보아야 함

1. 처분개요

가. 청구인은 남편 김OO의 사망으로 2004.11.28. 상속받은 상속재산중 서울특별시 OOOO OOOO OOOO OOOOO OO OOOO(OOOOO OOOO OOOO OOOO OOOOOOO OOOO OOOO OO OOOO OO OOOOOOOO OO)의 상속재산가액을 재건축조합에서 관리처분하기 위하여 평가한 금액인 938,177천원으로 하여 2005.5.20. 상속세 신고를 하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트의 상속재산가액을 동 소 소재 OO아파트 B동 601호(O O OO OOOOOOO OOOO OOOOO OOOOOO OO OOOOOOOOOOO OO)의 2004.11.19. 매매사례가액 1,137,000 천원으로 하여 2006.1.23. 상속세 세무조사결과를 통보하였으나, 청구인은 과세전적부심사를 청구하였으며 과세전적부심사위원회는 2006.2.9. 쟁점아파트의 상속재산가액을 재조사한 후 청구인의 상속세를 결정하도록 하였다.

다. 처분청은 과세전적부심사청구 재조사 결정에 따라 쟁점아파트의 상속재산가액을 재조사하여 동 소 소재 OOOOO OO OOOOO(O O OO OOOOOOO OOOO OOOO OOOOOO OO OOOOOOOOOOO OO)의 2005.5.17. 경락가액인 1,513,500천원을 시가로 보고 상속인이 납부하여야 할 중도금 82,504천원을 차감한 1,430,995천원을 상속재산가액으로 결정하여 2006.5.23. 청구인에게 2004.11.28. 상속분 상속세 170,949,520원을 결정고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2006.8.11. 이의신청을 거쳐 2006.12.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

이 건 결정고지시 적용한 비교평가아파트B는 쟁점아파트 보다 재건축조합이 평가한 금액(쟁점아파트 938,177천원, 비교평가아파트B 1,033,269천원) 및 OOOOOO과 계약한 공급가액(쟁점아파트 1,041,308 천원, 비교평가아파트B 1,046,675천원)이 다르고, 서울특별시 OOOO OOOO 아파트 가격은 상속개시일인 2004년 11월 대비 처분청이 매매사례가액으로 평가한 2005년 5월의 가격이 평균 25%가 상승하였음이 부동산가액 정보제공업체의 가격변동표에서 확인되며, 이의신청결정서에서 ‘쟁점아파트 일대의 아파트 시세가 단기간에 급등한 것이 확인되므로 처분청이 2004.11.28. 상속재산의 결정을 위해 2005.5.17. 경락가액을 시가로 보아 결정한 것은 시가를 적절히 반영하지 못한 것으로서 프리미엄을 확인 조사하여 과세하라’고 재조사 결정을 하였음에도 처분청이 재조사하여 이 건 당초 처분을 유지하는 것으로 결정한 것은 부당하고 쟁점아파트의 상속재산가액은 OOOOOO과 계약한 공급가액 1,041,308천원으로 하여 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

처분청이 쟁점아파트의 유사매매사례로 본 비교평가아파트B는 쟁점아파트와 같은 동 같은 평형대로서 쟁점아파트(803호)의 바로 윗층(903호)이며 분양가액도 유사하므로(104백만원중 5백만원 차이) 비교 평가아파트B의 경락가액 1,513,500천원을 상속세 및 증여세법 제60조 및 동법시행령 제49조 에 의한 시가로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없다 .

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 상속받은 아파트의 상속재산가액을 유사매매사례로 본 아파트의 경락가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가 에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액 으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건 물 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.11.28. 상속받은 쟁점아파트의 상속재산가액을 재건축조합에서 관리처분하기 위하여 평가한 금액인 938,177천원으로 하여 2005.5.20. 상속세 신고를 하였고, 처분청은 쟁점아파트의 상속재산가액을 비교평가아파트A의 2004.11.19. 매매사례가액이 1,137,000 천원인 것으로 보아 동 금액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 하여 2006.1.23. 상속세 세무조사결과를 통보하였다가, 과세전적부심사청구 재조사 결정에 따라 쟁점아파트의 상속재산가액을 재조사하여 비교평가아파트B의 2005.5.17. 경락가액인 1,513,500천원을 시가로 보고 상속인이 납부하여야 할 중도금 82,504천원을 차감한 1,430,995천원을 상속재산가액으로 결정하여 이 건 고지하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청의 과세근거는 다음과 같다. (가) 2006년 1월에 작성된 상속세 조사서에는 ‘청구인은 쟁점아파트의 상속재산가액을 재건축조합에서 관리처분하기 위하여 평가한 금액인 938,177천원으로 평가하여 상속세 신고를 하였으나, 2004.11.19. 매매된 비교평가아파트A의 매매가액 1,137,000천원을 상속재산가액으로 결정한다’라고 되어 있다. (나) 2006.3.14. 작성된 과세전적부심사결정서에는 ‘비교평가아파트A와 같은 동, 같은 평형이라 하더라도 조망권과 관련이 있는 높이가 동일하지 않는 등 가치가 동일 내지 유사하지 않음이 재건축조합의 관리처분 당시의 평가액(쟁점아파트 938,177천원, 비교평가아파트A 989,780천원)을 통하여 알 수 있는 바, 처분청이 쟁점아파트의 상속재산가액을 비교평가아파트A의 매매가액 1,137,000천원으로 하여 2006.1.23. 세무조사결과 통지한 처분은 이를 재조사하여 결정한다’라고 되어 있다. (다) 2006년 4월에 작성된 상속세 조사 종결보고서에는 ‘ 상속세 및 증여세법 제60조 및 동법시행령 제49조 에서 정한 시가라 함은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액을 말하므로 상속개시일(2004.11.28.)로부터 6월 이내에 경락(2005.5.17.)된 비교평가아파트B의 경락가액 1,513,500천원을 시가로 하고 동 시가에서 상속인이 납부하여야 할 중도금 82,504천원을 차감한 1,430,995천원을 상속재산가액으로 결정한다’라고 되어 있다.

(라) 2006.9.27. 청구인에게 통보된 이의신청결정서에는 ‘쟁점아파트와 비교평가아파트B가 비록 같은 동, 같은 평형이라 하더라도 조망권과 관련있는 높이가 동일하지 않아 재산적 가치가 다를 수 있고, 서울특별시 OOOO OOOO 일대 대형아파트들은 시가가 단기간에 급등한 것이 확인되므로 처분청이 쟁점아파트의 2004.11.28. 상속재산가액의 결정을 위해 비교평가아파트B의 2005.5.17. 경락가액을 매매사례가액으로 결정한 것은 상속개시 당시의 시가를 적절히 반영하지 못한 것으로 보이므로 쟁점아파트의 상속개시 당시의 프리미엄을 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다’라고 되어 있다. (마) 2006.10.10. 작성된 이의신청에 대한 재조사 복명서에는 ‘이의신청심의위원회 심의결과에 따라, 쟁점아파트에 대한 유사매매사례를 수집코자 부동산 중개업소를 탐문하였으나 비교평가아파트A, B를 제외한 유사매매사례를 찾을 수 없고, 비교평가아파트A, B에 대한 유사매매사례 적용여부를 검토한 바, 비교평가아파트A, B 양도시점의 시가는 별반 차이가 없으나, 분양가액 및 조망권과 관련이 있는 높이가 유사한 비교평가아파트B의 매매당시 시가를 쟁점아파트에 대한 시가로 적용함이 타당하다고 판단된다’라고 되어 있고, 비교평가아파트A, B의 매매사례가액 조사내용은 다음 <표1>과 같은 바, 처분청은 세무조사 결과통지시에는 비교평가아파트A의 매매가액을 1,137,000천 원으로 하여 통지하였으나 위 매매가액은 허위계약서에 의한 금액이고 실지매매가액은 1,377,038천원인 것으로 확인하고 있음을 알 수 있다. OOOOOOOOOO (OO O OO)

(3) 쟁점아파트의 상속재산가액을 비교평가아파트B의 2005.5.17. 경락가액인 1,513,500천원을 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 청구인이 제시하는 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점아파트지역 아파트 가격 변동표에 의하면 서울특별시 OOOO OOOO OOO(OO, OOOOOOO, OOOO O) 가격은 상속개시일인 2004년 11월 가격대비 처분청이 매매사례가액으로 평가한 2005년 5월의 가격이 106.3%～142.9%로 되어 있다. (나) 쟁점아파트 및 비교평가아파트의 기준시가 비교표는 다음 <표2>와 같은 바, 건물이 철거된 2004.4.30.에는 쟁점아파트와 비교평가아파트의 기준시가가 같으나, 철거되기 전에는 비표평가아파트A, B의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가보다 높음을 알 수 있다. OOOOOOOOOO (OO O OO)

(4) 살피건대, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에 매매사례에 의한 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하도록 되어 있고, 쟁점아파트와 비교평가아파트B는 비록 같은 평형으로서 같은 아파트의 같은 동에 소재하지만 건물이 멸실되기 전 기준시가, 재건축조합이 평가한 종전 부동산의 금액 및 OOOOOO과 계약한 공급가액이 서로 다르게 나타나며, 쟁점아파트 지역의 아파트 가격은 상속개시일인 2004년 11월 가격대비 처분청이 매매사례가액으로 평가한 2005년 5월의 가격이 106.3%～142.9%로 나타나고, 처분청도 이의신청결정서에서 쟁점아파트 지역의 가격이 급등한 사실을 반영하지 못하였음을 인정하여 재조사 결정을 하였는 바, 가격이 급등한 지역에 있는 쟁점아파트의 상속재산가액은 상속개시일(2004.11.28.)로부터 6개월여가 경과한 후에 경락(2005.5.17.)된 비교평가아파트B의 경락가액을 시가로 보아 상속재산가액을 결정하기 보다는 상속개시일 3일 전(2004.11.19.)에 매매가 이루어진 비교평가아파트A의 실지매매가액을 시가로 보아 상속재산가액을 결정함이 더 합당하다 할 것이므로 달리 매매사례가액이 없는 한 비교평가아파트A의 2004.11.19. 실지 매매가액인 1,377,038천원을 시가로 보아 상속 재산가액을 결정한 후 이 건 상속세를 경정하여야 할 것으로 판단된다 .

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다 .