증여재산 가액의 평가 여부(취소)

조망권·채광상태 등이 아파트 가격결정에 중요하다 감안할 때 같은동·같은평형인 다른 층 아파트의 매매사례가액으로 쟁점 아파트 증여재산가액을 평가한 것은 부당함.

1. 처분개요

청구인은 2004. 12. 21. 최OO으로부터 성남시 OOO OOO OO OO OOOOOOO OOOO OOOO(대지지분 78.057㎡, 건물 66.38㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 증여재산가액은 국세청장이 산정·고시한 159,500,000원으로 평가하여 증여세를 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트와 같은 동 OOO호(대지지분 78.057㎡, 건물 66.38㎡, 이하 “비교대상아파트”라 한다)가 2004. 12. 16. 224,000,000원에 매매된 사실을 확인하고, 위 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 평가하여 2006. 1. 16. 청구인에게 2004. 12. 21. 증여분 증여세 14,010,690원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여, 2006. 3. 21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 부동산의 가격은 개별성이 강하여 같은 동 내의 아파트라도 각 층마다 그 가격이 다르고, 같은 층이라도 그 층의 위치(조망권, 일조권 등), 시설의 상태(구조변경, 인테리어의 시공정도 및 시공시기 등)에 따라 가격이 다를 수 있는 것인바, 첫째, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 동이기는 하나 7층에 위치하고 있어 1층에 위치한 쟁점아파트와는 국세청장이 산정·고시한 가액은 물론 실지거래가액도 현저하게 차이가 나며, 둘째, 쟁점아파트의 경우 증여자가 직접 거주하지 않고 오랜 기간 임대를 한 까닭에 10여년이 넘게 대규모의 수리를 한 사실이 없어 내부 노후정도가 심하고, 셋째, 부동산 매매가액은 개인의 사정에 따라서도 그 차이가 현저할 뿐만 아니라, 넷째, 7층에 위치한 아파트의 증여재산가액을 평가하는데 1층의 매매사례가액을 적용하는 것은 몰라도 이 건과 같이 그 역을 적용하는 것은 상식적으로 납득할 수 없는 바, 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 본 처분은 부당하다.

(2) 아울러 청구인은 국세청장이 매년 산정·고시한 가액을 믿고 증여세를 신고하였는데도 불구하고 이를 부인하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋난다 할 것이며, 청구인이 전혀 알 수 없는 유사 매매사례가액을 근거로 그 증여재산가액을 평가함은 과세요건 명확주의에도 반한다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트와 비교대상아파트는 면적·정면방향·위치·신축연도·기준시가 등이 유사할 뿐만 아니라 비교대상아파트의 매매계약일은 2004. 12. 16.로 쟁점아파트 증여일로부터 3월 이내이므로 비교대상아파트는 상속세및증여세법 시행령 제49조 제5항에 규정된 ‘당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산’이라고 할 수 있으며, 현재 쟁점아파트는 재건축을 전제로 가격상승 중인 노후아파트로 층수가 중요한 것이 아니라 대지권의 면적이 실제 가격의 중요 기준으로 작용되고 있는 것이 현실인 바 두 아파트의 대지권의 면적은 동일하므로 결국 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 평가한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 같은 동·같은 평형인 다른 층 아파트의 매매사례가액을 증여재산가액으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세및증여세법(2005. 7. 13. 법률 제7580호로 개정되기 전의 것) 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가 에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 규모 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건 물 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택 ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가 한다.

(2) 상속세및증여세법 시행령(2005. 8. 5. 대통령령 제18989호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월( 증여재산의 경우에는 3월 로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 (민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

처분청은 같은 동 7층에 위치한 비교대상아파트를 쟁점아파트의 유사 매매사례로 보아 그 가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 평가한 반면, 청구인은 아파트 1층과 7층은 실제 거래가액, 국세청장이 산정·고시한 가액도 다름은 물론 사회통념상으로도 유사한 매매사례가 될 수 없다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 2004. 12. 16. 비교대상아파트가 224,000,000원에 매매된 사실, 위 매매일이 쟁점아파트 증여일로부터 3개월 이내인 사실 및 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 동으로 면적, 정면방향, 신축연도 등의 기본적인 사항이 동일한 점에 대하여는 다툼이 없고, 쟁점아파트와 비교대상아파트의 호수, 증여(매매)일, 증여일 전후의 국세청장이 산정·고시한 가액 등은 아래 <표>와 같다. * 쟁점아파트 및 비교대상아파트가 소재하는 아파트 건물은 15층 건물임

(2) 한편, 처분청이 제출한 조사복명서의 내용을 살펴보면, 담당조사관들이 부동산뱅크지에서 확인한 쟁점아파트와 같은 단지·같은 평형 아파트의 이 건 증여 당시 거래가액은 235,000,000원에서 255,000,000원이고, 인터넷 KB아파트시세조회에서 확인한 동일한 조건의 아파트에 대한 2006. 3. 27. 현재 거래가액은 하한가 350,000,000원, 일반거래가 357,500,000원, 상한가 367,500,000원인 사실이 확인된다.

(3) 그러나 2003. 12. 30.에 신설되어 2004. 1. 1.부터 시행된 상속세및증여세법 시행령 제49조 제5항은 당해 재산과 면적 위치 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 아파트의 경우 위 규정을 적용함에 있어 같은 단지·같은 동·같은 평형이라도 보수 또는 구조변경 여부를 불문하더라도 층·방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이므로 같은 단지·같은 동·같은 평형이라 하여 무조건 유사 매매사례라고 보아서는 아니된다 할 것이다(OOOOOOOOOOO, OOOOO OOO OO., 같은 뜻).

(4) 살피건대, 조망권·채광상태·일반인들의 선호도 등에 비추어 아파트 1층은 7층보다 가격이 저렴한 것이 일반적인 점, 이 건의 경우 국세청장이 산정·고시한 가액 역시 1층인 쟁점아파트가 7층인 비교대상아파트에 비하여 13,000,000원이나 낮으며, 부동산 정보지 등에 게재된 시세는 호가를 주로 반영한 금액으로 절대적으로 신뢰할 수는 없으며 더구나 개별적 층수에 따른 정확한 시세는 확인이 어려운 점, 처분청은 쟁점아파트가 재건축을 전제로 가격 상승중인 노후 아파트이므로 층수보다는 대지권 면적이 거래가액 결정의 중요한 기준으로 작용한다는 의견이나 이 건의 경우 현재 재건축이 예상되는 아파트일 뿐 현재까지 재건축여부가 확정되지 않은 상태인 점 등을 종합적으로 감안할 때 비교대상아파트를 쟁점아파트와 유사매매사례로 보기 어렵다고 할 것이므로 결국 이 건 처분은 부당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.