① 매매계약서상 단서에 중개인이 수령하였다고 기재된 ㅇㅇㅇ만원을 양도가액에서 차감하거나 필요경비로 인정할 수 있는지 여부 ② 매매계약서상 취득대금 ㅇㅇㅇ만원에서 추가로 ㅇㅇㅇ만원을 필요경비로 보아 차감할 수 있는지 여부 ③ 청구인이 이병주 등에게 송금한 ㅇㅇㅇ만원을 필요경비(중개수수료 및 법부사 비용)로 공제할 수 있는지 여부

○○○

가 중개하여 작성한 매매계약서 단서에 매매대금

□

□

□백만원 중

◇

◇

◇백만원을

○○○

의 계약금으로 공제하고 지급한다고 약정한 점, 청구인이 필요경비에 대한 금융거래자료를 제시하고 있는 점, 청구인이 거래를 주도하였다고 주장하는

○○○

에 대하여 별도의 확인 조사를 하지 아니한 점,

○○○

와 ◎◎◎이 필요경비에 대한 사실확인서를 제출한 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액, 필요경비가 불분명한 것으로 보이므로 처분청이 이를 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 부과처분의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.6.27. 및 2003.12.27. 권OOO과 공동으로 취득한OOO 전 221㎡, 163-4 전 734㎡,163-40 전 876㎡, 163-43 전 426㎡ 중 3분의 2지분 및 163-30 전 754㎡(이상의 5필지를 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.3.10. 김OOO(배우자 김OOO에게 명의신탁)에게 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세(양도가액OOO원)를 신고하였다.

나. OOO세무서장이 양도소득세 조사에서 쟁점토지의 양수자인 김OOO의 취득가액이 OOO원으로 확인된다 하여 동 쟁점토지 중 청구인의 지분 상당인 OOO원을 처분청에 실지거래가액 상이자료로 통보하자, 처분청은 <표1>과 같이 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원으로, 산출세액을 OOO원으로 경정하여 2015.5.11. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.OOO다. 청구인은 이에 불복하여 2015.7.14. 이의신청을 거쳐 2016.2.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지 매매대금 OOO원 중 매매계약서상의 단서에 기재되어 있는 OOO원을 양도가액에서 차감하거나 또는 필요경비로 인정하여야 한다.(가) 청구인은 아래 <표2>와 같이 2003.6.27. 및 2003.12.27. 쟁점토지를 공동 명의로 취득하였다.OOO(나)쟁점토지는 중개업자이자 미등기 전매자인 이OOO의 소개로 취득한 것이며, 이OOO는 본인명의로 가계약을 하였다가 청구인과 권OOO 명의로 이전하여미등기 전매를 하였고 이OOO는 청구인과 정식으로 계약할 때에 가계약 당시 작성한 계약서를 회수하여 파손하였다.(다) 쟁점토지의 양도 당시 작성된 매매계약서에 따르면 매매대금이 OOO원인 것으로 나타나고 단서에 “OOO원은 이OOO의 당초 계약금을 공제하고 계약금을 지급한다”고 기재되어 있다.(라)처분청이 매매계약서상 매매대금 OOO원은 인정하면서단서는 부인하고 이 건 과세처분을 하였으나,이OOO가 모든 것을 조정하면서가계약할 때 지급한 계약금을 쟁점토지의 양도대금에서 차감하든지아니면 중개업자의 수수료로 보아 필요경비로 인정하는 것이 타당하며, 실제 청구인과 권OOO은OOO원만을 받았고 이OOO를 조사하면 확인이 가능함에도 금융증빙 등이 없다 하여 이를무시하는 것은 불합리하다.(마)처분청이 양도가액의 증거자료로 제시한 매매대금 OOO원의 영수증은 이OOO가 OOO검찰청에서 조사받을 당시 요청하여 별다른 생각 없이 날인하여 전달한 것인데, 매수인 김OOO이 소지하고 있어야 함에도 이OOO가 가지고 있는 것은 사후에 작성된 것임을 입증한다.

(2) OOO 토지의 취득대금 중 중도금 OOO을 이OOO에게 계좌이체한 사실이 확인됨에도 이를 인정하지 아니하는 것은 부당하다.(가) 매매계약서상으로 쟁점토지 중 OOO의 취득가액은 OOO원이지만 실제 지급금액은 OOO원으로 그 내역은 다음 <표3>과 같다.OOO(나)처분청은 대금이 계약금OOO원임에도 매매계약서상 매매대금이 OOO원이라 인정하였다는 의견이나,청구인이 중개인에게 지급한 매매대금에는 계약금, 중도금, 잔금또는 수수료 밖에 없으므로 이OOO에게 무통장으로 입금한OOO원은 지급시기 등에 비추어 중도금임이명백하고, 일반적으로 계약금은 현금지급하는 것이 관례이고 탈색된 현금보관증을 보더라도 위조된 문서가 아님을 알 수 있으므로 취득가액을 OOO원으로 하여야 한다.

(3) 청구인이 이OOO에게 지급한 중개수수료 OOO원, 법무사 사무장에게 지급한 등기비용 OOO원은 계좌이체한 사실이 확인되므로 필요경비로 보아 차감하여야 한다.쟁점토지를 양도한 후에 양도소득세를 신고할 때는 필요경비가 취득세와 등록세 등을 합쳐 모두 OOO원에 불과하였으나,청구인의 OOO계좌에서 이OOO에게 중개수수료로OOO원을 송금하였고, 같은 계좌에서법무사 박OOO에게등기비용으로 2003.6.18. OOO원도 송금한 만큼 필요경비로 공제하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1)청구인은 이OOO가 미등기 전매자라고 주장하며 ‘이행각서’를 제출하였는바,이는 이OOO가 청구인 외 1인에게 쟁점토지 등에서 평당 OOO원의 이익을 보장하여 준다는 내용이므로 이OOO가 미등기전매자라는 사실을 입증할 만한 객관적 증빙이 아니며,이OOO가 청구인으로부터 OOO원을 수취하게 된 구체적인 채권ㆍ채무관계, 관련 계약서 및 영수증, 금융증빙 등이 확인되지 아니하므로매매계약서 단서의 ‘OOO원은 이OOO의 당초 계약금을 공제하고 계약금을 지급한다’는 내용만으로는 청구인의 양도가액에서 차감하거나 필요경비로 인정할 수는 없다.

(2) 청구인이 이OOO에게 어떤 이유로 OOO원을 지급하였는지에 대한 구체적인 증빙이 확인되지 아니하므로 OOO원을 취득가액으로 보아 추가로 공제할 수는 없다.(가) OOO 토지를 취득할 때의 매매계약서상 대금은 OOO원이며, 청구인이 전 소유자 장OOO수에게지급한 대금은 2003.12.8. 현금지급한 계약금 OOO원이나, 계약서상 금액을 취득가액으로 하였다.(나) 청구인은 2013.12.19. 이OOO에게 송금한 OOO원을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 이OOO에게 어떠한명목으로 입금한 것인지를 입증할 만한 구체적인 관련 증빙이 확인되지 아니하므로 취득가액으로 보아 차감할 수 없다.

(3) 이OOO와 박OOO에게 송금한 OOO원이 실제 중개사 및 법무사비용인지를 증명할 만한 객관적이고 구체적인 증빙들이 확인되지 아니하므로 필요경비로 공제할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 매매계약서상 단서에 중개인이 수령하였다고 기재된 OOO원을 양도가액에서 차감하거나 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

② 매매계약서상 취득대금 OOO원에서 추가로 OOO원을 필요경비로 보아 차감할 수 있는지 여부

③ 청구인이 이OOO 등에게 송금한 OOO원을 필요경비(중개수수료, 법무사비용)로 공제할 수 있는지 여부나. 관련 법률

(1) 국세기본법제14조 [실질과세]

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법제97조 [양도소득의 필요경비 계산]

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 이OOO는 양수자인 김OOO의 배우자 김OOO과 관련된 횡령피의사건에서 검찰에 출석하여 김OOO이 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다는 내용으로 진술한 사실이 진술조서에 나타난다.

(2) 청구인의 매매대금 수취 영수증상 인장과 매매계약서상 인장이 상이한 것으로 나타나고, 청구인은매매가 완료된 후 이OOO가 요청하여 작성된 영수증이라고 주장하며 이OOO의 사실확인서를 심판청구에서 제출하였다.

(3) 청구인은 쟁점①과 관련하여 이OOO가 매매대금 OOO원 중 OOO원을 공제하고 OOO원을 청구인에게 지급하였음을 인정하는 사실확인서를 심판청구에서 제출하였다.

(4)청구인은 쟁점②와 관련하여 취득가액이 이미 인정된OOO원이아니고 OOO원으로 중도금 OOO원을 수령하여 매도인에게 전달하였다는 내용인 이OOO의 사실확인서를 심판청구에서 제출하였다.

(5) 청구인이 제출한 OOO계좌 거래명세표를 보면, 이OOO주에게 2003.5.5.과 2003.6.18. 2회에 걸쳐 각각 OOO원을 송금하였고, 청구인이 OOO에 소재한 박OOO 법무사 사무소의 사무장이라고 주장하는 박OOO에게 2003.6.18. OOO원을 송금한 것으로 나타나며, 청구인은 심판청구에서 이OOO의 중개수수료 수령 사실확인서, 박OOO의 등기비용 수취 사실확인서를 제출하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 이OOO가 중개하여 작성한 매매계약서 단서에 매매대금 OOO원 중 OOO원을 이OOO의 계약금으로 공제하고 지급한다고 약정한 점, 청구인이 필요경비에 대한 금융거래자료를 제시하고 있는 점, 청구인이 거래를 주도하였다고 주장하는 이OOO에 대하여 별도의 확인조사를 하지 아니한 점, 이OOO와 박OOO이 필요경비에 대한 사실확인서를 제출한 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액과 필요경비가 불분명한 것으로 보이므로 처분청이 이를 재조사하여그 결과에 따라 이 건 부과처분의과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.