일괄양도한 부동산의 양도가액을 기준시가 비율로 안분하여 과세한 처분의 당부

일괄양도한 부동산의 양도가액을 처분청이 기준시가 비율로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2011.6.2. 최OOO에게 청구인 소유의 부동산인 경기도 OOO대 749㎡, 같은 리 261-9 대 71㎡, 위 지상 근린생활시설 299.86㎡(이하 “쟁점부동산1”이라 한다) 및 같은 리 261-2 대지 775㎡, 위 지상 주택 및 창고 170.61㎡(이하 “쟁점부동산2”라 한다), 청구인의 배우자 이OOO 소유의 같은 리 261-10 외 5필지 답 1,099㎡(이하 “쟁점부동산3”이라 한다)를 일괄하여 OOO원에 양도하고 2011.8.31. 이중 쟁점부동산1의 양도가액은OOO원, 쟁점부동산2의 양도가액은OOO원, 이OOO은 쟁점부동산3의 양도가액을OOO원(8년 이상 자경농지 감면)으로 하여 각각 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인과 매수인간에 작성된 또 다른 매매계약서를 근거로 쟁점부동산1의 양도가액은 OOO원, 쟁점부동산2의 양도가액은 OOO원(1세대1주택 비과세)으로 결정하고 쟁점부동산1의 양도가액 과소신고분에 대하여 2012.9.5. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.9.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

모든 부동산의 거래는 당사자간 합의가 원칙이고 계약이후 잔금 청산일까지 당사자간 합의에 의한 계약내용은 얼마든지 변경가능하며 당초 계약서와 이후 변경된 계약서가 있다면 최종적으로 변경된 계약서 내용이 유효한 것으로써 이에 따르면 쟁점부동산1의 양도가액은 OOO원, 쟁점부동산2의 양도가액은 OOO원이 되어야 하며, 쟁점부동산3의 경우 도로에 접한 토지로서 청구인 소유의 토지보다 더 유용한 가치가 있으며 이러한 이유로 당초 계약서 내용을 변경하여 쟁점부동산3의 가액은 OOO원, 청구인 소유부동산인 쟁점부동산1, 2의 가액은 OOO원으로 정하였음에도 단순히 검찰조사 과정에서 확인된 당초 매매계약서를 근거로 양도가액을 결정하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인과 청구인의 배우자 이OOO은 소유부동산을 일괄매도하면서 총매매대금은 OOO원으로 동일하나 각 부동산별 양도가액이 다른 매매계약서 2장을 작성하였는바, 이는 양도소득세 부담을 줄일 목적(쟁점부동산1은 과세, 쟁점부동산2는 1세대1주택 비과세, 쟁점부동산3은 8년이상 자경농지 100% 감면 신고)으로 작성한 이중계약서로 양도소득세 신고시에는 비과세·감면되는 쟁점부동산2, 3의 양도가액은 높게, 과세되는 쟁점부동산1의 양도가액은 낮게 기재한 매매계약서를 제출하였고, O OOOOO OOOOOO, OOOO OO OOO OOO, (OO : OOO, O) 청구인이 당초 신고한 매매계약서에 비하여 검찰조사과정에서 확인된 양도가액이 위의 표에서와 같이 기준시가 비율과 상당히 유사하고 청구인은 쟁점부동산3이 도로상에 접한 토지이기 때문에 특별히 가치가 높게 반영되었다고 주장하나, 도로상에 접한 토지가 아니라 실지로 도로 및 도로를 겸한 주차장용지로서 이는 도로가 대지보다 가치가 높다는 일방적인 주장이고 또한 총매매대금이 동일한 2장의 계약서를 작성한 이유도 조세회피목적 이외로는 설명되지 아니한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 일괄양도된 청구인 및 배우자 이OOO 소유부동산의 양도가액을 당초 매매계약서상 기준시가로 안분한 양도가액으로 하여 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세전적부심사결정서에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2001.6.26. 청구인의 배우자인 이OOO으로부터 쟁점부동산1,2를 증여받고 2011.6.2. 청구인 소유의 쟁점부동산1,2 및 배우자 이OOO 소유의 쟁점부동산3을 최OOO에게 OOO원에 일괄양도하였으며, 쟁점부동산1에 대해서는 양도가액OOO원, 쟁점부동산2에 대해서는 양도가액 OOO원으로 하여 쟁점부동산1에 대해서는 산출세액 OOO원의 과세신고, 쟁점부동산2에 대해서는 1세대1주택 비과세 신고를 하였으며, 이OOO은 쟁점부동산3에 대하여 양도가액OOO원으로 양도소득세 신고를 하면서 산출세액OOO원에 대하여 「조세특례제한법」제69조 에 의하여 8년 이상 자경농지로 감면신청을 하였다. (나) 청구인과 이OOO은 당초 쟁점부동산1,2,3을 김OOO 이사장)에게 양도하였으나 매수인의 사정에 의하여 최OOO재무담당 직원)에게 소유권을 이전한 사실이 김OOO에 대한 검찰조사와 관련하여 확인되며, 서대문세무서에서 김OOO에 대한 세무조사를 실시하면서 쟁점부동산1,2,3의 양도와 관련하여 처분청에 제출된 매매계약서를 토대로 청구인에 대한 양도소득세 과소신고 혐의자료를 2012.2.21. 처분청에 파생하였다. (다) 처분청은 이OOO에 대한 세무조사를 2012.6.4.부터 2012.6.23.까지 실시하여 쟁점부동산3이 청구인이 운영한 음식점의 주차장 등으로 사용된 사실을 확인하여 8년 자경농지 감면신청을 부인하고 양도가액도OOO원으로 결정하여 이OOO에게 OOO원의 양도소득세 과세를 예고하는 세무조사 결과를 통지한 사실이 확인된다. (라) 쟁점부동산1,2,3에 대하여 청구인이 양도소득세 신고당시 제출한 매매계약서 내용 및 검찰에서 자료수집한 매매계약서 내용, 기준시가 비율 등은 아래와 같다.

(OO : OOO, O) O OO)O OOOO OOO OOO OOO OOOO OOOOO OO,OOOOOOOO O OOOO OOOOO OOO OOOOOOO OOO OOOOO OOOO OOOOOOOO OOOOOO (마) 쟁점부동산1,2,3의 일괄양도가액 OOO원을 기준시가의 비율로 안분하여 양도가액을 계산해 보면 쟁점부동산1의 양도가액은OOO원, 쟁점부동산2의 양도가액은 OOO원, 쟁점부동산3의 양도가액은OOO원이다. (바) 쟁점부동산1,2,3의 일괄양도가액 OOO원 중 이OOO에게 실질적으로 OOO원이 귀속되었기에 청구인 소유 쟁점부동산1,2의 양도가액이OOO원이라는 청구인의 주장을 살펴보면 가) 청구인 소유 쟁점부동산1,2는 청구인이 2001년 6월경 이OOO으로부터 증여를 원인으로 취득하였으며, 증여받은 부동산과 관련하여 이OOO의 근저당 채무를 청구인이 인수하였으나 이는 실질적으로 이OOO의 채무이며 쟁점부동산1,2,3의 일괄양도와 관련하여 매수인인 최OOO에게 승계시킨 근저당 채무OOO은 사실상 이OOO이 지급받아서 반제한 것으로서 이는 이OOO의 양도가액에 포함되어야 하므로 쟁점부동산3의 양도가액은 OOO이 되며, 쟁점부동산1,2의 양도가액은OOO원이 되어야 한다. 나) 청구인이 쟁점부동산1,2를 증여받을 당시의 근저당 채무는 부동산등기부등본 등에 의하여 아래와 같이 확인된다. (OO : OOO) 다) 청구인은 쟁점부동산1을 증여받은 당일 이를 담보로 채권최고액OOO원으로, 청구인을 채무자로 하여 주식회사 OOO에서 대출 받은 사실이 확인이 되고 2011.6.14. 상기 채권최고액이 OOO원으로 변경되었으며 같은 날 매수인인 최OOO가 채무를 인수한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

라) 청구인은 이OOO이 쟁점부동산3의 양도로 인하여OOO원을 지급 받았다고 주장하면서 양도대금 OOO은 대출금을 승계하였고, 신규부동산 취득에OOO원, 개인적인 부채 상환에OOO원 등을 사용하였다고 주장한다.

(2) 청구인은 청구이유서에서 쟁점부동산1,2가 비록 대지이고 건물이 있다고 하나 건축허가시 배우자 이OOO이 쟁점부동산3의 사용승락을 하지 않았다면 허가 자체도 나오지 않았을 것이므로 도로에 접한 쟁점부동산3의 가치를 쟁점부동산1,2 보다 더 높은 가치로 평가하여 당초 계약내용을 합의에 의해 변경시켰으며, 쟁점부동산3은 청구인의 음식점을 에워싸고 있는 도로 역할 겸 주차장으로도 유용하지만, 맹지나 다름없는 청구인의 쟁점부동산1,2의 가치를 더욱 증가시키는 절대적인 위치에 있기 때문에 지목이나 개별공시지가로 평가된 그 이상의 가치를 부여하여야 하나 8년 이상 자경농지로 양도소득세 감면을 신청한 것은 잘못되었음을 시인하였다.

(3) 「소득세법」 제100조 제2항에 의하면 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 같은 법 시행령 제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하도록 규정하고 있다.

(4) 위 사실관계를 종합하면, 청구인은 모든 부동산의 거래는 당사자간 합의로 변경가능하며 최종적으로 변경된 것이 유효한 만큼, 단순히 검찰조사 과정에서 확인된 당초의 매매계약서를 근거로 양도가액을 결정하는 것은 부당하다는 주장이나, 쟁점부동산1,2,3의 매매계약서를 각각OOO원으로 작성하여 양도소득세를 신고하였으나, 검찰조사에 의하여 쟁점부동산1,2,3의 매매금액이 각각 OOO원의 다른 매매계약서를 작성한 사실이 확인되는 점, 쟁점부동산의 양도가액을 「소득세법」제100조 및 같은 법 시행령 제166조 제6항의 규정에 따라 기준시가를 적용하여 산정해 보면 검찰에서 확인된 당초매매계약서의 양도가액과 유사한 점 등을 감안할 때 처분청이 일괄양도된 쟁점부동산의 양도가액을 당초 매매계약서상 기준시가로 안분한 양도가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.