부동산의 취득시기(경정)

재개발아파트의 종전토지 소유자가 재개발조합으로부터 분양받은 아파트를 양도한 경우로서, 과세관청은 이를 '환지' 취득으로 보아 토지는 물론, 건물의 취득시기를 [종전토지의 취득일]로 하여 취득가액을 산정하고 과세한 처분의 당부를 가리는 사례임

1. 사실청구인은 도시재개발사업구역내 토지 등을 OO 제2-1구역 주택개량재개발조합에 양도하고 관리처분계획(1996.8.23 서울특별시 OO구 고시 제 1996-31호로 인가된 것)에 따라 취득한 서울특별시 OO구 OO동 O OOOOOOO OO OOOOO OOOO OOOOO 건물 154.78㎡ 및 대지 53.21㎡의 2분의 1지분(이하 “쟁점재개발아파트”라 한다)을 1998.12.5 양도하고 1998.12.3 「부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권)」의 양도임을 전제로 관리처분계획인가일의 다음날을 취득시기로 보고 기준시가로 양도차익을 산정하여 자산양도차익예정신고를 하면서 양도소득세 1,524,620원을 자진납부하였다.처분청은 쟁점재개발아파트는 양도일 현재 관할지방자치단체(OO구청장)로부터 임시사용승인을 득한 상태에 있었음을 이유로 「부동산을 취득할 수 있는 권리」가 아닌 부동산의 양도에 해당한다 하여 종전토지 등의 환지로 보아 종전토지 등의 취득시기(1989.5.8) 및 취득가액을 적용하여 2001.2.1 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세 12,451,470원을 결정·고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2001.4.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 양도한 것은 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권)이지 부동산 자체가 아니므로 그 취득시기를 관리처분계획의 인가고시가 있은 날로 보아 당초 취득가액을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 신고 납부한 것은 정당함에도 이를 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점재개발아파트는 1997.10.30 OO구청장으로부터 임시사용승인되었으며 2000.2.16 정식 사용승인되어 등기가 경료되었음이 관련공문 등에 의해 확인되고 이 점에 대하여는 다툼이 없는 바, 잔금지급약정일인 1998.12.5 현재 양도 목적물이 완성되어 사용 가능한 상태에 있음이 분명한 만큼 잔금지급약정일을 양도시기로 보아야 하므로 부동산이 아닌 분양권의 양도라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.또한, 도시재개발법에 의해 인가된 관리처분계획에 따라 취득한 아파트는같은법 제39조제2항의 규정에 의거 토지구획정리사업법상의 환지로 보므로 쟁점재개발아파트의 취득시기 및 취득가액은소득세법 시행규칙 제77조의 규정에 따라 종전토지 등의 취득시기 및 취득가액을 적용하는 것이므로 종전토지 등의 취득가액으로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점쟁점재개발아파트의 양도에 대하여 「부동산을 취득할 수 있는 권리」가 아닌 부동산의 양도에 해당한다 하여 종전토지 등의 취득시기 및 취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분의 당부나. 관계법령소득세법 제94조【양도소득의 범위】양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득같은법시행령 제157조【토지 등의 범위】

③ 법 제94조 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 지상권·전세권과 등기된 부동산임차권

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)같은법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다같은법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

③ 토지구획정리사업법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일로 한다도시재개발법 제39조【대지 및 건축시설에 관한 권리의 확정】

① 대지 또는 건축시설을 분양받은 자는 제38조 제4항의 규정에 의한 분양처분의 고시가 있은 날의 다음날에 그 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득한다. 이 경우에 종전의 대지 또는 건축물에 관한 지상권·전세권·저당권 또는 등기된 임차권과주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 분양받은 대지 또는 건축시설에 설정된 것으로 본다

② 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보며, 제34조 제9항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 보류지 등으로 본다다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점재개발아파트에 관하여 기준시가로 양도차익을 계산함에 있어 양도시기가 1998.12.5이라는 데에는 다툼이 없고 취득시기에만 다툼이 있는 이 건의 경우, 청구인은 양도한 것이 「부동산을 취득할 수 있는 권리」이지 부동산 자체가 아니어서 그 취득시기는 관리처분계획인가일의 익일(1996.8.24)이지 종전토지 등의 취득일(1989.5.8)로 될 수 없다는 내용의 주장을 하므로 이를 살펴본다.

(2) 소득세법상「부동산을 취득할 수 있는 권리」의 양도로 과세받기 위하여는 관리처분인가일부터 당해 주택이 완성되기 전에 양도된 사실이 인정되어야 하는 바(국심 96중1404, 1996.12.31 등 같은 뜻임), 쟁점재개발아파트의 경우 1996.8.23 OO구 고시 제 1996-31호로 관리처분계획이 인가되고 1997.10.30 OO구 주택 58531-1576호로 임시사용승인된 사실이 처분청의 당초 조사서 및 그 부속서류의 기재내용에 의하여 확인되고 이 점에 대하여는 청구인도 다툼이 없다.

(3) 이러한 사실을 놓고 볼 때 청구인은 쟁점재개발아파트가 사실상 완성되어 입주사용이 가능한 상태에서 이를 양도한 점이 인정되고 따라서 청구인이 양도한 것은 부동산(건물·토지)이지 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당한다고 보기는 어렵다 하겠다.

(4) 다만, 부가적인 판단사항으로 처분청은 이 건 토지·건물의 취득시기를 공히 종전토지 등의 취득일로 보아 과세하였음을 알 수 있는 바, 재개발구역내의 종전토지 소유자가 당해 재개발조합으로부터 분양받은 아파트를 양도한 경우 취득가액 산정시 건물부분의 취득시기는 준공일 또는 임시사용승인일로 보는 것이므로(국심 1999서398, 1999.8.13 및 국심 1998서1187, 1998.12.14 등 같은 뜻임), 이 건 건물부분의 취득시기를 임시사용승인일(1997.10.30)로 보아 취득가액을 산정함이 타당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.