일괄양도한 쟁점부동산의 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가 비율로 안분하여 과세한 처분의 당부

쟁점부동산은 필지가 상이한 별개의 부동산으로 개별공시지가가 별도로 산정되어 고시되어 있고, 쟁점부동산 중 지목이 같은 필지끼리의 개별공시지가는 서로 유사한 가격임에도 감정평가 등 합리적인 절차없이 이를 달리하여 구분기재한 것은 임의로 구분기재한 것으로 보이므로 처분청이 쟁점부동산의 필지별 양도가액 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 기준시가 비율로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 전 965㎡, 같은 리 OOO 전 2,569㎡, 같은 리 OOO 전 1,140㎡, 같은 리 OOO 임야 4,165㎡, 같은 리 산 OOO 임야 13,742㎡, 같은 리 OOO 임야 341㎡ 합계 6필지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2013.1.17. 이OOO 등에게 양도한 후 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원으로 하여 해당 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 필지별 양도가액 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 기준시가 비율로 안분하여 2014.2.1. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 거주자의 경우 당해 자산만을 위해 별도의 장부를 갖추지 아니한 경우라도 취득 또는 양도시에 매매계약서 등에 자산별로 매매가액이 구분 기재된 경우에는 자산가액이 각각 구분기장이 된 것으로 보아야 한다.

(2) 조세회피 행위란 어떤 경제적 목적을 달성하기 위하여 본래 채택했어야 할 방법을 채택하지 않음으로써 세부담을 부당하게 감소시키는 행위를 말하며, 조세회피와 관련된 뚜렷한 목적 내지는 사정이있었다고 확인되지 않는 한 조세회피 의도가 있었다고 단정할 수 없다.

(3)「소득세법」제100조제2항의 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때를 과세관청이 주장하는 것처럼 감정가액 및 기준시가 등에 의하여 구분계산한 금액과 불일치하는 경우 모두를 불분명한 때로 보게 된다면 이는 과세요건 명확주의에 위배되어 법률규정이 추상적이거나 불명확하여 행정부에 포괄적, 백지적 위임을 한 것과 동일한 결과가 초래되고 과세관청의 자의적 해석이 가능하게 되므로 조세법률주의에 위배된다.

(4) 따라서 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때라 함은 엄격해석시 일괄양도 후 구분기장이 되어 있지 아니하고 총액기준의 양도가액이거나, 일부만 기장되어 있어서 개별자산가액이 불분명한 경우를 말하는 것이므로, 특수관계 없는 양도인과 양수인 간 합의를 통하여 매매계약서에 구분하여 기장한 실지거래가액에 따라 산정한 양도차익은 인정되어야 할 것이므로 쟁점부동산의 필지가액을 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 양도시 쟁점부동산의 필지별 1㎡당 개별공시지가가 공시되어 있음에도 불구하고, 필지별 가액을 임의적으로 계상하여 양도가액을 기재하였고, 기재한 양도가액 산정에 대한 이렇다 할 어떠한 근거도 확인되지 않는 점 등을 볼 때, 총액기준으로 양도가액을 정하였고 그 이후에 임의로 각 지번의 가액을 정한 것으로 판단된다.

(2) 특수관계 없는 양도인과 양수인 간 합의를 통하여 매매계약서에 구분하여 기장한 실지거래가액에 따라 산정한 양도차익은 인정되어야 된다고 주장하는 것에 대해 살펴보면, 청구주장과 같이 양도가액을 감정평가 등 객관적인 기준없이 임의로 구분한 경우에도 특수관계 없는 양도인과 양수인 간 합의를 통하여 작성한 계약서에 구분 기재하여 양도가액을 기재한 경우 그 가액을 실지거래가액으로 인정한다면, 총액기준의 양도가액으로 계약한 사람과 조세형평성에 어긋난다고 할 수 있다. 즉 부동산을 일괄로 양도한 경우에 부동산의 가치를 감정평가 등 합리적인 절차없이 양도가액을 임의로 산정한 경우에는「소득세법」제100조제2항의 가액구분이 불분명한 때로 보아 지리적 차이 등을 반영하여 공시된 개별공시지가로 양도가액을 안분 산정하여 양도소득세를 결정하는 것이 조세형평에 맞다고 할 수 있다.

(3) 청구인이 양도한 쟁점부동산의 계약서는 쌍방 간의 계약이고 양도가액을 필지별로 구분하여 기재한 것에 대한 감정평가가액이나 필지별 가격산정에 대한 추가적인 서류제출을 구두로 요청하였으나 회신이 없는 등 사실상 토지가액 구분이 불분명한 경우에 해당된다고 보아 기준시가로 안분하여 양도가액을 재산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점일괄 양도한 쟁점부동산의 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가 비율로 안분하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1)소득세법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2)소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

(3) 부가가치세법 시행령(2013.2.15. 대통령령 제24359호로 개정되기 전의 것) 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신고하고 처분청이 경정한 쟁점부동산의 양도가액은 아래 <표1>과 같다.

<표1>

쟁점부동산의 양도가액

(2) 쟁점부동산의 매매계약서에는 OOO 전 965㎡의 양도가액은 OOO원으로, 같은 리 OOO 전 2,569㎡의 양도가액은 OOO원으로, 같은 리 OOO 전 1,140㎡의 양도가액은 OOO원으로, 같은 리 OOO 임야 4,165㎡의 양도가액은 OOO원으로, 같은 리 OOO 임야 13,742㎡의 양도가액은 OOO으로, 같은 리 OOO 임야 341㎡의 양도가액은 OOO원으로 구분 기재되어 있는 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 신고한 양도소득세 신고서에는 쟁점부동산의 양도소득금액과 관련하여 감면신청한 내역은 없다.

(4) 청구인이 신고한 쟁점부동산의 1㎡당 양도가액은 아래 <표2>와 같다.

<표2>

쟁점부동산의 1㎡당 양도가액

(5) 위의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「소득세법」제100조, 같은 법 시행령 제166조 제6항 및「부가가치세법 시행령」제48조의2제4항 제1호에서 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 토지와 건물 등에 대한「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것으로 규정하고 있다.이 건의 경우 쟁점부동산은 필지가 상이한 별개의 부동산으로 개별공시지가 별도로 산정되어 고시되어 있고, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점부동산 중 지목이 같은 필지(전 3필지, 임야 3필지)끼리의 개별공시지가는 서로 유사한 가격임에도 감정평가 등 합리적인 절차없이 이를 달리하여 구분 기재한 것은 임의로 구분 기재한 것으로 보이므로 처분청이 쟁점부동산의 필지별 양도가액 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 기준시가 비율로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.