비교대상아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 보아 과세한 처분의 당부(기각)

기준시가 및 시세가 크게 차이 나는 아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 달라는 것은 부적절함

1. 처분개요

청구인은 2006.12.29. OOOOO OOO OOO OOOOO OO OOOOOOOO OOOO OOOO호(전용면적 59.606㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 사촌형인 OOO으로부터 증여받은 후, 기준시가를 토대로 증여가액을 420,000,000원으로 하여 증여세 과세표준과 세액을 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트와 같은 동에 위치한 같은 면적의 아파트인 111동 803호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액 755,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보아 2008.7.16. 청구인에게 증여세 104,696,000원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.10.10. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트가 증여된 시기는 인근 아파트 시세가 하루가 다르게 급변하던 때로, 쟁점아파트의 증여일은 2006.12.29.인데, 비교대상아파트가 거래된 시점은 시세가 최고점에 달했던 2006.12.5.이므로 이보다 증여일과 가까운 날인 2006.12.26. 거래(계약일)된 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 면적의 아파트 106동 904호의 매매가액 695,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 동, 같은 면적, 같은 방향이며, 그 기준시가(408,000,000원)는 쟁점아파트(420,000,000원)보다 12,000,000원 낮고, 비교대상아파트의 매매사례가액이 쟁점주택에 대한 시세범위 내에 있는 반면, 청구인이 주장하는 아파트는 쟁점아파트와 방향이 다르며 그 기준시가(389,000,000원)가 증여일 전후 3개월 내 거래된 아파트 중 가장 낮으므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

비교대상아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 하여 쟁점아파트의 시세로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006.12.29. 쟁점아파트를 증여받고 기준시가에 의하여 산출한 증여가액으로 증여세 과세표준과 세액을 신고하였으나, 처분청은 비교대상아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 쟁점아파트의 시가를 평가하여 이 건 증여세 과세표준과 세액을 경정하였다.

(2) 청구인은 같은 단지 내 106동 904호의 거래가액을 매매사례가액으로 하여 쟁점아파트의 시가를 평가하여야 한다고 주장하므로 위 세 아파트의 현황 및 거래내역 등을 비교해보면 아래 표와 같다.

(매매의 경우 계약일 기준, 단위 : 천원)

구 분

면적

방향

거래일

기준시가

거래가액

비고

111동 1304호

24A

남

2006.12.29

420,000

기준시가신고

쟁점아파트

111동 803호

24A

남

2006.12.5

408,000

755,000

비교대상아파트

106동 904호

24A

서

2006.12.26

389,000

695,000

청구주장사례

(4) 쟁점아파트 증여를 전후로 거래된 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 면적 아파트에 대하여 국민은행 및 국세청 실가정보통합활용시스템이 제공한 시세는 다음과 같다.

(단위 : 천원)

국민은행 제공 시세

국세청 실가정보통합활용시스템

기준

하한가

상한가

기준

하한가

상한가

2006.10.

645,000

725,000

2006.10.20.

620,000

700,000

2006.11.

685,000

770,000

2006.11.20.

640,000

760,000

2006.12.

685,000

770,000

2006.12.20.

640,000

770,000

2007.1.

685,000

760,000

2007.1.20.

640,000

770,000

2007.2.

685,000

760,000

2007.2.20.

700,000

750,000

(5) 국토해양부가 공개한 쟁점아파트 증여를 전후로 거래된 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 면적 아파트의 실지거래가액은 다음과 같다.

(단위 : 천원)

기간

2006.10.

2006.11.

2006.12.

2007.4.

2007.7.

1~10

650,000

9

735,000

16

740,000

13

720,000

18

755,000

7

11~20

698,000

12

21~31

700,000

13

695,000

9

750,000

21

670,000

9

717,000

23

(6) 살피건대, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 동에 위치한 같은 평형의 아파트이나 쟁점아파트보다 낮은 층에 위치하여 그 기준시가는 12,000천원 낮으며, 2006년 말경부터 2007년 초경까지 사이 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형의 아파트의 시세가 최고점을 이루고 있었던 점은 인정되나 위 자료만으로는 12월초가 12월말보다 높은 시세를 형성하고 있었다고 단정하기 어렵고, 106동은 서향이고, 111동은 남향이어서 기준시가 및 시세가 크게 차이 나므로 106동 아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 삼기에 부적절하다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기 본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.