비교아파트의 매매사례가액을 시가로 본 처분의 당부(기각)

아파트 시세변동표 등을 참고하여 증여세를 신고·납부한 것에 대하여 같은 동 다른 층의 아파트 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.11.22. 청구인의 모 OOO로부터 OOO OOO OOO OOO OO OOOOO OOOO OOOO호(대지 80.948㎡, 건물 75.24㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 지분 2분의 1을 증여받고, 국토해양부의 2006년 상반기 아파트 실지거래가액 및 국민은행 아파트 시세 등을 참고하여 증여재산가액을 230,000천원(총 460,000천원의 50%), 채무 65,000천원(50%)으로 평가하여 증여세(15,300천원)를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2006.10.25. 매매계약이 체결된 쟁점아파트와 같은 동 904호(이하 “비교아파트”라 한다)의 매매가액인 299,500천원(총 599,000천원의 50%)을 쟁점아파트의 시가로 하여 2008.7.10. 청구인에게 2006년도분 증여세 15,959,980원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.8.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

시가란 불특정 다수인 간에 거래되는 가액이므로 급락(투매 또는 급매)가액 및 급등가액은 시가로 볼 수 없다 할 것인 바, 쟁점아파트는 2006년 9월까지는 안정적인 가격을 유지하다가 2006년 10월부터 재건축 기대심리로 인하여 가격이 급등하였고, 2006.11.15. 정부의 부동산종합대책을 정점으로 하여 2007.1.11. 및 2007.1.31. 추가 발표된 부동산 대책에 따라 시장가격이 안정적으로 되어 가고 있는 점을 감안할 때, 2006년 10월～2007년 1월에 급등한 매매가액을 정상적인 시가로 보는 것은 부당하다. 무주택자인 청구인은 쟁점아파트를 증여받고 국민은행 아파트 시세변동표 등을 참고하여 2006년 9월의 가액인 460,000천원을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 증여세를 신고하였는 바, 이는 2006년 1월 12층의 매매가액인 405,000천원에 2006년 1월～2006년 11월까지의 수도권 아파트 지수변동 폭인 14.6%를 적용하여 계산한 가액 464,130천원과 차이가 없으므로 청구인이 신고한 460,000천원을 무주택자들이 거래하는 정상적인 부동산가액으로 보아 동 가액을 쟁점아파트의 시가로 인정하여야 한다. 특히, 국토해양부가 조사한 아파트 실지거래가액을 보면 2008년 3월에 7층의 매매가액이 540,000천원인 점을 보더라도 2006년 10월의 매매사례가액은 정상적인 시가로 볼 수 없다 할 것이다.

나. 처분청 의견

2004.1.1. 증여분부터는 당해 증여재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 증여일 전후 3개월 이내의 매매가액이 있는 경우에는 이를 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있으므로, 쟁점아파트 증여일(2006.11.22.) 전후 3개월 이내인 2006.10.25.자 거래된 같은 동의 층수만 다른 동일 면적의 비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 과세한 처분은 정당하다. 비교아파트는 2006년 기준시가가 262,000천원으로 쟁점아파트의 기준시가 273,000천원 보다 낮고 고층이 저층에 비해 높은 가격에 거래되는 점에 비추어 비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구인이 쟁점아파트를 증여받고 국민은행 아파트 시세변동표 등을 참고하여 증여세를 신고·납부한 것에 대하여 같은 동 다른 층의 아파트 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분이 정당한지 여부

나. 관련법령

(1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 규모 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액 에 의한다.

(2) 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (각호 생략)

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택 ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액 으로 평가한다.

(3) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2006.11.22. 쟁점아파트의 지분 2분의 1을 증여받고, 쟁점아파트의 증여재산가액을 국민은행 아파트 시세변동표의 2006년 9월 가격 등을 참고하여 230,000천원(총 460,000천원의 50%)으로 평가하여 증여세를 신고·납부하였고, 처분청은 2006.10.25. 매매계약을 체결한 쟁점아파트와 같은 동으로 9층에 소재한 비교아파트의 매매사례가액인 299,500천원(총 599,000천원의 50%)을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 이 건 증여세를 과세하였는 바, 쟁점아파트 및 비교아파트의 비교내역은 아래 <표1>과 같다. <표1 : 쟁점아파트 및 비교아파트 비교내역> (단위 : 천원)

구분

1303호(쟁점아파트)

904호(비교아파트)

비 고

기본

사항

해당층(최고층)

13층(15층)

9층(15층)

위치

남향

남향

전용면적

75.24㎡

75.24㎡

매매

사례

계약일자

평가기준일

2006.11.22.

2006.10.25.

매매가액

599,000

기준

시가

2006.4.28.

273,000

262,000

2007.4.30.

457,000

439,000

2008.4.30.

408,000

391,000

(나) 국민은행이 조사한 쟁점아파트 단지 내의 아파트 시세변동표에 의하면 동 단지 내의 아파트 시세는 아래 <표2>와 같다. <표2 : 쟁점아파트 단지 내의 아파트 시세변동표> (단위 : 만원)

기준월

매 매

하한가

일반거래가

상한가

변동액

2006.1.

38,250

39,500

40,750

1,500

2006.8.

44,000

45,000

46,000

250

2006.9.

46,000

46,750

48,000

1,860

2006.10.

55,500

57,000

59,000

10,210

2006.11.

61,250

63,000

64,000

5,750

2006.12.

62,500

63,750

64,500

820

2007.1.

62,000

63,250

64,000

△500

2007.2.

60,500

61,750

62,500

△1,500

2007.3.

59,250

60,500

61,250

△1,250

2008.6.

54,250

55,250

56,750

△1,140

(다) 청구인이 제시한 국토해양부의 부동산거래관리시스템 자료에 의하면, 쟁점아파트 단지 내의 실지거래내역은 아래 <표3>과 같다. <표3 : 국토해양부 부동산거래관리시스템 자료내역> (단위 : 천원)

기 간

2006.9월

2006.10월

2006.11월

2006.12월

거래금액

층수

거래금액

층수

거래금액

층수

거래금액

층수

1-10일

463,000

12

625,000

4

11-20일

545,000

8

678,000

8

21-30(31)일

483,000

12

570,000

11

599,000

9

490,000

11

598,000

8

(2) 쟁점아파트의 시가를 평가함에 있어서 2006.10.25 매매계약이 체결된 비교아파트의 매매사례가액을 시가로 볼 것인지, 아니면 2006년 9월 중의 매매사례가액 등을 시가로 인정할 것인지 이에 대하여 본다. (가) 청구인과 청구인의 세무대리인 OOO은 국세심판관회의(2008.10.2)의 의견진술을 통하여, 위 <표2> 및 <표3>에서 보듯이 쟁점아파트의 증여일(2006.11.22.)로부터 2개월 전부터 가격이 급등하였고, 증여일로부터 2개월 후부터는 다시 안정(하락)되어 가고 있는 점 등에 비추어 시세가 급등한 기간 중의 매매사례가액을 시가로 보는 것은 부당하다고 하면서 아파트 시세가 안정적이던 2006년 9월 중의 거래가액도 세법상 시가로 인정되는 매매사례가액에 해당하는 점에 비추어 청구인이 신고한 가액을 시가로 인정하여야 한다는 내용의 의견진술을 하였다. (나) 그러나, 상속세및증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서 정한 시가라 함은 평가기준일 전·후 3월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액이고 매매사례에 의한 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 규정하고 있다.

(다) 처분청이 쟁점아파트의 시가로 본 비교아파트는 위 <표1>에서 보듯이 같은 층이 아닌 9층이기는 하나, 쟁점아파트의 수증일로부터 1개월 이내에 매매계약이 체결된 것이고, 쟁점아파트와 같은 단지의 아파트로서 면적, 용도(주택), 위치 방향 등이 동일하고 비교아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가보다 낮게 평가된 점을 감안할 때, 비교아파트의 매매가액은 쟁점아파트의 시가를 적정하게 반영한 것으로 보이고, 위 세법 규정상 증여일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 한 점에 비추어 청구인이 불합리하게 높은 매매사례가액을 적용받았다고 보기는 어렵다고 판단되므로, 처분청이 비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 평가하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.