부동산매매업 해당 여부(취소)

여관 양도가 부동산의 취득 및 보유현황, 양도 및 취득의 규모.횟수, 거래상대방 등에 비추어 수익을 목적으로 한 것으로는 보여지지 아니하므로 부동산매매업으로 과세한 처분은 부당함

1. 처분개요

청구인은 2002.4.25 부산 OOOO OO OOOOOOOOO OO OOOO를 취득하여 여관을 신축 중 4층 골조공사가 완료된 상태에서 신축중인 여관(이하 “쟁점①여관”이라 한다)을 1,660,000천원에 2002.11.29 양도하였으며, 2002.7.15 부산 OOO OOO OOO OOOOO 소재 여관(이하 “쟁점②여관”이라 한다)을 1,600,000천원에 취득하여 운영하다가 2003.12.1 양도하고 폐업하였다. 처분청은 청구인이 쟁점①여관은 신축 중에 양도하고 쟁점②여관은 취득후 단기간(17개월) 운영하다 양도하였으므로 이를 부동산 매매업에 해당하는 것으로 보아 2002년 2기분 부가가치세 126,204,540원 및 2003년 2기분 부가가치세 84,829,090원 합계 211,033,630원을 2004.12.14.과 2004.12.10. 각각 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.2.25 이의신청을 거쳐 2005.9.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점①여관은 숙박업을 영위할 목적으로 여관을 신축하던 중 자금사정이 어려워 4층 골조까지 완공된 상태에서 양도하였으며, 쟁점②여관을 새로이 취득하여 운영하였으나 숙박업 경영 경험 부족으로 운영이 어려워 부득이하게 쟁점②여관도 양도하게 된 것으로, 부동산 매매업에 해당하기 위하여는 부동산의 매매 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하여야 하며, 부동산의 취득 및 보유현황, 양도 및 취득의 규모, 횟수, 모양, 상태, 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하며 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 이루어진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는 바(국심 OOOOOOOO, OOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO, 2001. 3.27 외 다수), 청구인은 이에 해당하지 않을 뿐 아니라 쟁점여관의 양도로 인한 소득(처분청의 종합소득세 결정시 소득금액 결손 발생)이 발생하지 아니하였음에도 청구인의 쟁점여관 양도를 부동산 매매업으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점①여관은 신축 중 자금사정 악화로 양도하였다고 하나 이를 확인할 수 있는 객관적인 증빙 제시가 없고 4층 골조가 완공된 상태에서 쟁점①여관을 양도함으로서 숙박업을 영위한 사실이 없어 청구인을 숙박업자로 볼 수 없으며, 쟁점②여관은 쟁점①여관 신축공사 착공일인 2002.5.15로부터 2개월 후인 2002.7.15 취득하고 2003.12.1 양도하였는 바, 쟁점①여관을 담보로 취득자금을 조달한 점과 리모델링하여 단기간 운영하다 양도한 점 등으로 미루어 청구인이 여관을 운영하기 위한 것이라기 보다는 단기매매차익을 목적으로 쟁점여관들을 매매한 것으로 판단하여 부동산매 매업으로 보아 부가가치세를 과세한 처분청의 결정은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 2개의 여관 양도를 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부 나 . 관련법령

(1) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용 소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. (1977. 12. 19 개정)

③ 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기나 그 사용인의 개인적인 목적 또는 기타의 목적으로 사용 소비하거나 자기의 고객이나 불특정다수인에게 증여하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. (1977. 12. 19 개정)

④ 사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다.

⑤ 위탁매매 또는 대리인에 의한 매매에 있어서는 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 공급하거나 공급받은 것으로 본다. 다만, 위탁자 또는 본인을 알 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것(1999.12.28개정)

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. (1999. 12. 28 개정)

3. 법률에 의하여 조세를 물납하는 것으로서 대통령령이 정하는 것 (1999. 12. 28 개정)

⑦ 제1항에 규정하는 재화의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화 시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

② 사업자가 자기의 사업을 위하여 직접 용역을 공급하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 자기에게 용역을 공급하는 것으로 본다.

③ 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하거나 고용관계에 의하여 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다.

④ 제1항에 규정하는 용역의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(3) 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】

① 법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 건설업 (2000. 12. 29 개정)

2. 숙박 및 음식점업 (2000. 12. 29 개정)

3. 운수업 (2000. 12. 29 개정)

4. 통신업 (2000. 12. 29 개정)

5. 금융 및 보험업 (2000. 12. 29 개정)

6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전 답 과수원 목장용지 임야 또는 염전 임대업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정)

7. 사업서비스업 (2000. 12. 29 개정)

8. 공공행정, 국방 및 사회보장행정 (2000. 12. 29 개정)

9. 교육서비스업 (2000. 12. 29 개정)

10. 보건 및 사회복지사업 (2000. 12. 29 개정)

11. 오락, 문화 및 운동관련 서비스업 (2000. 12. 29 개정)

12. 기타 공공, 수리 및 개인서비스업 (2000. 12. 29 개정)

13. 가사서비스업 (2000. 12. 29 개정)

14. 국제 및 외국기관의 사업 (2000. 12. 29 개정)

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다. (2000. 12. 29 개정)

③ 제1항의 사업구분은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 통계청장이 고시하는 당해 과세기간 개시일 현재의 한국표준산업분류에 의하되, 제1항에 규정하는 사업과 유사한 사업은 한국표준산업분류에 불구하고 동항의 사업에 포함되는 것으로 본다.(2003. 12. 30. 개정)

(4) 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

① 부가가치세법 시행령(이하 영 이라 한다) 제2조 제1항 제6호 단서에 규정된 전 답 과수원 목장용지 임야 또는 염전은 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작하거나 당해 토지의 고유용도에 사용하는 것으로 한다. (2001. 4. 3. 개정)

② 영 제2조 제2항에서 재정경제부령이 정하는 사업 이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. (2001. 4. 3 개정)

③ 「소득세법 시행령」 제9조 제1항의 규정에 의하여 소득세가 과세되지 아니하는 농가부업은 독립된 사업으로 보지 아니한다. 다만, 동항의 규정에 의한 민박 음식물판매 특산물제조 전통차제조 및 그 밖에 이와 유사한 활동의 경우에는 이를 독립된 사업으로 본다. (2005. 3. 11. 개정)

(5) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정)

1. 농업(작물재배업을 제외한다. 이하 같다) 수렵업 및 임업(산림소득에 해당하는 사업을 제외한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득(2000.12.29 개정)

2. 어업에서 발생하는 소득

3. 광업에서 발생하는 소득

4. 제조업에서 발생하는 소득

5. 전기 가스 및 수도사업에서 발생하는 소득

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

7. 도 소매 및 소비자용품수리업에서 발생하는 소득

8. 숙박 및 음식점업에서 발생하는 소득

9. 운수 창고 및 통신업에서 발생하는 소득

10. 금융 및 보험업에서 발생하는 소득

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

13. 교육서비스업에서 발생하는 소득

14. 보건 및 사회복지사업에서 발생하는 소득

15. 사회 및 개인서비스업에서 발생하는 소득

16. 가사서비스업에서 발생하는 소득

② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정)

③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정)

(6) 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 대통령령이 정하는 부동산매매업 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2002.4.25 부산 OOOO OO OOOOOOOOO OO OOOO를 취득하여 여관을 신축 중 2002.11.29. 4층 골조공사가 완료된 상태로 양도하고, 2002.7.15 취득한 부산 OOO OOO OOO OOOOO 소재 여관을 2003.12.1 양도한데 대하여 처분청은 청구인의 주민등록 이전상황, 거래실태, 보유기간, 부동산 거래목적 등을 검토한 바, 청구인은 실제로 여관업을 운영하기 위한 것이라기 보다는 매매차익을 목적으로 쟁점 여관들을 신축 또는 매매취득하여 단기간 보유 후 양도하여 부동산 매매업을 영위한 것으로 보아 2002년 2기분 부가가치세 126,204,540원 및 2003년 2기분 부가가치세 84,829,090원을 결정 고지한 사실이 처분청의 조사복명서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점①여관의 취득 및 양도 내역을 살펴보면, 2002.4.25 부산 OOOO OO OOOOOOOOO OO OOOO를 690백만원에 취득하고 2002.5.15 여관건물 신축공사계약을 OOOO종합건설주식회사와 도급금액 2,310백만원에 체결한 후 공사에 착공하였으며, 공사대금은 쟁점①여관 완공 후 이를 담보로 대출받아 지급하기로 하였으나 시공회사인 OOOO건설주식회사가 자금사정이 어렵다는 이유로 공사대금 독촉이 심하여 4층 골조공사가 완료된 상태에서 토지와 신축중인 건물을 2002.11.29. 조OO외 1인에게 1,660백만원에 양도(토지가액 760백만원, 건물 공사 기OO 900백만원)하고 2003.1.9 폐업신고를 하였으며, 양수자 조OO외 1인은 2003.1.9 사업자등록(OOOOOOOOOOOO, OO OOOO)을 하고 쟁점①여관 건물을 완공한 후 현재까지 숙박업을 운영하고 있는 사실이 계약서 및 OOOO건설주식회사의 대표이사 김OO가 작성 제출한 확인서, 조OO 외1인의 사업자등록증 등에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점②여관 취득 및 양도 내역을 보면, 2002.7.15 부산 OOO OOO OOO OOOOO 소재 비치모텔(대지 875.4㎡, 건물 1,991㎡)을 1,600백만원에 OO하여(2002.7.11 사업자등록, OOOOOOO OOOOO, OO OO모텔) 운영하던 중 2002.9.18 투숙객 사망사고 및 인근의 새로운 모텔 신축 등으로 인한 수익성 악화 등으로 여관 운영 경험이 없는 청구인으로서는 운영 자체가 어려워 부득이하게 2003.12.1 쟁점②여관을 허OO에게 1,900백만원(토지 1,180백만원, 건물 720백만원)에 양도하고 2003.12.10 폐업신고를 하였으며, 양수자 허OO은 2003.12.11을 개업일로 하여 사업자등록(OOOO OOOOOOOO)을 하고 숙박업을 계속 운영하고 있는 사실이 계약서 및 사업자등록증 등에 의하여 확인된다.

(4) 청구인이 쟁점①여관 및 쟁점②여관 신축 또는 취득자금 관련 금융기관의 대출금 현황은 아래 표와 같다.

※ 대출금 현황 (OOO)

(5) 청구인은 1997.10.15～1998.12.31까지 건설업(조경공사)으로 사업자등록(OOOOOOOOOOOO, OO OOO OO OOOOO)을 한 사실이 있고, 청구인의 남편 이OO는 1995.8.31부터 현재까지 철스크랩 도소매업 (주식회사 OO기업, OOOOOOOOOOOO, OO OO OO OOOO) 을 운영하고 있는 사실이 OO청 TIS상의 사업이력 조회 자료 등에 의하여 확인된다.

(6) 청구인은 쟁점①여관 및 쟁점②여관의 양도가 부가가치세법상 포괄적 양도양수에 해당하는 것으로 보아 세금계산서를 발행하지 아니하고 부가가치세 신고도 하지 아니하였으나, 부동산 양도에 따른 양도소득세를 신고한 사실이 양도소득세 신고서 등에 의하여 확인된다.

※ 양도소득세 신고 내용 (OO)

(7) 처분청은 쟁점①여관 및 쟁점②여관의 양도가 사업소득인부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 건물분에 대한 부가가치세 211,033천원을 과세하는 한편, 종합소득세는 2002년도에 양도한 쟁점①여관의 소득금액은 13,312천원으로 2003년 쟁점②여관 양도분에 대한 소득금액은 결손 147,717천원이 발생한 것으로 결정하고 양도소득세 자진납부세액을 기 납부세액으로 공제함으로서 8,037천원을 환급 결정한 사실이 종합소득세 결정결의서 등에 나타난다.

※ 부가가치세 및 종합소득세 결정 내역 (OO)

(8) 쟁점①여관 및 쟁점②여관의 양도가액 각 1,660백만원과 1,900백만원은 처분청이 청구인에 대한 부가가치세 등 조사시 확 인한 실거래가액으로 당사자 간에 다툼이 없다.

(9) 위의 사실과 관련 법규정을 종합하여 보면, 쟁점①여관의 공사 도급금액은 2,310백만원이며 양도시 4층 골조공사까지 공사대금 지급액이 9억원으로 완공시까지 추가 공사대금 소요예상액이 1,410백만원이나 되고 금융기관 대출 등으로 인한 이자 부담 등이 과다한 점으로 미루어 자금사정의 악화로 쟁점①여관을 양도하였다는 청구인 주장은 신빙성이 있는 것으로 보여지며, 쟁점②여관의 경우 1년 5개월 정도 운영하면서 부가가치세 등 제세 신고를 적법하게 하였으나 신축 모텔 증가 등으로 수익성이 악화되어 양도하였다는 청구인 주장 또한 사실인 것으로 보여진다.

부동산 매매업에 해당하기 위하여는 부동산의 매매 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하여야 하며, 부동산의 취득 및 보유현황, 양도 및 취득의 규모, 횟수, 모양, 상태, 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하며 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 이루어진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는 바,(국심 OOOOOOOO, OOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO, 2001. 3.27 외 다수) 청구인의 쟁점 여관 양도는 부동산의 취득 및 보유현황, 양도 및 취득의 규모·횟수, 거래상대방 등에 비추어 수익을 목적으로 한 것으로는 보여지지 아니하며, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고도 할 수 없을뿐 아니라 처분청의 종합소득세 결정 내용과 같이 실제 매매차익이 발생하지도 아니하여 매매차익을 목적으로 한 부동산 매매업에 해당하지 아니하는 것으로 판단되며, 쟁점①여관 및 쟁점②여관을 양수한 자들이 양수 후 모두 숙박업으로 사업자 등록을 하고 실제로 여관을 운영하고 있어 부가가치세법 제6조 제6항에 규정하는 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당한다 하겠다. 따라서 청구인의 쟁점①여관 및 쟁점②여관의 양도에 대하여 처분청이 부동산 매매업으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.