상속받은 쟁점토지 취득가액을 소급감정평가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

상속개시일로부터 2년 10개월 경과한 이후에 쟁점토지를 소급감정한 점 등을 종합할 때, 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가.청구인은 2008.11.20. 상속으로 취득한 OOO OOOO OOOOOO OOO-O 토지 165㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다), 같은 리 519 토지 165㎡, 519-6 토지 165㎡(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 2011.12.28, 2012.1.20. 각각 양도하고, 가격시점을 상속개시일로 하여 소급감정한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 위 감정평가서 작성일이 상속개시일로부터 6개월 이상 경과하여 상속개시일 현재의 시가로 볼 수 없다하여 이를 부인하고 당초 상속세 신고시 평가한 기준시가를 취득가액으로 산정하여2013.1.22. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원, 2012년 귀속양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.3.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 상속받은 쟁점토지를 양도하고, 양도소득세 신고시 2개의감정기관에서 상속개시일을 평가기준일로 소급하여 감정평가한 바, 감정평가시 쟁점토지와 유사한 이용가치를 지닌 인근 지역에 소재한비교표준지 공시지가를 기준으로 하여 공시기준일로부터 가격시점까지의 시점 수정 및 당해 토지의 위치, 형상, 이용상황, 기타 가격 형성상의제요인 등을 종합 참작하여객관적이고 합리적으로 평가한 바, 소급감정가액이라 하더라도그 가액이 시가에 부합하다면 당연히 시가로 인정하는 것이 타당하므로 이를 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

「상속세 및 증여세법」제60조제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항제2호는 평가기준일 전후 6월 이내의 기간중 당해 재산에 대하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 상속개시일 현재 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 상속재산의 시가로 볼 수 있는 감정가액은 상속개시일 전후 6개월 이내 기간에 평가한 가액으로 상속개시일로부터 6개월을 도과하여 평가한 소급감정가액은 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 없으므로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속받은 쟁점부동산의 취득가액을 소급감정가액으로 신고한데 대하여 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법제97조 [양도소득의 필요경비 계산]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령제163조 [양도자산의 필요경비]

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」제33조내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

(3) 상속세 및 증여세법제60조 [평가의 원칙 등]

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.제61조 [부동산 등의 평가]

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액

4. 주택「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령제49조 [평가의 원칙 등]

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인은 망 김OOO(상속개시일 2008.11.20.)의 상속인으로 상속받은 토지 및 주택에 대해 기준시가로 평가하여 2009.5.20. 상속세 과세표준신고를 하였다.

(2) 청구인은 2011.12.28., 2012.1.20. 쟁점①·②토지를 각각 양도하고,양도소득 과세표준 신고시 취득가액을 아래 <표1>, <표2>와 같이 2개의 감정평가법인[(주)OOO감정평가법인, ㈜OOO감정평가법인]이 소급감정평가한 가액의 평균액으로 적용하여 양도소득세를 신고하였다.

<표1>

감정평가법인 평가목적 및 시점<표2> 쟁점토지의 기준시가 및 감정가액(OO : O, O)

(3) 처분청은 감정평가서 작성일이 상속개시일로부터 6개월 이상이 경과하여「상속세 및 증여세법」제60조및 같은 법 시행령 제49조의요건을 갖추지 못하여 상속개시일 현재의 시가로 볼 수 없으므로 이를부인하고 청구인이 당초 상속세 신고시 평가한 기준시가를 취득가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(4)「상속세 및 증여세법」제60조제2항과 제3항, 제61조제1항 제4호 및 같은 법 시행령 제49조 제1항은 시가는 불특정 다수인사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 등을 시가로 인정하되, 이러한 시가를 산정하기 어려운 경우 토지는 개별 공시지가에 의하도록 규정하고 있다.

(5) 위의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지의 감정평가액을 취득가액으로 인정하여야 한다는 주장하나, 이는상속개시일(2008.11.20.)로부터 2년 10개월이 경과한 2011년 9월 소급감정한 것이므로 시가로 인정할 수 없고, 달리 시가로 인정할 수 있는가액이 확인되지도 아니하는 이상 기준시가를 쟁점토지의 취득가액으로 인정함이 타당하다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점토지의 기준시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.