실지취득가액이 얼마인지 여부(경정)

취득 및 양도한 부동산에는 미등기건물이 포함되어 있음에도, 당초 총경락가액 중 미등기건물의 양도면적에 해당하는 취득가액이 반영되지 아니하였으므로 동 금액을 부동산의 취득가액에 가산하여 경정함이 타당함

1. 사실 청구인은 대구광역시 달서구 OO동 OOOOOOO 소재의 공장용지 1,980㎡ 및 건물 991,5㎡와 미등기건물 579㎡(이하 “전체부동산”이라 하며, 이중 미등기건물분을 “쟁점건물”이라 한다) 및 기계기구를 1999.2.12 경매낙찰을 원인으로 취득하였다가 그 중 1/2 상당인 대지 920㎡, 건물 462.75㎡ 및 미등기건물분 250.5㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 1999.4.20 청구외 OOO에게 양도하고 1999.4.22 자산양도차익예정신고를 하면서 전체부동산의 총 경락대금 483,770,000원 중 양도된 쟁점부동산이 차지하는 비율로 임의안분계산한 203,053,233원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하고, 양도가액은 212,000,000원으로 하여 이에 따른 양도소득세 2,320,830원을 자진신고 납부하였다. 이에 대하여 처분청은 전체부동산의 경락가액 483,770,000원 중 낙찰대금완납증명원상 구분기재된 쟁점건물분 39,121,076원과 기계장치부분 80,160,689원에 대한 경락가액을 제외한 364,488,235원을 양도면적비율과 기준시가에 의거 안분계산한 181,099,414원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하고, 양도가액은 거래상대방으로부터 확인한 292,200,000원으로 하여 2001.1.5 청구인에게 1999년도분 양도소득세 43,535,590원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청의 주장과 같이 쟁점건물이 당초 경락가액에 포함되어 있는 것으로 보더라도, 쟁점건물분 취득가액중 양도한 면적(약 1/2 상당)에 해당하는 가액은 취득가액으로 추가로 산입하여 양도차익을 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산의 취득과 관련한 낙찰대금완납증명원에 의하면, 총 경매낙찰가액 483,770,000원이 토지건물 364,488,235원, 기계기구 80,160,689원, 쟁점건물 39,121,076원으로 구분기재되어 있으며, 등록세 및 취득세 영수증에 의하면 취득세과세표준이 403,609,310원(토지건물 364,488,235원과 쟁점건물 39,121,076원)으로 되어 있는 점으로 보아 낙찰대금에 쟁점건물분이 포함되었다고 보아야 한다. 또한, 청구인은 당초 법무사의 착오로 쟁점건물이 포함된 것으로 계산한 것이라며, 추후 등록세과세표준(쟁점건물은 미등기로 제외됨)을 396,691,400원으로 수정하여 등록세를 추가납부한 사실 등으로 보아 쟁점건물은 당초 경락가액에서 제외하여 취득가액을 계산하여야 한다는 주장이나, 이는 세무조사결과통지후 등록세의 과세표준을 변경한 것으로 인정하기 어려우며, 쟁점건물에 대하여 별도의 추가부담을 한 사실도 없으며, 쟁점건물을 실질적인 대가없이 취득하였다면 낙찰허가결정서상에 쟁점건물이 제외되었다 하더라도 경락대금은 그 가액을 감안하여 결정되었다고 봄이 타당하므로 당초처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지취득가액을 얼마로 볼 것인지를 가리는데 있다.

나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관계법령을 본다. 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법 제96조 【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우 가. 제157조 제3항 제2호의 자산 나. 취득후 1년 이내의 부동산 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 공장용지 및 건물인 전체부동산을 1999.2.12 경매낙찰받아 그 중 약 1/2에 해당하는 쟁점부동산을 취득후 1년이내인 1999.4.20 양도한 사실이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점부동산의 취득과 관련한 전체부동산의 경매감정평가서상의 감정평가내용과 지적 및 건물개황도에 의하면, 쟁점건물은 공장건물과 일체된 일부분이나 무허가로 증축된 부분으로 미등기된 면적에 해당되고 있는 것으로 확인되며, 당초 전체부동산의 경매감정가액인 888,751,000원에는 포함되어 있으나, 낙찰허가결정서상의 물건내역에는 포함되어 있지 아니하며, 청구인이 제시한 낙찰허가결정서상에는 총낙찰대금 483,770,000원이 경매감정가액에 의한 비율로 계산하여 토지건물 364,488,235원, 기계기구 80,160,689원, 쟁점건물 39,121,076원으로 구분기재된 사실이 확인된다.

(3) 이 건 처분청이 결정한 취득가액 및 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 212,000,000원으로 신고하였으나 처분청은 거래상대방으로부터 확인된 292,200,000원으로 보아 결정하였는 바, 청구인은 처분청이 확인한 양도가액을 인정하고 있으므로 양도가액에 대하여는 다툼이 없다. 다만 취득가액에 대하여 처분청은 당초 경락가액에 쟁점건물이 포함된 것으로 본 반면, 청구인은 낙찰허가결정서상의 내역에 쟁점건물이 포함되어 있지 않는 것으로 보아 취득가액을 안분계산하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 우선 쟁점부동산의 취득가액에 대한 처분청의 계산내역을 보면 처분청은 총경락가액 483,770,000원을 경매감정가액에 의한 비율로 계산하여 토지건물 364,488,235원, 기계기구 80,160,689원, 쟁점건물 39,121,076원으로 구분하였으며, 이 중 공장용지 및 건물에 해당하는 금액 364,488,235원을 아래와 같이 양도면적으로 안분계산하였음이 확인된다. 364,488,235원×308,502,500원(양도분 기준시가)/620,905,500원(전체 기준시가)=181,099,414원 한편 쟁점건물이 당초 경락가액에 포함되었는지에 대하여 보면, 낙찰허가결정서상 쟁점건물이 누락된 것은 쟁점건물이 미등기건물이기 때문으로 보여지며, 실제 무허가로 증축된 미등기면적인 쟁점건물이 존재하고 또한 쟁점건물이 당초 경매감정평가서상에 포함된 사실 등으로 보아 청구인은 쟁점건물을 포함하여 낙찰받았다고 보아야 할 것이다.

그렇다면, 청구인이 취득 및 양도한 쟁점부동산에는 쟁점건물이 포함되어 있음에도, 처분청이 총경락가액을 물건별로 안분계산시에는 쟁점건물(501㎡)의 경락가액을 39,121,076원으로 보면서 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어서는 쟁점건물의 양도분에 대한 경락가액을 인정하지 아니하므로써 당초 총경락가액중 쟁점건물의 양도면적(250.5㎡)에 해당하는 취득가액이 반영되지 아니하였으므로 동 금액을 쟁점부동산의 취득가액에 가산하여 이 건 양도소득세를 경정함이 타당할 것으로 판단된다.

라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.