부동산의 양도시기가 언제인지와 기준시가에 의해 산출된 양도차익이 실지양도가액을 초과하여 기준시가로 과세한 처분이 부당한지 여부(기각)

청구인은 토지를 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였으며, 과세표준 및 세액결정일 이내에 실거래가액을 알 수 있는 증빙을 갖추어 신고한 사실도 없을 뿐만 아니라 토지의 실지양도가액이 확인되지 않는 경우이므로 기준시가에 의해 과세되어야 할 것으로 인정되므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

청구인은 77.12.12 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO 대지 188㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 동 토지상에 근린생활시설 및 주택 366.91㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 88.11.29 소유권보존등기하였다가 92.8.26 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.처분청은 쟁점부동산의 양도시기를 소유권이전일인 98.8.26로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 98.4.15 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 260,348,830원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 98.5.6 이의신청과 98.6.29 심사청구를 거쳐 98.9.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 청구외 OOO과 쟁점토지와 OO구 OO동 OOOOOOO 대 165.3㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 공동으로 매수하였으나 쟁점토지는 청구인 명의로 쟁점외 토지는 청구외 OOO 명의로 소유권이전하였는 바, 청구인과 OOO은 88.3월경 쟁점토지 및 쟁점외 토지를 청구외 OOO의 소유로 하고 청구외 OOO이 청구인에게 135백만원을 지급하기로 약정하는 한편 쟁점 토지상에 쟁점건물을 신축하되 쟁점건물을 청구인에게 명의신탁하기로 하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 경료하기로 약정한 바 있고, OOO이 쟁점토지 매매대금으로 88.6.11 50백만원, 88.9.16 40백만원, 88.10.14 38,700천원 88.12.24 6,300천원 합계 135백만원을 지불한 바 있으므로 쟁점토지의 양도시기는 대금청산일인 88.12.24로 보아야 할 것이므로 이 건 부과처분은 소멸시효가 완성한 후의 처분으로서 무효이다.또한 쟁점토지의 실지양도가액이 청구인과 청구외 OOO 사이의 소송과정에서 객관적으로 확인되었으나 그 취득가액이 불분명한 이상 기준시가에 의해 결정하더라도 당해 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없으므로 실지양도가액을 양도차익으로 하여 양도소득세를 결정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 쟁점부동산의 양도시기에 대하여 보면 청구인은 쟁점부동산중 토지는 88.3.27 매매를 원인으로 92.8.26 등기접수일로 하여 소유권이전하고, 건물은 91.7.3 명의신탁해지를 원인으로 92.8.26 등기접수일로 하여 소유권이전한 것으로 되어 있는 바, 청구외 OOO이 청구인을 상대로 쟁점부동산의 소유권이전에 관한 소송의 서울민사지방법원(91가합 46439호)판결문에는 청구인과 청구외 OOO은 88.3.27 쟁점부동산의 토지에 관하여 매매계약을 체결하였다고 되어 있으나 매매대금과 잔금 지급이 완료되었는지가 불분명하므로 이 건의 경우 쟁점부동산의 잔금이 청산된 날이 불분명한 경우라 할 것이고 잔금지급약정일과 등기접수일과의 차이가 1개월 이상이므로 그 양도시기는 등기접수일인 92.8.26이 된다고 판단된다.

(2) 기준시가에 의하여 양도차익을 결정함에 있어서 그 양도차익이 실지 거래가액을 넘는 경우에는 원칙상 실질거래가액을 양도차익으로 하는 바(재일 46014-600, 95.3.13 대법원 92누 11886, 92.10.9 같은 뜻) 청구인은 쟁점부동산의 토지의 가액을 135,000,000원이라고 주장하면서 법원판결문을 제시하고 있으나 청구인은 토지 양도당시 체결된 매매계약서를 보관하고 있지 아니하여 그 사실을 확인할 수 없을 뿐만 아니라, 판결문에서도 청구인이 쟁점부동산의 토지에 대하여 청구인이 소유권 이전한 대가로 정확하게 얼마를 받았는지 사실관계를 밝힌 바가 없으므로 실지 양도가액이 얼마인지는 불분명하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도시기가 언제인지와 기준시가에 의해 산출된 양도차익이 실지양도가액을 초과하여 기준시가로 과세한 처분이 부당한지를 가리는데 있다.

나. 관계법령구소득세법시행령 (94.12.31 대통령령 제14467호로 개정 전의 것) 제53조 제1항은 “취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다”고 규정하고 제1호에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔급지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다”고 규정하고 있다.

구소득세법(94.12.22 전면개정 전의 것) 제23조 제4항 제1호에서 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가로 하고 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고같은법 제45조제1항 제1호는 “취득가액은 당해 자산의 취득당시의 기준시가 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고,같은법시행령 제166조(95.12.30 개정된 것) 제4항은 “법 제96조 제1호 및 법 제97조(법 제96조 및 제97조는구소득세법 제23조를 이어 받은 조항임) 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호에 해당하는 경우를 말한다"고 규정하고 동 항 제3호는 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”는 실지거래가액에 의하여 과세한다고 규정하고 있고 동시행령 부칙 제1조는 “이 영은 1996년 1월1일부터 시행한다”고 규정하고 제8조 제2항은 “제153조 제4항 제155조 제1항과 동조 제15항 제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하여 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 등기부상 소유권이전일인 92.8.26 양도한 것으로 하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하였는 바, 청구인은 쟁점부동산을 88.12.24 잔금을 지급받고 양도하였으므로 부과제척기간이 경과하여 이 건 과세처분은 무효이고 또한 기준시가에 의해 과세한다 하더라도 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없으므로 실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인은 77.12.12 취득한 쟁점토지에 근린생활시설 및 주택인 쟁점건물을 신축하여 88.11.29 소유권보존등기하였고 89.4.24 청구외 OOO을 권리자로한 일체의 권리행사를 금지하는 가처분 등기를 하였다가 92.8.26 청구외 OOO에게 양도한 사실이 관련등기부등본에 의하여 확인되고 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고한 사실은 나타나지 아니한다.

(2) 먼저 쟁점부동산의 양도시기가 언제인지에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 88.3.27 청구외 OOO에게 135,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 제시한 매매계약서를 보면 매매대금은 155,000,000원이고 계약금으로 20,000,000원을 지불하고 잔금은 건물 완공기일인 88.7.10에 지불한다고 되어 있으나 청구인이 주장하는 매매대금과 계약서상의 매매대금이 서로 다르고 실제 매매대금을 수수하였다는 객관적인 거증의 제시가 없으며 매매계약서가 일반적으로 사용되는 부동산거래양식이 아닌 점을 보면 사인간에 임의로 작성된 것으로 신빙성이 있다고 인정되지 아니한다.

(나) 또한 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO에게 88.3.27 매매를 원인으로 소유권이전 절차를 이행하라는 법원판결문(서울민사지법 91가합 46439, 92.7.9)을 제시하고 있어 이에 대해 보면, 청구인은 청구외 OOO과 쟁점토지와 쟁점외토지를 공동지분으로 취득하여 쟁점토지는 청구인 명의로 쟁점외토지는 청구외 OOO 명의로 등기하였으며, 청구외 OOO이 청구인 명의의 쟁점토지상에 쟁점건물을 신축하여 청구인 명의로 명의신탁하였고 청구인은 88.3.27 쟁점토지를 청구외 OOO에게 쟁점토지대금 130,000,000원과 쟁점건물공사감독비 5,000,000원을 합한 135,000,000원으로 하되 쟁점토지와 쟁점외토지의 차액 20,000,000원을 가산하여 계약서상의 매매대금을 155,000,000원으로 하고 잔금은 쟁점건물완공 예정일인 88.7.10에 지급하기로 약정하고 88.6.11 50,000,000원, 88.9.16 40,000,000원, 88.10.14 38,700,000원 88.12.24 6,300,000원 합계 135,000,000원을 지급하였다 하여 청구인은 청구외 OOO에게 쟁점토지를 88.3.27 매매를 원인으로 소유권을 이전하라고 판결하였음을 알 수 있다.

그러나 청구인과 청구외 OOO이 쟁점토지와 쟁점외토지를 공동으로 취득하였다고 인정할 만한 약정서 등 객관적인 거증의 제시가 없을 뿐만 아니라 공동명의로 등기한 사실이 없는 점을 보면 청구인과 청구외 OOO이 쟁점토지와 쟁점외토지를 공동취득하였다는 주장은 사실로 인정되지 아니하고, 쟁점토지 매매대금을 쟁점토지대금 130,000,000원, 쟁점건물 공사감독비 5,000,000원, 그리고 쟁점토지와 쟁점외 토지가액과의 차액 20,000,000원을 합한 155,000,000원으로 하였으나 실제 대금지급은 135,000,000원만 지급하였다고 하고 있어 쟁점토지대금이 얼마인지가 분명하지 않을 뿐만 아니라 쟁점토지 매매계약이 88.3.27 체결되었다고 하면서 계약금으로 볼 수 있는 매매대금 1차분 50,000,000원을 88.6.11 지급한 것으로 되어 있고 또한 대금을 실제 수수하였다고 인정할 만한 금융자료의 제시가 없으며 잔금이 88.12.24 청산되었다고 하면서 가처분등기일이 89.4.24인 점을 보면 이 건 잔금청산이 언제 이루어졌는지 확인되지 않는다 할 것이다. (다) 따라서 전시법령에서 잔금청산일이 확인되지 않고 매매계약서상 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기접수일을 양도일로 한다고 규정하고 있으므로 이 건 잔금지급약정일은 88.7.10로 되어 있고 등기접수일은 92.8.26이므로 쟁점토지의 양도일은 등기접수일인 92.8.26이라고 판단된다.

(3) 다음으로 이 건 기준시가에 의하여 과세한다 하더라도 실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세하여야 하는지에 대하여 보면, 청구인은 취득가액은 확인되지 않으나 소유권이전 소송과정에서 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되었으므로 기준시가에 의해 과세하더라도 당해 양도차익을 실지양도가액을 한도로 하여 과세하여야 한다고 주장하고 있으나, 위 사실관계에서 나타난 바와 같이 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였으며, 이 건 과세표준 및 세액결정일 이내에 실거래가액을 알 수 있는 증빙을 갖추어 신고한 사실도 없을 뿐만 아니라 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 않는 경우이므로 전시 소득세법령에 의해 기준시가에 의해 과세되어야 할 것으로 인정되므로 처분청이 이 건 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결 론이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.