주당가치를 평가함에 있어 미분양상가(재고자산)의 분양예정가액을 시가로 적용한 것이 타당한지 여부

청구인에게 명의신탁한 증여의제일(08.1.1.)로부터 3개월 이내 매매사례가 5건이 나타나는 점, 증여의제일 현재 223채가 분양예정가액대로 분양되었거나 중도금 납입 중에 있었던 점, 분양이 완료되거나 분양이 진행중인 상가와 미분양상가는 동일한 건물에 위치하고 있고 증여의제일 현재 가격비교가 가능한 것으로 보이며 차별화할 요인이 달리 확인되지 않는 점, 분양된 상가 중 당초 분양가액을 할인하여 분양한 사례가 없는 점 등을 고려할 때, 증여의제일 현재 쟁점상가에 대하여 시가가 형성되지 아니하였다고 볼 수 없어 처분청이 미분양상가에 대하여 분양예정가액을 시가로 보아 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.9.2. OOO 869에서 개업하여OOO가 한국토지신탁에 분양을 위탁하고 OOO 주식회사가 시공한 OOO Complex 상업시설(지하 1층～지상3층, 토지 6,084㎡ 및 건물 45,942.64㎡, 이하 “쟁점상가”라 한다)를 일괄매입하여 분양하는 사업을 한 OOO산업개발 주식회사(이하 “OOO산업개발”이라 한다)의 주주로서 2006.10.31. 외 청구인 소유의 주식을 이OOO에게 양도하고 명의개서를 이행하지 아니하였다.

나. OOO지방국세청장은 2009년 8월 OOO산업개발에 대한 세무조사를 실시하고 OOO산업개발의 주식 중 22,750주(지분율 35%, 이하 “쟁점주식”이라 한다)의 실질적인 소유자가 이OOO임에도 그 명의를 청구인으로 하였으므로 명의신탁에 의한 증여의제 대상에 해당한다고 판단하고 증여의제일(2008.1.1.)을 기준으로 OOO산업개발의 주당 주식가치를 0원으로 평가하여 증여의제액이 없는 것으로 결정하였다.

다. 그 후 국세청장은 OOO지방국세청장에 대한 종합감사를 실시하여 청구인이 2006.10.31. 이OOO에게 무상으로 이전한 OOO산업개발의 주식 2,500주(이하 “쟁점1주식”이라 한다)에 대하여는 이전한 후에도 계속하여 청구인의 명의로 유지하고 있어 증여의제일을 2008.1.1.(이하 “쟁점1평가일”이라 한다)로 하고, 보충적 평가방법에 의하여 주식가치를 평가하면서 재고자산인 미분양상가에 대하여 장부가액이 아닌 분양예정가액을 시가로 적용하여 주식가치를 주당 OOO원으로 평가하였고, 2006.12.12. 유상증자시 실제 이OOO의 유상증자분을 청구인의 명의로 한 주식 20,250주(이하 “쟁점2주식”이라 한다)에 대하여는 증여의제일을 유상증자일인 2006.12.12.(이하 “쟁점2평가일”이라 한다)로 하고, 주당평가액은 2006.12.19. 백OOO이 이OOO과 작성한 영업권양도등계약서(이하 “쟁점계약서”이라 한다)에 기재된 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 거래주식수 29,250주로 나누어 산정한 OOO원으로 하여 증여세를 과세하도록 처분청에 감사처분 지시를 하였으며, 이에 따라 처분청은 2010.12.21. 청구인에게 2006.12.12. 증여분 증여세 OOO원과 2008.1.1. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 「상속세 및 증여세법」상 부동산에 대해서는 당해 재산 또는 당해 재산과 면적·위치·용도·종목이 동일하거나 유사한 다른 재산이 평가기준일 전후 3개월 이내에 매매사실이 있어서 매매계약에 의하여 확인되는 가액만이 시가로 인정되는데, 처분청은 쟁점1주식 관련 평가시 재고자산인 미분양상가를 회사가 자체적으로 정한 분양예정가액을 시가로 보아 증여세를 과세하였으므로 이는 조세법률주의를 위반하여 무효이고, 분양예정가액은 시가가 될 수 없으므로 미분양상가는 기준시가와 개별공시지가로 산출한 가액과 장부가액 중 큰 금액으로 평가하여야 하는 바, 미분양상가를 장부가액으로 평가하여 산출한 OOO산업개발의 쟁점1평가일 현재 순자산이 (-)OOO원이므로 쟁점1주식의 평가액은 0원이다.

(2) 2006.12.19. 백OOO이 OOO산업개발의 주식 29,250주와 경영권을 함께 이OOO에게 양도하는 내용의 쟁점계약서 체결시 거래한 쟁점금액에 대하여 경영권의 대가를 인정하지 아니하고 동 금액을 매매사례가액으로 본 것은 부당하고, 쟁점계약서에 의하면 주식은 상가의 80% 입주완료시 교부하도록 되어 있으며 경영권은 계약체결과 동시에 백OOO이 이OOO에게 넘기고 이OOO은 경영권에 대한 선관주의 의무를 담보하기 위하여 백OOO에게 쟁점금액을 지급하도록 되어 있어 쟁점금액이 경영권 양도대가임을 분명히 하고 있다. 쟁점2평가일 이전에 한 2건의 제3자간 주식거래가액도 주당 0원인 점(2006.10.10. 김OOO, 2006.10.31. 이OOO), 10월 31일부터 쟁점2평가일까지 회사사업에 중대한 영향을 미칠 변동사항이 없었던 점, 쟁점2평가일 전후로 회사는 자본잠식중이라서 보충적 평가방법에 의하여 평가한 쟁점2평가일의 주식가치도 0원인 점 등을 모두 감안할 때 쟁점2주식의 가액은 주당 0원이다.

나. 처분청 의견

(1) OOO산업개발은 쟁점1평가일 전까지 전체 상가의 34%를 분양하였고, 동 평가기준일로부터 3개월 이내에도 분양예정가액과 동일하게 분양한 사례가 있으며, 2008년 말까지 69.7%가 분양계약된 것으로 파악되고 분양된 상가 중 당초 분양가액을 할인하여 분양한 사례는 없는 것으로 확인되는 등 쟁점1평가일 당시 쟁점상가의 시가가 형성되지 아니하였다고 볼 수 없음에도 쟁점1평가일 이후의 부동산 경기 변화 등을 사유로 재고자산을 장부가액으로 평가하여야 한다는 청구인의 주장은 불합리하므로 처분청이 재고자산을 시가(분양예정가액)로 평가하여 OOO산업개발의 쟁점1주식을 주당 OOO원으로 평가하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

(2) 2006.12.19. 백OOO이 OOO산업개발의 주식 29,250주를 이OOO에게 양도하고 받은 쟁점금액에는 경영권이 포함되었다고 볼 수 없는데, 쟁점계약서에는 기본매매대금을 OOO원으로 하고 80% 입주완료시에 기본매매대금 OOO원 이외에 사업이익 OOO원 초과분의 45%를 추가로 지급받기로 기재되어 있고, 경영권 대가에 대하여는 기본매매대금과는 별도로 약정하고 있어 기본매매대금 OOO원은 거래주식의 가치를 적정하게 반영한 것이라 할 수 있다. OOO산업개발의 주식 29,250주(45%)를 백OOO으로부터 OOO원에 취득한 것도 이OOO이고 2006.12.12. 청구인에게 쟁점주식을 명의신탁한 것도 이OOO으로 두 거래가 7일의 시차가 있을 뿐이며 모두 동일 대주주에 의한 거래로서 특별한 차이가 있다고 볼 수 없는 점, 2006.10.31. 청구인이 이OOO에게 양도한 가액은 OOO산업개발이 사업실적이 없는 휴면법인인 상태에서의 거래 등으로 시가로 볼 수 없는 점, 시가로 볼 수 있는 매매사례가액이 2이상인 경우 산정기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보는 점 등을 감안할 때 처분청이 쟁점2주식을 주당 OOO원으로 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 명의신탁 주식의 증여의제에 따른 시가 평가와 관련하여 쟁점1주식의 주당가치를 평가함에 있어 미분양상가(재고자산)의 분양예정가액을 시가로 적용한 것이 타당한지 여부

② 명의신탁 주식의 증여의제에 따른 시가 평가와 관련하여 쟁점2주식의 주당가치를 평가함에 있어 경영권이 포함되었는지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 처분청은쟁점1주식의 주당가치를OOO,OOO원이라고 하면서, 국세청장의 OOO지방국세청장에 대한 감사결과서, 쟁점1평가일부터 3개월 이내에 분양예정가액으로 분양한 매매사례 5건(1165호, B1194호, 1159호, 1161호, 2180호)과 이에 대한 등기부등본, 쟁점상가에 대한 분양내역(통로 등의 1-2평의 작은 매장인 매대 127개를 제외한 360개 중 223개가 2008.1.1. 기준으로 분양완료 또는 분양계약 후 중도금 납입 중임), 재고자산 평가차익명세서(평가차액 OOO원) 및 심판결정례(조심 2009서1901, 2010.3.31.) 등을 제시하였다. (나) 청구인은 쟁점1주식의 주당가치를 0원이라고 하면서, OOO산업개발에 대한 대차대조표 및 결손금처리계산서, 토지개별공시지가 조회표, 건물기준시가 계산내역 및 상가분양자의 호소문 등을 제출하였고, OOO산업개발에 대한 회사가치 산정의 부당성, 미분양상가의 분양예정가액은 시가가 될 수 없다는 법적 근거 및 관련 질의회신(재산-1899, 2008.7.25.), 분양 관련 비용을 미반영한 것에 대한 문제점, 결손금 발생으로 인한 OOO산업개발의 주식가치가 0원이라는 점 등을 제시하였다. (다)「상속세 및 증여세법」제60조제1항부터 제3항까지에서 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의하며, 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의하도록 규정하고 있다.

같은 법 제63조 제1항 제1호 다목에서 비상장주식은 당해 법인의 자산 및 수익 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에 「법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다」라고 규정하고 있고, 같은 항 제1호 및 제3호에 “당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액” 및 “당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액”으로 각각 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제49조 제2항에 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 매매계약일, 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 등을 기준으로 하여 판단하며, 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하도록 규정하고 있고, 같은 조 제5항에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액 등이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제55조에 “순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 같은 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 한다”라고 규정하고 있다.

(라) 청구인의 불복대리인과 처분청의 조사공무원이 2012.4.25., 2012.5.9. 각각 이 건 심리시 조세심판관 회의에 참석하여청구인의 불복대리인은 “처분청이 쟁점1주식 평가시 재고자산에 대하여 OOO산업개발이 자체적으로 정한 분양예정가액을 적용한 것은 부당하고, 2011년 쟁점상가 487개(매대 포함) 중 286개가 2차 공매시 공매가액이 OOO원에서 OOO억까지 떨어졌음에도 매각이 되지 않은 것은 정상적인 상황이 아니다”라는 취지의 의견진술을 하였고,처분청의 조사공무원은 “쟁점1주식과 관련하여 5건의 매매사례가액이 있고, 미분양 재고자산이 분양예정가대로 계약 체결 및 분양이 진행됨에 따라 이는 시가에 해당되고, 평가대상기간 이후의 공매 상황을 쟁점1주식 평가시 감안하는 것은 부당하다”라는 취지로 진술하였다.

(마) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「상속세 및 증여세법 시행령」제55조에서 비상장법인의 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 같은 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액의 합계액에서 평가기준일 현재 확정된 부채를 차감하여 계산하는 것이며, 같은 법 시행령 제49조 제5항에서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에는 동 매매사례가액을 시가로 보도록 하고 있는 바, 쟁점1평가일부터 3개월 이내에 매매사례가 5건이 나타나는 점, 쟁점1평가일 현재 223채가 분양예정가액대로 분양되었거나 중도금 납입 중에 있었던 점, 분양이 완료되거나 분양이 진행중인 상가와 미분양상가는 동일한 건물에 위치하고 있고 쟁점1평가일 현재 가격비교가 가능한 것으로 보이며 이에 대하여 차별화할 요인이 달리 확인되지 않는 점(조심 2009서351, 2009.3.20. 참조), 분양된 상가 중 당초 분양가액을 할인하여 분양한 사례가 없는 점, 미분양상가가 공매로 매각된 것은 없고 쟁점1평가일 이후의 공매 진행 상황은 이 건 시가 평가에 영향을 미치기 어렵다고 보이는 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때 쟁점1평가일 당시 쟁점상가에 대하여 시가가 형성되지 아니하였다고 볼 수 없으므로(조심 2009서1901, 2010.3.31. 참조) 처분청이 미분양상가에 대하여 분양예정가액을 시가로 보아 쟁점1주식을 평가하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 쟁점계약서에 의하면, “백OOO과 이OOO은 OOO산업개발의 분양사업과 관련한 영업권 및 주식에 대하여 다음과 같이 합의한다”라고 하면서, 제2조에 “이OOO은 본 계약을 체결함과 동시에 백OOO이 OOO산업개발에 대하여 행사할 수 있는 의사결정 권한을 보유하고 그로 인한 책임도 모두 부담한다”, 제3조에 “백OOO은 이OOO이 OOO산업개발을 경영함에 있어서 선관주의 의무를 다할 것을 담보하기 위하여 이OOO으로부터 OOO원을 예치받는다”, 제4조에 “이OOO은 분양사업의 80% 입주완료시에 백OOO으로부터 질권이 소멸된 백OOO 소유의 주식 29,250주(45%)를 교부받음과 동시에, 백OOO에게 영업권양도 및 주식양도 대가로 제3조에서 정한 OOO원 외에 사업이익 OOO원 초과분의 45%를 지급하기로 한다”, 제6조에 “분양사업에서 OOO원 이상의 사업이익이 발생하지 아니하는 경우 등에는 위 예치금 OOO원은 즉시 백OOO에게 귀속되는 것으로 하며, 백OOO은 질권이 소멸하는 경우에 위 주식 29,250주를 수령하여 이OOO에게 교부하기로 한다”고 기재되어 있다. (나) 처분청은 쟁점2주식의 주당가치가 OOO원이라고 하면서, 보수적으로 보아 청구인이 제시하는 분양사업 수지분석에서 보듯이 분양예상수익이 OOO원 밖에 되지 않는다 하더라도 이를 발행주식수인 65,000주로 나눌 경우 주당 OOO원으로 평가되는 것을 보아도 2006.12.19. 매매사례가액에 의한 주당평가액 OOO원은 합리적인 시가를 반영한 것이라는 의견이다. (다) 청구인은 쟁점2주식의 주당가치가 0원이라고 하면서, 영업권양도등계약서, 감사보고서상 결손금처리계산서(대차대조표 포함), 관련 판결(대법원 2003두5723, 2004.10.15. 외) 등을 제출하였다.

(라) 청구인의 불복대리인과 처분청의 조사공무원이 2012.4.25., 2012.5.9. 각각 이 건 심리시 조세심판관 회의에 참석하여청구인의 불복대리인은 “처분청이 쟁점2주식 평가시 OOO원이 전액 경영권 대가임에도 이를 전액 주식가치로 보아 증여세를 산출하여 과세한 처분은 취소되어야 한다”라는 취지의 의견진술을 하였고,처분청의 조사공무원은 “쟁점2주식과 관련하여 백OOO과 이OOO간의 거래금액 OOO원은 경영권 대가가 아닌 주식거래금액이다”라는 취지로 진술하였다. (마) 살피건대, 이OOO이 OOO산업개발에 대한 실질적 경영을 하고 있어 이미 경영권을 확보하고 있었다고 보이므로 쟁점금액은 주식대가로 보이는 점, 쟁점계약서에 매매대금 OOO원과 경영권의 대가(사업이익 200억원 초과시 초과분의 45%)가 구분되어 있고, 제6조에서 질권이 소멸하는 경우에 주권을 수령하여 교부하기로 약정되어 있으므로 쟁점금액 OOO원은 경영권대가가 아닌 주식가치라고 보이는 점, 시가로 볼 수 있는 매매사례가액이 2 이상인 경우 산정기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보는 것이므로 설사 청구인의 주장대로 2006.10.31. 외 청구인과 이OOO 등 사이의 거래가액을 시가로 볼 수 있다고 하더라도 유상증자에 따른 증여일(2006.12.12.)로부터 7일 후인 2006.12.19. 백OOO과 이OOO 간의 거래가 증여일로부터 더 가까워 청구인의 주장을 받아 들이기 어려운 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때 처분청이 쟁점2주식을 주당 OOO원으로 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.