부동산의 양도가 실지거래가액에 의한 양도소득세과세대상인지 여부(기각)

실지취득가액은 확인되지 아니하므로 양도가액은 확인된 실지거래가액으로 하고 취득가액은 양도가액에 의하여 환산한 가액으로 하여 과세한 처분은 타당함

1. 원처분 개요청구인은 청구외 OOO와 공동으로 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO 대지 307.5㎡ 및 동 지상건물 483.6㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 89.6.14 청구외 OOO으로부터 취득하여 90.3.5 청구외 OOO에게 양도하였다.처분청은 청구인의 위 쟁점부동산 양도에 대하여 서울지방국세청으로부터 통보받은 과세자료에 의하여 청구인등의 쟁점부동산 거래를 취득후 1년 미만의 단기양도로 보고 실지거래가액으로 과세함에 있어 양도가액을 실지거래가액인 570,000,000원으로 하고, 취득가액은 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 실지양도가액에 의하여 환산한 가액으로 하여 과세표준 및 세액을 결정하고 청구인에게 92.2.1 양도소득세 103,706,980원 및 동 방위세 20,741,890원을 부과하였다.청구인은 이에 불복하여 92.4.1 심사청구를 거쳐 92.7.6 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 쟁점부동산을 취득함에 있어 전소유자 OOO이 쟁점 토지상에 8층 빌딩을 신축할 수 있다고 하여 동 지상에 8층 건물을 신축하여 일부는 병원으로 사용하고, 나머지는 임대용으로 사용할 목적으로 이를 취득하였으나 실제로는 5층 건물만 신축이 가능하였으며 청구인이 쟁점부동산 취득시 인수한 주식회사 OOOOOO금고등의 채무의 원리금 변제지체에 따른 경매의 우려가 있어 부득이 이를 단기에 양도한 것으로서 투기거래가 아니며, 또한 실지거래가액에 의하여 과세한다고 하더라도 처분청은 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 하였으나 실지취득가액이 557,100,000원이므로 취득가액은 실지취득금액인 557,100,000원으로 하여 과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 것인 바, 쟁점부동산을 사업목적으로 취득한 후 자금사정등으로 부득이 단기에 양도하였다고 주장하나 그 입증이 없으므로 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액으로 과세한 것에는 잘못이 없으며, 또한 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 557,100,000원으로서 이 금액을 취득가액으로 하여야 한다고 주장하면서 취득계약서를 제시하고 있으나 위 취득계약서는 중개인 표시가 없는 계약서이고 쟁점부동산 취득시 인수한 부채가 정상적으로 기재되지 아니하였을 뿐 아니라 그 매매대금 수수여부가 객관적증빙에 의해 명확히 확인되지 아니하므로 이를 진정한 계약서로 볼 수 없고 달리 실지취득가액을 확인할 증빙이 없어 처분청이 취득가액을 양도가액에 의하여 환산한 금액으로 하여 과세한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은①청구인등의 쟁점부동산의 양도가 실지거래가액에 의한 양도소득세과세대상인지 여부

② 실지거래가액에 의한 양도소득세등의 과세에 있어 실지취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 환산가액으로 하여 과세한 당초 처분의 당부에 있다고 하겠다.

나. 쟁점 ①에 대하여 본다.

(1) 관련법규정인소득세법 제23조제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를동법시행령 제170조제4항 제2호에 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하면서 동호 (다)목에는 “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우”를 규정하고 있어 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도하는 경우에는 일응 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 할 것이다.

(2) 청구인의 쟁점부동산 양도에 관하여 보면, 청구인은 OOO와 공동으로 쟁점부동산을 89.6.14 취득하여 그로부터 1년이내인 90.3.5 양도하였으며, 실지양도가액이 570,000,000원인 사실이 서울지방국세청의 부동산투기조사에 의하여 확인되고 있으므로 쟁점부동산의 양도에 대하여는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 할 것이므로 기준시가에 의한 양도차익의 계산을 구하는 청구인의 이 부분에 관한 주장은 이유없다.

다. 쟁점 ②에 대하여 본다.

(1) 관련법규정인소득세법시행령 제170조제1항에서는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다(89.8.1 개정)”고 규정하고 있어,소득세법시행령 제170조제4항 제2호의 각목에 해당하는 거래의 경우 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는소득세법 제115조제1항 제1호 다목의 규정에 의한 환산가액에 의하도록 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 557,100,000원인데도 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액을 불분명한 것으로 보고 환산가액으로 하여 과세한 것은 부당하다고 주장하므로, 쟁점부동산의 실지취득가액이 청구주장가액인 557,100,000원으로 확인이 되는지 여부를 본다.

청구인이 제시한 89.6.3자 부동산매매계약서에 의하면, OOO은 89.6.3 청구인등에게 쟁점부동산을 557,100,000원에 양도하기로 계약하고 당일 계약금으로 60,000,000원을 수령하고 89.6.13 잔금 497,100,000원을 지불함과 동시에 위 부동산을 명도하기로 하고, 단서조항에서 “OO상호신용금고 일억이천만원은 매수인이 승계처리하기로 한다”고 약정한 것으로 되어 있으며, 청구인이 제시한 매매대금영수증, 어음보관증, OO은행입금증, OO상호신용금고 부금통장 및 임대차계약서등에 의하면 청구인등은 쟁점부동산매매대금중 230,100,000원은 현금 및 수표등으로 수령하고 OO상호신용금고의 대출금 채무액 155,000,000원과 청구외 OOO에 대한 근저당채무액 130,000,000원 및 쟁점부동산의 지층·1층 및 2층의 각 임대보증금 합계 42,000,000원을 각 인수한 것으로 되어 있으나, 청구인이 제시한 89.6.3자 부동산매매계약서는 계약서상 건물면적의 기재(158평)가 건물관리대장상 실제면적인 146.3평과 다르고, 계약서 단서에 기재한 OO상호신용금고의 부채액 120,000,000원은 계약당시(89.6.3) 실제 채무액 157,709,000원과도 상이하며 매수인이 인수한 전세보증금 및 근저당채무등에 대한 특약사항이 전혀 기재되어 있지 아니할 뿐 아니라 매매가액으로 기재한 557,100,000원은 청구인의 쟁점부동산 보유기간·실지양도가액 및 동 기간중 부동산가격상승율등을 고려하면 신빙성이 없어 보이는 점등을 종합하면, 이는 청구인의 취득당시 작성된 실지계약서로 인정하기 어렵다고 할 것이며,또한 청구인이 주장하는 위 매매금액 557,100,000원이 실지취득금액임을 입증할 수 있는 자료로서 위에서 본 바와 같은 대금영수증, 임대차계약서등 단편적인 자료만 제출할 뿐

위 취득주장금액 전체에 대한 관련금융자료등을 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 557,100,000원을 실지취득금액이라고 단정할 수는 없다고 할 것이며, 달리 실지취득금액을 확인할 자료가 없으므로 청구인의 쟁점부동산의 실지취득금액은 확인되지 아니한다고 할 것이어서 이에 관한 청구인의 주장은 이유없다.

다. 따라서 처분청이 청구인의 쟁점부동산 양도에 관하여 취득후 1년이내에 양도한 단기거래라 하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산함에 있어 실지양도가액은 570,000,000원으로 확인되나 실지취득가액은 확인되지 아니한다고 보고 양도가액은 확인된 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 양도가액에 의하여 환산한 가액으로 하여 양도소득세등을 과세한 당초 처분에는 잘못이 없다고 할 것이므로,국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.