쟁점토지의 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(경정)

토지 이용상황이 주거용임에도 업무용으로 판단하여 개별공시지가가 시가보다 높은 가액으로 산정되었다고 지적하고 있고 또한 쟁점토지의 연도별 개별공시지가는 하락되어 1994년도 개별공시지가가 높게 산정되었다는 주장이 타당한 것으로 인정됨

1. 원처분 개요청구인은 1977.3.17 취득한 충청북도 음성군 음성읍 OO리 OOOOO 전 331㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다)를 1994.11.7 양도하고 같은 곳 OOOOO 전 1,322㎡(이하 “쟁점토지②”라 한다), 같은 곳 OOOOO 전 649㎡(이하 “쟁점토지③”이라 한다), 같은 곳 OOOOO 전 147㎡ 및 OOOOO 전 239㎡(이하 “쟁점토지④”라고 하고 쟁점①,②,③토지와 함께 “쟁점토지”라고 한다)를 1994.11.7, 1995.7.27, 1995.3.28, 1995.4.14 각각 양도한 후 당초 처분청에 8년이상 자경농지 양도로 양도소득세 면제신고를 하였다가 1998.6.2 실지거래가액에 대한 증빙서류를 제출한 사실이 있다.처분청은 쟁점토지가 8년이상 자경농지에 해당되지 않는다고 보아 비과세 배제하고, 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 계산하여 1994년 귀속 양도소득세 23,596,910원과 1995년 귀속 양도소득세 351,185,400원을 1998.6.11 결정고지하였다가 1998.12.18자 심사청구결정서에 의거, 1995년 귀속 양도소득세를 318,462,380원으로 감액경정하였다.청구인은 이에 불복하여 1998.8.1 이의신청, 1998.10.28 심사청구를 거쳐 1999.2.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 쟁점토지가 분할되기 전인 1977.3.17 충청북도 음성군 음성읍 OO리 OOOOOOO 전 2,562㎡와 같은 곳 OOOOO 전 126㎡를 1,300,800원에 취득하여 경작하다가 청구인이 보증한 연대채무를 변제하기 위하여 서둘러 419,478,000원에 양도하였는 바, 청구인이 신고한 실지거래가액은 매수인 확인서와 금융자료 등에 의해 확인되고 있으므로 이건 양도소득세는 실지거래가액으로 과세되어야 한다.

(2) 쟁점토지 ①,③,④는 청구인이 양도할 때까지 농작물을 경작하였으므로 8년이상 자경농지에 해당되어 동 토지에 대한 이건 양도소득세는 면제되어야 한다.

(3) 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 과세표준확정신고기한내에 8년이상 자경농지로 양도소득세 감면신청서를 제출했는데도 이건 양도소득세를 부과하면서 신고불성실가산세를 적용하는 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인이 주장하는 실지거래가액 419,478,000원은 쟁점토지의 개별공시지가 670,883,800원의 62.5%에 불과하여 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없다고 인정되므로 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 이건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 적법하다.

(2) 1997.6.13 음성읍장이 처분청에 통보한 1994년도 토지특성조사표에 의하면 쟁점토지는 양도당시 농지가 아닌 “업무용”토지였으므로 처분청이 쟁점토지 ①,③,④에 대하여 8년이상 자경농지로 인정하지 아니하고 이건 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다.

(3) 쟁점토지의 경우 양도소득세가 면제되는 “8년 자경농지”에 해당하지 아니함에도 청구인이 양도소득세 과세표준신고를 하지 아니하고 세액면제신청서만을 제출한 것은 적법한 신고라 할 수 없으므로 처분청이 신고불성실가산세를 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부

(2) 쟁점토지 ①,③,④를 청구인이 8년이상 자경하였다고 볼 수 있는지 여부

(3) 쟁점토지에 대하여 8년이상 자경농지로 양도소득세 면제신청을 하였으나 이를 인정하지 아니하면서 신고불성실가산세를 적용한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 쟁점

① 관련청구인의 쟁점토지 양도당시소득세법 제23조【양도소득】 제4항은 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. “생략”」이라고 규정하고 있고같은법 제45조【양도소득의 필요경비계산】 제1항은 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 계기하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. “생략”2-

4. “생략”」이라고 규정하고 있다.같은법 시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】 제4항은 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.1-

2. “생략”

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우」라고 규정하고 있다.한편 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항은 「법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.1-

2. “생략”

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있고, 동조항은 부칙 제8조 제2항에서 “이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다”고 규정하고 있다.

(2) 쟁점

② 관련조세감면규제법 제55조【자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제】 제1항은 「다음 각호의 1에 해당하는 자가 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세·감면 및 소액불징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 토지중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.

1. 대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자

2. 농업생산을 주된 사업으로 영위하는 법인으로서 대통령령이 정하는 법인 또는 영농조합법인」이라고 규정하고 있고같은법시행령 제54조【자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제】는 제1항에 「법 제55조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. 이 경우 상속받은 농지의 경작한 기간을 계산함에 있어서는 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 것으로 본다.

1. 양도일 현재 특별시·직할시 또는 시에 있는 농지중 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 1년이 지난 농지

2. “생략”」이라고 규정하고 그 제5항은 「제1항의 규정을 적용받는 농지는소득세법시행령 제53조의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 한다」고 규정하고 있다.

(3) 쟁점

③ 관련소득세법 제121조【가산세】 제1항은 「거주자가 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 종합소득금액·퇴직소득금액·양도소득금액 또는 산림소득금액에 대하여 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액을 산출세액에 가산한다」고 규정하고 있다.

다. 심리 및 판단

(1) 쟁점 ①에 대하여 살펴본다(가) 먼저 사실관계를 보면

① 청구인은 1977.3.17 충청북도 음성군 음성읍 OO리 OOOOOOO 전 2,562㎡ 및 같은 곳 OOOOO 전 126㎡를 취득하였으나 1994.11.7 OOOOOOO중 331㎡가 같은 곳 OOOOOOO로, 649㎡가 같은 곳 OOOOOOO로, 239㎡가 같은 곳 OOOOOOO로 분할되었고 1995.4.14에는 147㎡가 같은 곳 OOOOOOO로 분할되었다. 이후 1995.7.27 OOOOOOO는 같은 곳 OOOOO 126㎡와 합병된 것이 등기부등본 등에 의해 확인되는 바, 청구인이 양도한 쟁점토지 ①,②,③,④는 1977.3.17 취득한 위 토지와 같다.

② 청구인이 양도한 쟁점토지 ①,②,③,④의 양도일 및 양수자 등은 다음과 같다.

구 분

소재지

면적(㎡)

취득일

양도일

양수자

합 계

5필지

2,698

쟁점토지

①

쟁점토지

②

쟁점토지

③

쟁점토지

④

음성읍 OO리 OOOOO

같은 곳 OOOOO

같은 곳 OOOOO

같은 곳 OOOOO

같은 곳 OOOOO

331

1,322

649

147

239

77.3.13

94.11.7

95.7.27

95.3.28

95.4.14

〃

OOO

OOO

OOO

(주)OO주택

〃

(나) 다음 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액이 진실한 가액인지를 살펴본다.

① 청구인이 제시한 쟁점토지의 매도증서(취득계약서)의 진위여부등을 확인한 바, 뒷면에 매매당시의 정부수입인지가 부착되어 있는 점으로 보아 취득당시에 작정된 원본으로 보여지므로 위 증서에 기재된 매매가액 1,300,800원은 실지취득가액으로 인정된다 하겠다.

② 청구인은 청구인이 보증한 청구외 OOO의 연대채무를 변제하기 위하여 서둘러 쟁점토지를 양도하였다고 주장하고 있는 바, 이러한 사실은 1992.8.17 청주지방법원 충주지원이 청구인 소유 충청북도 음성군 음성읍 OO리 OOOOO외 1필지 전 7,078㎡ 등에 대하여 경매법에 의한 경매절차를 개시하고 채권자를 위하여 이를 압류한다는 결정문(92타경OOOO) 등에 의해 뒷받침된다.

③ 청구인은 쟁점토지를 기준시가보다 낮은 가격에 양도한 것에 대하여 당시 쟁점토지의 개별공시지가가 시가보다 높은 가액으로 산정되었다며 쟁점토지의 연도별 개별공시지가표와 1999.6.12 한국감정원이 쟁점토지 양도계약체결일 당시 적용된 개별공시지가의 공시기준일인 1994.1.1을 시점으로 쟁점토지중 2,562㎡(청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 OOOOOOO)를 소급감정한 평가서를 제출하고 있는 바, 한국감정원의 소급감정평가서를 보면 1994년 쟁점토지의 개별공시지가 산정시 토지 이용상황이 주거용임에도 업무용으로 판단하여 개별공시지가가 시가보다 높은 가액으로 산정되었다고 지적하고 있고 또한 쟁점토지의 연도별 개별공시지가는 1994년에 203,000원/㎡, 1995년은 262,000/㎡에서 1998년에 176,000원/㎡으로 하락되어 1994년도 개별공시지가가 높게 산정되었다는 청구주장이 타당한 것으로 인정된다.

④ 쟁점토지 ①은 청구주장 양도가액 53,000,000원중 계약금 5,000,000원이 1994.6.13 청구인의 OOOO 계좌(OOOOOOOOOOOOOOO)에 입금된 사실과 1994.6.30 매수인 OOO이 중도금 25,000,000원중 15,000,000원을 OOOO 계좌(OOOOOOOOOOOOOOOO)에서, 10,000,000원은 OOOOOOO 계좌(OOOOOOOOOOOO)에서 각 출금하여 동일자에 청구인의 OOOO보험(주) 보증채무 변제에 사용된 사실이 확인되고 있으며,쟁점토지 ②는 청구주장 양도가액 212,000,000원중 계약금 10,000,000원이 1994.5.30 청구인의 OOOO 계좌(OOOOOOOOOOOOOOOOOO)O OOO OO, OOO OOO,OOO,OOOOO OOO,OOO,OOOOO OOOOOOOOO OOOO OOOOOO(O) OOOOO OOO OOO OO, OOO OO,OOO,OOOOO OOOOOOOO OOOOOO OOOOO이 양수인 OOO로부터 수령하여 청구인에게 전달했다는 OOO의 대금수령확인서를 제시하고 있고, 1995.8.16 청구인의 OOOO 계좌(OOOOOOOOOOOOOOOO)에 입금된 70,000,000원이 잔금 72,000,000원을 받아 입금한 것이라고 주장하고 있으며, 당초 매매계약금액은 212,000,000원이나 이중 10,000,000원을 할인하여 202,000,000원만 수령했다고 하고 이에 대해 매수인 OOO은 인감증명을 첨부한 확인서로 위 사실을 확인하고 있다.

쟁점토지 ③의 양도가액은 103,880,000원으로서 당초 쟁점토지 ③중 113평만을 59,800,000원에 양도하기로 하고 1994.5.30 계약금 4,000,000원을 수령하여 청구인의 OOOO 계좌(OOOOOOOOOOOOOOOO)에 3,500,000원을 입금하였고 1994.6.30 쟁점토지 ③전부를 103,880,000원에 양도하기로 재계약하여 계약금 40,000,000원중 기수령액 4,000,000원을 제한 36,000,000원을 받아 1994.6.30 OOOO보험(주) 보증채무 23,561,000원을 변제하고 나머지 12,439,000원중 7,000,000원은 청구인의 OOOO 계좌(OOOOOOOOOOOOOOOO)에 동일자에 입금한 것으로, 1994.10.15 중도금 40,000,000원을 수령하여 청구인 OOOO 계좌(OOOOOOOOOOOOOOO)에 29,700,000원, 청구인의 처(OOO)의 OOOO 계좌(OOOOOOOOOOOOOOO)통장에 5,000,000원을 입금한 것으로, 잔금 23,880,000원은 1995.2.28 수령하여 청구인의 OOOO 계좌(OOOOOOOOOOOOOOO)에 23,000,000원을 입금하였다고 주장하며 OO통장 등을 증빙으로 제출하고 있고 매수인 OOO도 이를 확인하고 있다.

쟁점토지 ④의 경우 양도대금 60,598,000원이 청구인의 OOOO 계좌에 입금(계약금 6,000,000원은 계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOOOO에 계약일인 1994.11.29, 잔금 54,598,000원은 계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOOO에 잔금 수령일인 1995.1.21) 된 것이 확인되고 이는 매수자인 (주)OO주택의 무통장입금확인서 및 인감증명을 첨부한 확인서로 확인되고 있는 등 양도대금의 상당부분이 금융자료로 확인되고 청구인이 제시한 양도계약서도 지질 등으로 보아 원본으로 여겨진다.

⑤ 위와 같은 내용을 종합하여 볼 때 청구인이 이건 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이전인 1998.6.2 증빙서류를 갖추어 신고한 쟁점토지의 실지거래가액은 실지가액으로 인정되므로 처분청이 기준시가로 쟁점토지 양도차익을 계산하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 판단된다.

(2) 다음 쟁점토지 ①,③,④를 청구인이 8년이상 자경하였다는 주장에 대하여 살펴보면

① 위조세감면규제법시행령 제54조제5항에서 토지가 8년이상 자경농지로 양도소득세를 면제받으려면 양도일 현재 농지여야 한다고 규정하고 있다.

② 쟁점토지는 충청북도 음성군 음성읍장이 청분청에 통보한 1994년도 개별공시지가토지특성조사표의 토지이용상황(토지 용도)란에 농지가 아닌 업무용으로 표기되어 있으나 청구인은 쟁점토지 양도당시 콩 등의 농작물을 재배하였다고 주장하면서도 동 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 처분청이 관련법령에 따라 쟁점토지 양도에 대하여 8년이상 자경농지로 인정하지 않고 이건 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다고 판단된다.

(3) 다음 이건 양도소득세에 신고불성실가산세를 적용한 처분에 대하여 살펴본다.

① 위 소득세법 121조 제1항에서 보듯이 거주자가 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 신고를 하지 아니한 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 소득금액에 신고불성실가산세를 부과하도록 규정하고 있다.

② 이건의 경우 청구인은 쟁점토지 양도후 쟁점토지가 8년이상 자경농지에 해당된다며 양도소득금액 등이 기재되지 않은 세액면제신청서만 과세표준확정신고기한내에 제출했을 뿐 과세표준확정신고는 하지 아니한 것으로 확인되고 있다.

③ 위와 같은 사실로 볼 때 청구인이 쟁점토지 양도후 과세표준확정신고를 하지 아니한 이건의 경우 처분청이 관련 법령에 따라 쟁점토지 양도소득금액에 대하여 신고불성실가산세를 부과한 처분은 적법하다고 판단된다.

라. 따라서 이건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법 제81조및같은법 제65조제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.